11月交易量与10月基本持平，平均价上升5.7%，预计后续会震荡温和上行。奉上奥克维尔2024年11月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。
前言
—----
11月成交基本与10月持平，本月录得价格环比增长5.7%，是对上个月环比下降6.43%的一个基本修复。市场仍然比较慢，也仍然在迷茫中。美国大选川普获胜，有专家分析说美国大幅降息的可能性增大，昨天美国降息0.25%，加拿大下一个议息时间是12月11日，会不会跟进？只有几天时间了，我们拭目以待吧。个人这边感觉是买家仍然有不少的存在，但真正下决心买入的人比较少，是非常谨慎的一种；卖家高居不下的人也有，急于低于市场价出手的人也有，与买家或卖家是乐观还是悲观的情绪相关，也是目前看不清方向的具体表现。没有人能知道未来，就随性而为，也看自己与房子的缘分吧。
目前也在迷茫中的我，只能提供一下11月的数据供大家参考。
多伦多地产局(TRREB)发布的2024年11月份月报显示：大多伦多地区的11月房屋销售量同比增加40.1%；平均价格同比微增2.6%。环比方面：对比10月份成交稍有减少，销售从10月的6658宗减少到5875宗，环比减少11.8%；价格从10月的1,135,215加元减小至1,106,050加元，价格微降2.6%，将上月的升幅一笔抹去。下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售增加43.9%，为2669套，价格增长3.9%，达到了$1,452,518加元；半独立屋销售同比增加24.9％，为502套，价格微增1.7%，达到$1,077,254加元；联排的销售同比大幅增加46.0%，为1009套，价格微增0.8%，为$892,304加元；公寓销量同比增加36.3％，价格下降2.5%，至$689,599加元。
在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是214宗，成交平均价1,558,529加元，中间价1,289,000 。从平均价和中间价的差值来看，中低价的房屋成交量大，但高端房屋成交金额大，这也和Oakville的主要房屋是独立屋相关。对比10月的数据：在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量242宗 。10月成交平均价1,495,467加元，中间价1,295,500。平均价增加4.2%、中间价微降0.5%。由数据可知平均价重心有所上升，但中间价重心下移。说明中低价的房屋成交数量增加，而高端房屋成交价上升的现象。也就是市场两极分化起来。当然，由于成交量不大，也可能是随机现象，大家可以关注我的微信公众号ajtoronto28，继续观察市场的发展变化。从这个月的价格区间成交数据我们也可以看到，在100-200万的成交房子中，100-150万的成交数量是150万-200万的两倍还多，越是价格低的房子，越是在这次加息过程中受伤，因为这个群体，大多数是首次购房者或者房产投资人。对于首次购房者，在突然发生变故的时候，还有一套房能卖出救急；而房产投资人在贷款利息突然上升而入不敷出时，卖掉一个房子拿出一定的现金来抵御负现金流并保持其它的房子正常运作，也不失为一种丢卒保车的策略。注：这些上盘的数量与Oakville-Milton地产局（OMDREB）的数量会有交叉（有的经纪会将上盘Listing 转换到另一个系统）。我在这只做一个数据通报，下面对OMDREB 录得的数据进行分析，请注意两个系统数据统计的区别，有需要的朋友请与自己的专业地产经纪联系。OMDREB 社区分布图
03
奥克维尔综合数据分析
成交量相对偏少，按社区分析的数据离散性仍然很大，分析的准确程度严重降低。我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
在过去三个月里平均价格上升6.96%，11月销售量基本与10月持平，过去三个月价格起伏比较大，个人认为是由于成交量不足而带来的随机现象与市场心态不稳的反映。我认为目前成交量少的其中一个重要的原因是卖家期望值与买家不匹配造成的。一些卖家期望值偏高，市场并不认可，一些买家持币待购就是一个捡漏的心态。市场有没有漏捡？有的！但要买家积极地去发现，所以还是要积极进入市场才会有机会。所以捡漏也要看机会，而且不能太贪心。
前面说过美国刚降息0.25%， 看12月11日加拿大央行的决定吧。希望降息通道的打开，会伴随着人们的贷款能力得到逐步提升，从而房价也会随之涨起来。
下面我们来看 Oakville房屋类型数据分析。
下面是根据奥克维尔米尔顿地产局（OMDREB）的社区分布、统计的Oakville 11月房屋类型数据分析！各类房屋成交价同比及环比
11月同比增长2.17%，环比增长5.81%。从本月成交数据来看：除独立屋上升幅度比较大外,半独立表现还不错，其它类型的房子都不行。与上个月的情况刚好相反，可以认为这个是对上个月的一个修正。对比9月份的情况，还是独立屋表现强劲。市场的随机性和买家的心态不稳表现比较突出。本月成交量同比增长33.33%，环比减少2.78%。下面分析各个社区的走势。安居多伦多每月月报都会在月初向大家汇报《社区个个都优秀，遍地都是学区房的奥克维尔》的房屋走势，敬请关注！
从11月的成交量环比来看，各种房屋类型成交基本持平。
各社区数据分析
由于成交量并没有放大到一定程度，本月只提供数据，不做分析。本月各个社区涨跌互现，整个奥克维尔同比增长2.06%， 环比增长5.70%。
Oakville 整体及各社区成交数量的同比与环比这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，也是原因之一。总体成交同比增加33.33%，环比减少2.78%。
每月月报一直提供了过去13个月的各社区价量分析曲线图，以方便时间少的读者快速、一目了然地了解过去自己关注的社区的走势，节约时间，提供购买参考方向。一） Iroquois Ridge 高中区域
大家一定奇怪这个月South Oakville 为何突然飙升吧，这个区成交了一个靠湖的房子，非常漂亮，成交价1860万，我上一张最亮眼的图片给大家看一眼！记得有类似的找我买哈！四）Abbey Park & Garth Webb我个人非常喜欢这几张图，每张图都有Oakville 总平均价，对比一看，哪个是高档社区，哪个不是，一目了然。另外由于成交量少，数据离散性非常大，造成部分区域价格波动非常大，所以数据仅供参考，需要详细数据请联系自己的专业地产经纪。
我们再来看看Oakville一年来的价量变化对比。过去5年的成交价与成交量，可以对过去做个回顾和对未来的一个参考。在这个图里我们可以看出成交量在2021年3月达到最高，为412宗，平均价163.6万，最高价发生在2022年3月，成交量266宗，平均价193.1万，最小成交量发生在2022年12月，只有66宗，平均价143万，最低价发生在2019年11月，平均价106.2万，成交量为190宗。纵观历史，过去5年虽然有起伏，但价格仍然从2019年11月的106.2万爬升到现在的170.3万，上升幅度也达到了60.4%。如果能用到5 倍杠杆，那么毛增长率就是302%，是不是相当可观？具体的投资收益计算方式请参阅我的文章《房产的投资回报计算》以及《房产的投资回报计算--Refinance》。虽然计算条件随着时间的变化而变化，但文章给出了计算理念和方法，供大家参照！
现在来看看各个价格区间的房屋成交情况：虽然说房屋类型与价格相关，但同时也与社区、位置、大小、装修相关。所谓看菜吃饭，口袋有多少钱就买什么样的房。所以用价格区间分析也有着特殊意义。从11月与10月的价格区间对比可以看到：虽然各个价格区间的成交量有错落 ，但100-200万之间的房屋是支撑成交的主体。100-150万之间的成交量11月比10月增多，占比也从10月的31%增加到11月36%，平均价从10月的119.2万上升到142.7万；150-200之间的成交平均价从10月170.9万下降到170万。这也是我前面说的低价房屋的成交增大拉低了平均价的原因。从成交量和平均价来看：目前在Oakville热点仍然是100万至200万的房屋。这个区间的房屋类型是一些小型独立屋和其它非公寓类型的房屋的集散地。
08
根据TRREB录得的数据，这个月整个大多地区销售量同比增长40.1%，价格同比增长2.6%。对比10月份，销售量增长11.8%，价格减少2.6%。Oakville 方面，在OMDREB系统录得的数据是：10月同比销售增长33.33%，价格增长2.2%，对比10月，销售微降2.78%，价格增长5.81%。
连续两个月的成交量增加，说明了市场仍然有刚需的存在，也说明利息的下降对房产有一定的正面影响，估计市场会有一个温和上升的过程。我的操作建议也还是老生常谈：【面对Renew的人要做好资金准备，准备入场的人可以着手贷款并持续看起来。一定要出售房子的人也不用太着急，等待也是在给自己机会】。不过还是想强调一下，看看自己有多大的能力去等，等不到黎明就倒下的人，就赔大了！等的方法有很多：TFSA的钱，RRSP的钱，人寿保险的保单现金价值，甚至房子的市场价与贷款的差价间的私贷等。自己做好自己的计算，是赔是赚都是自己的选择，没有后悔药。大家都说人赚不到认知以外的钱，我认为是正确的。人生只是个过程，做选择的时候并不知道结果，所以什么结果都应该接受。不是每个人都等得起，一是承压能力、二是生活方式的选择。亲爱的读者们，祝你们做出正确的选择，财源广进，生活顺利！【ps】由于数据繁多，再加上OMDREB系统对上月数据的自动修正，难免出错。希望读者原谅指正，不胜感激！
集多年买房卖房、重建翻建、房屋装修、Legal 单位申请、出租等丰富经验于一身。并一向以精准的投资眼光，帮助客人沙里淘金。专业诚信，精准到位！更多信息请浏览我们的网页：https://www.aim-team.com/《安居多伦多》是一个立足于多伦多房地产信息，并涵盖日常生活趣事，人文，地理，社区知识，学区知识，税务法律知识，小说，散文，人生感悟，美食制作，美食介绍等内容的原创公众号，其宗旨是帮助朋友们更多地了解多伦多的方方面面，在移民前能明确方向，移民后能快速站稳脚跟，做一个平凡的多伦多人，享受美好生活的点点滴滴。
快快点右上角的关注微信公众号《安居多伦多》了解多伦多的房地产信息和日常生活趣事吧！
