本文作者
徐田田
重庆合纵律师事务所
专职律师
现社会物业和业主之间存在较多的物业服务合同纠纷屡见不鲜，我将从以下案例分析问题：
2018年4月，杨某与某公司签订了《前期物业服务协议》，约定由某公司为杨某所在的小区提供物业服务。合同签订后，某公司主张依约全面履行了合同义务，但杨某作为业主未严格按照约定支付物业管理费，经某公司工作人员多次催促均未果，1、请求依法判令杨某支付2022年10月1日至2024年6月30日物业管理5007.87元，并支付同期违约金809.38元；2、本案诉讼费用由杨某承担。
杨某辩称，1、不愿意交物业费，因为物业没有给我们提供服务，我们也没有入住该小区，且物业没有提供物业费的收费明细及依据；2、小区的公共收入物业也没有公示；3、该小区也没有达到入住标准，交房时是强制性收取物业费，不交物业费不交房；4、物业没有权利收取违约金；5、物业收取的车位管理费不合理，因为我们并未入住该小区也没有用停车位，且交房之后至今我们并未去过该小区。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。杨某与某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及某公司与杨某杨签订的《前期物业服务协议》合法有效，某公司依照前期物业服务协议约定为杨某房屋所在的案涉小区提供了物业服务，杨某辩称该小区没有达到入住标准，但杨某未提供相关证据证明案涉房屋存在未达到入住标准的情况，杨某的辩称意见系与房地产开发商之间的商品房买卖合同法律关系，本案案由为物业服务合同纠纷，案由的意义在于界定案件指向的法律关系，也决定了案件的审查范围，故对某公司要求杨某杨某某支付自2022年10月1日至2024年6月30日物业管理5007.87元（1.75元／月／㎡×136.27㎡×21个月）的诉请本院予以支持。
在此案件中，分析如下：
1、杨某主张某公司未提供服务，但是杨某并未对该主张进行举证证明，而且在实务中，业主们都很难对该主张达到证明目的，该抗辩理由一般不能得到法院支持。
2、杨某应当从该物业公司是否进驻小区的合法性角度出发，物业公司是否有合法的招投标文件和合同，该举证责任应当由物业公司承担，如果物业不能对进驻小区的合法性进行证明，那么杨某和物业公司之间的物业合同则无效，则杨某更不用缴纳物业费。
3、物业公司在诉讼请求中主张已提供依约全部全部履行了合同义务，所以杨某可以要求物业公司对此进行举证，如果物业公司不能举证，则物业公司需要承担不理后果。
法律依据：
《民法典》：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《民法典》：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质、妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身安全、财产安全。
对物业服务区域内有违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。
《民法典》：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
结束
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2024 December
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