本文作者
邓敏
重庆合纵律师事务所
专职律师、民事中心副主任
擅长领域：公司法律顾问、房屋租赁、特许经营、劳动争议、人身伤害赔偿等案件。
一、基本事实
李某与地产公司于2020年8月签订案涉买卖合同， 约定李某购买地产公司开发的案涉房屋，总成交金额为60万元，付款方式为按揭付款；地产公司应当在2021年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付李某使用，逾期交房超过60日后，李某有权解除合同，地产公司应当自解除合同通知到达之日起 30日内退还全部已付房价款及利息。案涉合同签订当日，李某向地产公司支付了首付款并支付了契税和大修基金。之后，李某作为借款人、地产公司作为担保人与银行作为出借人签订借款合同，约定李某向银行借款40万元用于购买住房，并由地产公司提供阶段性保证加抵押，并约定了借款利率及还款方式等。
2022年12月，案涉房屋所在楼栋获得建设工程竣工规划核实确认。2023年1月，李某签收地产公司邮寄的接房通知书，通知李某接房。李某认可收到地产公司的接房通知书，但认为恰证明地产公司逾期交房事实，李某有权解除合同。庭审中，李某称因地产公司逾期交房、李某自身经济困难无力偿还贷款，坚持要求解除案涉合同。地产公司认为案涉房屋已达到交房条件，不构成根本性违约，不同意解除案涉合同。银行认为地产公司不构成根本性违约，案涉合同不应解除，同时，借款合同也不应解除。
二、法院判决
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二 款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案中，李某与地产公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，案涉合同约定了地产公司逾期交房超过60日后，李某有权解除合同，现地产公司未在约定交房期限即2021年12月30日前履行交房义务，而是于2022年1月通知李某接房，存在逾期交房情况，其行为构成违约。对于李某能否依据该条约定请求解除案涉合同，法院院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，一方面，李某作为购房人，取得房屋的所有权应是其在合同中的根本目的，现案涉房屋已经取得竣工备案，地产公司虽然存在一定程度的逾期，但李某购房的合同目的 并不会因暂时的延期而导致不能实现。另一方面，地产公司逾期交房系因不可抗力造成，并提交了2023年高温天气影 响以及新冠疫情影响的相关证据。因此，在扣除疫情、高温等 因素导致施工期延长等因素后，即使地产公司存在延期交付，也属于程度显著轻微，不影响案涉合同目的实现。此外，在房 地产公司已将房屋建设至具备交房条件并通知购房人接房的情 况下，若仍然严格按照合同约定将商品房买卖合同予以解除，将与促进交易这一合同立法价值相悖，且不利于维护交易秩序和经济稳定，李某就可地产公司逾期交房的行为造成的损失主 张相应的违约责任。综上，综合考虑当事人意思自治与交易稳定的平衡，鉴于地产公司违约程度显著轻微，不影响合同目的实现，故对于李某要求解除李某与地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，法院不予支持。
三、提醒
目前全国各地存在大量“烂尾楼”，对于能够交付房屋但存在逾期交付的房屋买卖合同的解除，为维护交易秩序和经济稳定，法院持保守观点。
END
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2024 November
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