【胜诉判决】武汉非住宅房屋被征收，无法选择产权置换？！法院：征收决定违法！
文摘
社会
2024-09-20 17:05
北京
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委托人熊先生等7人在湖北武汉市拥有合法房屋。某区政府于2024年1月9日作出的《房屋征收决定》(以下简称1号征收决定)，决定对城市更新行动启动区范围内国有土地上的房屋实施征收，房屋位于该征收范围内。
随着征收程序的逐步推进，详尽的征收补偿方案及相关政策文件相继公之于众。经过细致比对，熊先生等被拆迁户发现，项目所提供的补偿标准显著低于市场合理水平，难以满足基本利益诉求，但又不知从何处着手，因此，双方迟迟未能就征收补偿协议达成一致。
熊先生及众多受影响的拆迁户并未选择沉默，而是积极寻求法律途径以捍卫自身合法权益。他们一致决定，委托北京创为律师事务所的专业律师团队，依托其深厚的法律功底与丰富的实战经验，为这场关乎多户家庭命运的房屋征收争议提供坚实的法律支持。
那么，针对征收方作出的《房屋征收决定》，其合法性、合理性及公正性究竟应当如何依法进行全面而深入的审查呢？
创为律师从征收决定的作出主体、程序合法性、补偿标准的合理性、公共利益界定等多个维度出发，进行严谨细致的审查。
看似十分复杂、规范的程序中隐藏着不易被察觉的违法点。
因此共有37名拆迁户向湖北省武汉市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销房屋征收决定。根据《条例》第二十一条规定: “ 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”案涉补偿方案载明“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换”补偿方案中提供位于同一个行政区内产权调换房源作为被征收房屋产权调换房源，属于就近地段还建，补偿方案也载明了对被征收住宅的产权调换方式。【但补偿方案中并未载明对非住宅房屋提供的产权调换房源，也未载明对非住宅房屋的产权调换方式，未保障非住宅房屋被征收人选择产权调换的权利。】因此委托人对被征收房屋享有合法权利，有基于征收项目获得补偿安置的资格，征收方作出的1号征收决定于法无据，未充分保障委托人的权益，应予撤销！
一、确认被告武汉市某区人民政府于2024年1月9日作出《房屋征收决定》违法。
二、责令被告武汉市某区人民政府于本判决生效之日起六十日内对《房屋征收决定》所附《房屋征收补偿方案》中未载明非住宅房屋产权调换房源及产权调换方式部分采取补救措施。
对于非住宅房屋，当房屋的偿还建筑面积与原建筑面积相等时，其差价将按照重置价格进行结算。若偿还建筑面积超出原建筑面积，则超出的部分将按照商品房的市场价格进行结算。反之，若偿还建筑面积不足原建筑面积，差额部分将根据重置价格与成新因素进行综合结算。
产权置换，作为一种房屋拆迁补偿方式，由专业的房屋评估机构执行。评估机构会综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等多重因素，对即将被拆除的房屋价值进行科学、公正的评估。随后，开发商会以新建的住宅与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换。置换差价将依据拆迁房屋的评估价值与置换房屋的市场价格（以签订拆迁补偿协议时的市场价格为准）或优惠价格进行结算。 在产权置换的过程中，被拆迁人的土地使用证将被政府国土部门收回并注销。而在办理置换房屋的新房屋产权证时，原房屋产权证也将由房管部门注销。这种置换方式也被称为产权调换，根据评估方法的不同，可以分为价值标准产权置换和面积标准产权置换两种形式。 价值标准产权置换，是依照法定程序进行的。它首先对被拆迁房屋的产权价值进行专业评估，随后以新建房屋的产权进行等价置换。面积标准产权置换则是以房屋的建筑面积为基础，在应安置的面积范围内不结算差价的异地产权房屋调换。 异地安置是因为某些原因，如开发商项目不涉及住宅或该地块容积率问题，无法进行回迁安置，只能在其他地块上新建安置房，并通过调整产权的增减尽量达到等价价值的置换。回迁安置则是开发商的拆迁重建项目能够完成回迁，通过产权置换比例实现回迁安置。
目前，我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积的标准。
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