2021年下半年开始的房地产行业雷声，拉开了上市物企业绩滑坡的序幕。
之后2年，除国家队物企外，势头正劲的大部分上市物企硬是被拖进了泥潭。如今时过3年，物企境况如何？本篇我们分析下风口前上市的佳兆业美好。3月22日晚间，佳兆业美好公布了2023年全年业绩，在勿爷看来有好有坏。
好的方面，如：
在管面积1.02亿平方米，增速8.2%，跨入“亿平方米俱乐部”；
营收17.94亿，增速0.5%；
毛利4.81亿，增速2.2%，毛利率较去年同期增加0.4个百分点至26.8%；
在管规模、营收和毛利增速不快，但稳。
但是也有不好的表现，即金融资产及合约资产计提6.99亿，同比爆增457.19%，直接影响净利润亏损4.38亿。增收不增利。
和此前业绩相比，佳兆业美好貌似并不美好。
作为最早被关联方拖累的物企之一，2018年上市的佳兆业美好近三年业绩一直起伏不定，营收、毛利和净利润轮番出现下滑现象。
2020年，佳兆业美好营收、盈利都是双位数高增，但次年11月后，佳兆业美好就被动上演“物在囧途”。
2021年，50多家上市物企中有6家净利润出现下滑，其中佳兆业美好幅度最大，净利润同比下降70.3%。
原因是受关联方影响，佳兆业美好计提了金融及合约资产减值1.42个小目标，比2020年爆增119.7%。
2022年，伴随着房地产行业继续深度调整，上市物企业绩扑街的情况加剧，营收、毛利净利下降的物企大面积乍现，其中6家首次出现亏损。
而佳兆业美好在营收和毛利下滑、还计提减值1.25亿的背景下，净利润意外录得了56.5%的增速，低调赚了1.07亿。
当时给市场的错觉是，雷还是早爆早好。
不过回顾2021年、2022年业绩，勿爷觉得，佳兆业美好的雷是曝得早，但连续两年小额计提关联方款项的缝缝补补，风险并未完全出清。
因为“三道红线”之后的连续几年，房地产行业在“三支箭”、史诗级利好政策下，并没有如期回暖，想回到过去依靠关联方实现业绩高增很不现实。
所以在勿爷看来，合理的解释是痛定思痛后，佳兆业美好是想用大额计提，净利润大额亏损的一时之痛换取未来的业绩增长空间。
或许这就是传说中的“上岸第一剑，先斩意中人”。
02
据年报业绩，佳兆业美好2023年关联方应收账款8.6亿，第三方应收账款4.26亿，合计12.87亿，已计提减值8.93亿，计提比例接近70%。剩余的部分应是易收回的，这意味着来自关联方的风险基本出清。
业内人士分析，应收账款战略性计提减值，一次性大额亏损好过每年小额亏损或低盈利（一年痛好过年年痛），摆脱财务负担属于利空出尽。从披露财报信息中推算得出，佳兆业美好2023年税前核心利润（经剔除资产减值拨备及金额资产公平值变动）达2.84亿，较上年增长7.03%，经营业绩可圈可点。
万物云的业绩表现证明物管行业依然是好赛道，但需要彻底解决关联方风险，增强独立性，增长有道。
佳兆业美好的关联方风险是出清了，那么独立性如何呢？
勿爷注意到，关联方爆雷后，佳兆业美好已经有意识的增强独立第三方业务、缩减关联交易。
数据显示，2023年业绩期内，独立第三方累计外拓的在管面积6040万平方米，占总在管面积比例约60%，贡献收益8.1亿，处于增势，而关联方输出的在管面积贡献是5.28亿，同比下降。
值得一提的是，佳兆业美好的关联交易占比进一步下降至15%，和关联方紧密相关的非业主增值服务锐减35.1%。
关联方和独立第三方此消彼长的趋势，说明独立第三方已经挑起了业绩大梁。
另外，我们都知道，上市物企的风险除了关联方风险外，收并购也存在商誉减值风险，如碧桂园服务。
但是佳兆业美好上市以来完成的4宗并购至今并没有出现商誉减值。
如2019年收购嘉兴大树物业管理有限公司、江苏恒源物业管理有限公司，2020年收购的宁波朗通物业服务有限公司，2021年收购浙江瑞源物业有限公司。经过减值评估，并未出现任何商誉减值。
这也间接证明佳兆业美好收并购质量较高。
03
分析完关联方风险出清、商誉不曾减值、独立性增强，接下来我们看看佳兆业美好靠什么增长。
佳兆业美好总营收四大细项中，物管收入和社区增值服务双双稳增。
目前从已发物企业绩表明，物管收入一直物企收入的最后一道防线。
数据显示，佳兆业美好物管收入13.38亿，同比增长7.2%，占比超过70%，是总收入的稳定器、压舱石。
其中有独立第三方的贡献占比60%。
而社区增值服务创收1.76亿，同比增速13.2%，收入比重仅次于物管收入，增速是四大板块中最高，相当于是第二增长引擎。
在勿爷看来，由于房地产行业不景气加上疫情影响，有些物企社区增值服务并没能如期爆发，反而录得下滑表现。
而佳兆业美好，在物管基本盘的基础上，通过构建一刻钟便民圈和小K生活盘活了增值服务。
物管收入和社区增值服务收入增速，表明佳兆业美好的基本盘像老司机一样稳。
04
记得佳兆业出现流动性危机，积极自救保交楼，还将佳兆业美好67.18%的股权（市值22亿港元）抵押给了山高金融，换取了1.2亿美元的血包。据联交所数据显示，山高金融已获得此部分质押股权的保证收益。
而佳兆业美好股价从2021年10月至今，从每股20港元左右跌至了1港元上下的白菜价。
一般而言，按照股权质押惯例，质押股权的市值若低于设定的平仓线，会被质押方强行平仓。但是市场上并没有山高金融清仓此部分股权的消息。
在勿爷看来，或许是山高金融是看好物管前景的长期主义者，看好佳兆业及物管板块，才笃定持有，一定程度上支持了佳兆业美好。
综上所述，基本盘稳定、股权持有人稳定、关联方风险出清，独立性增强，增长有路径，佳兆业美好未来的业绩大概是稳了。
至于未来如何，就如大佬朱保全说的，此岸已近尾声，彼岸需用时间证明。
