本文作者
邓敏
重庆合纵律师事务所
专职律师、民事中心副主任
擅长领域：公司法律顾问、房屋租赁、特许经营、劳动争议、人身伤害赔偿等案件。
一、基本事实
2021年1月1日，承租人与房东签订《房屋租赁合同》,合同约定承租人承租房东所有的重庆市渝北区鸳鸯街道某房屋，双方合同约定：合同期限为5年，第一年每月租金30元每平方米；出租房屋作为经营酒店使用；租赁合同约定了租金及支付方式、违约责任等，租赁合同签订后，承租人向房东支付了第一季度租金13万元，保证金5万元，承租人欲进场装修才发现：案涉租赁房屋的给排水管道不能达到酒店施工要求，导致不能进场装修，承租人发现问题后第一时间与房东联系，房东也出面协调此事，未果，给排水管道直至解除房屋 租赁合同通知书发出之日仍没有解决；租赁合同明确载明案涉租赁房屋系作为酒店经营使用，但房东提供的房屋不动产权证上关于房屋用途为“其他商服用地\办公”,根据现行的中华人民共和国国家标准《GB\T21010-2017土地利用现状分类》,其他商服用地不包含旅馆用地以外的其他商业、服务业用地，表明申请。
二、法律分析
(一)关于双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题
承租人与房东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。
(二)关于承租人是否有权解除《房屋租赁合同》的问题
承租人认为，案涉房屋按照法律规定不能做酒店使用，达不到承租人的使用用途，承租人合同中明确租赁房屋用途为做酒店，合同目的不能实现，故应当解除租赁合同。且即使案涉租赁房屋能够作为酒店经营用房，承租人也不愿意继续履行合同。
承租人举示的中华人民共和国国家标准《GB\T21010-2017土地利用现状分类》中载明其他商服用地为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。案涉租赁物不动产权证上虽然载明的房屋用途为“其他商服用地\办公”,但仲裁庭认为《GB\T21010-2017土地利用现状分类》不是法律、行政法规强制性规定，承租人也无其他证据证明案涉房屋确实不能做酒店使用，故承租人以案涉房屋不能做酒店使用要求解除合同不符合法律规定。
参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定，虽然违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，符合一定条件的，违约方起诉请求解除合同的，法院应予以支持，承担的违约责任不因解除合同而减少或免除。本案中，案涉房屋租赁期限为10年，属于长期租赁合同，承租人明确，即使案涉房屋能做酒店，也不再同意继续履行合同，如不解除合同，将使合同陷入僵局，不利于交易双方。故在承租人明确不再继续履行合同的情况下，承租人向被申请人发出《解除房屋租赁合同通知书》,该通知书送达到达房东处，因此，案涉合同已于承租人发出《解除房屋租赁合同通知书》并送达至房东时解除。承租人既无法定解除权，也无约定解除权，其行使的是单方违约解除权，且承租人表示不愿意再继续履行房屋租赁合同，应按实际占用天数支付租金，保证金不退回。
END
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2024 December
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