本文作者
张波
重庆合纵律师事务所
高级合伙人、管委会副主任
湛江仲裁委仲裁员，重庆市律师协会第八届破产清算与重整专业委员会委员
商品房的一楼往往因为楼层低、隐私性差常常成为尾房，交易流通性差，后许多开发商将一楼附带小一个露天小花园，往往能够高于其他楼层的价格出售，但是有些开发商以正规合理合法方式出售，而部分小开发商是以销售中的口头方式来进行约定，会导致之后实际使用中出现问题，例如下面的案例：
李某某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买一套一楼的商品房住宅，购房时置业顾问向其承诺买一楼住宅可以随便圈建小花园，合同签订后，李某某依约付清全部购房款。但在收房后，李某某发现所谓“小花园”是公共绿地，不能私自圈建使用。李某某认为自己购买一楼的房价高于二楼，现在又不能圈建私家小花园，遂要求房地产公司退还购房差价款。在多次协商无果后，李某某将房地产公司告到了法院。
法院经审理认为，规划中的小区公共绿地应属全体业主共同共有，任何人无权单独占有使用。房地产公司置业顾问张某某与李某某就涉案房屋“花园”的约定，其本质是通过侵害第三方利益的违法方式约定改建一个不属于李某某的花园，该约定应属无效。李某某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对“花园”亦无约定，该部分公共绿地不属于李某某所购房屋的组成部分。根据李某某签署的其他文件，亦可以看出房地产公司在与李某某签订《房屋买卖合同》时，对合同履行内容做了明确的提示说明:“商品房的平面布局及实际交付标准或其他相关未尽事宜，以签署的《商品房买卖合同》约定为准。”房地产公司按照合同约定交付房屋，并不存在违约行为，遂判决驳回李某某的全部诉讼请求。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说，如果一楼附带的小花园在销售时，是明示属于个人专有的绿地，其他住户也是明知时，那么一楼住户可以独占使用并圈建小花园。但如果该绿地属于公共绿地，则任何人无权单独占有使用，一楼住户私自圈建小花园将侵害全体业主的共同利益。
此外，即使一楼住户购买房屋时被承诺可以圈建小花园，但如果该承诺涉及将公共绿地改建为私家花园，且合同中对此没有明确约定，那么这种承诺也是无效的。因为这种改建行为本质上是通过侵害第三方利益的违法方式来实现的。因此在购买所谓的一楼带花园的住房时，要更为慎重。
END
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