姚宇：居住权效力的体系化冲突与协调
文摘
社会
2024-12-28 21:12
山东
【内容摘要】作为《民法典》新增物权制度，居住权有增加所有权人的债权人负担之虞，引发法典内权利冲突问题。保障功能定位与适用边界模糊造成居住权权利冲突的法律适用困境。物权优于债权、成立在先权利优先、法定权利优于意定权利等法律解释观点亦难满足复杂的居住利益平衡要求。居住权与租赁合同、亲属关系、公序良俗原则共同构成了居住利益保护体系，并有各自调整的法益对象。厘清我国经济社会发展和制度规范体系对新增居住权的实证需求可明确这一制度的立法意旨与适用对象。居住权权利冲突下的法律适用，应以识别“真正”居住权为前提，以居住权合同约定的法益实现位阶为依据；在无约定的情形下，应平等保护居住利益与债权的实现。
【关键词】居住权 居住利益 权利冲突 中国特色法学体系
文章来源：《政法论丛》2024年第6期
因篇幅所限，省略原文注释及参考文献。
《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）新增“居住权”规定于物权编，在为自然人主体基于生活需要使用他人房产创设了一项具有支配性的新型用益物权同时，也在一定程度上增加了相关债权人的负担。房产作为现代社会的重要财产形式，在复杂法律关系中可同时作为多项权利的客体承载不同利益诉求，引发同一房产之上的居住利益与给付利益冲突。《民法典》确立居住权之前，实践中就存在诸如房产居住者与房产所有权人的债权人之间的利益冲突。由于缺少明确的制度依据，裁判观点虽倾向保护具有生存保障属性的居住利益，但支持理由各异，保护方式与限度也各不相同。《民法典》增设居住权后，居住者与债权人间的利益冲突随着新权利的加入变得更加复杂。首先，居住权具有较强的对抗性，极易成为所有权人规避债务的工具。居住权是一种设立于他人房产之上的新生用益物权，较既有使用他人房产的债权手段不同。一方面，作为对特定房产的支配性权利，居住权具有绝对性效力，只要办理权利登记设立，即使不移转占有也可对抗第三人。另一方面，居住权没有法律规定的时间上的限制，在没有特别约定的情形下，居住权人在世期间可对特定房产持续使用，这进一步加大了居住权对竞存权利的影响。其次，居住权往往被打上生存保障的烙印，使居住权权利冲突中所需兼顾的利益更加难以平衡。居住权制度起源于无夫权婚姻和奴隶解放下没有或被剥夺继承权人的生存保障需求，并经由家父遗赠家产用益权的方式在制度上逐步发展演化而来。我国立法创设居住权的过程，同样伴随着满足特定群体生存居住需求特别是保障性住房需求的呼声。在居住权与其他财产权利冲突之下，倘对居住权保障不足，似有阻碍新生制度规范意旨实现之虞；如对居住利益保护过度，又会对相关权利人的合法权益产生侵蚀，造成居住权对既有权利体系的冲击。再次，审判实践对“居住权”的认定范围较广，使居住权权利冲突问题更加复杂。在《民法典》颁行前的司法裁判中，就存在大量基于某种人身关系享有在案涉房产“居住的权利”的认定结果，并以此作为阻却相关权利人权利主张的依据。在《民法典》颁行后的司法裁判中，对于争议当事人间“居住权”法律关系的认定，既有依《民法典》规定设立的典型居住权，也有超出法律文义的其他“非典型”居住权。司法裁判对居住权法律关系认定范围的不确定性，显然进一步增加了居住权权利冲突成因和样态的复杂性。随着居住权的推广适用，居住权与相关权利间的冲突如何判定将成为未来司法实践中亟待解决的难题。对此，《民法典》仅以6个条文规定居住权的权利内容与变动规则，并未提供解决居住权权利冲突的直接依据。学理上的研究成果侧重于借鉴比较法经验，从教义学层面对居住权规范作形式分析，鲜少基于我国社会实践对居住权立法意旨作实质讨论。作为一项经由域外移植而来的物权制度，居住权具有一定的生存保障功能，并与房产利用和流转密切相关，其调整内容具有鲜明的地域性特征，是典型的固有法制度。“法本来的居所当是民族共同的意识。”对《民法典》居住权与相关权利冲突下的法律适用，仍需在我国民事立法确定的权利规范体系内，结合我国社会实践对居住权的制度需求作本土化解释。法律渊源是以司法而非立法角度设置的概念，它是获得法律判断大前提的外部证成来源，而非大前提本身。获得作为裁判大前提的过程即法律解释，解释法律渊源形成的假言命题才是法律判断的大前提。《民法典》从一般到特殊的“总—分”式编纂体例，使得对具体法律条款的解释可能通过体系化方法与整部法典产生联系。虽然《民法典》规定的民法渊源只包括法律和习惯，不包含法理，但从《民法典》整体表达的权利体系和价值判断中解释出的一般理论通说，同样可以作为纠纷解决的裁判依据。相应地，对于居住权权利冲突的法律判断，在无法律明文规定的情形下，可以将对《民法典》具体条款解释得出的一般理论通说作为大前提。但通行解决权利冲突的解释通说对居住权权利冲突问题的适用效果均存在明显不足。我国法学研究中一直存在“物权优先于债权”的理论通说，即在同一标的物上并存物权与债权时，物权有先于债权实现的效力。在《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）起草过程中，部分学者和立法机关制定的建议稿和征求意见稿同样采此观点，似可作为解决居住权与债权权利冲突的依据。事实上，无论《物权法》还是《民法典》抑或域外法律文本，均未以立法形式规定“物权优于债权”的一般规定。学理上亦未形成“物权优于债权”的理论共识，国内常见的几部汉译版德国民法著述中也没有关于物权优于债权的通说，反而有明确质疑物权优先于债权的观点。如有观点认为，法律制度的不同设置（一般情况下债权的相对化设计、物权的绝对化设置）原因在于权利内容的性质不同，而不是哪一种权利的效力更为强大的原因。第一，既有“物权优于债权”的解释观点有待商榷。对“物权优于债权”的解释，主要源自《民法典》第214条、224条等有关物权变动生效时点的规定和第386条等有关担保物权效力的规定。上述内容在我国《物权法》第9、23、170条中即已作出规定，在《民法典》中未作改变。依物权变动的规定，不动产物权变动原则上自变动事项记载于不动产登记簿时发生效力，动产物权变动原则上自交付时发生效力。相应地，在一物二卖的场合，先行受让标的物的买受人取得所有权，其他买受人无权与之对抗，概因受让人的所有权优于其他买受人的给付请求权，并可进一步解释为所有权优于债权。依担保物权效力的规定，担保物权人原则上享有就担保财产优先受偿的权利。相应地，对同一债务人的数个债权，倘若其中一项债权设定了担保物权，则该项债权的实现可先于其他债权，概因该债权人的担保物权优于其他债权人的债权，并可进一步解释为担保物权优于债权。上述解释看似合理，实则经不起推敲。就一物二卖的法律效果而言，受让人基于所有权对标的物享有支配性权利，其他买受人基于买卖合同约定对出卖人享有给付请求权，此时并不存在受让人的所有权与其他买受人的给付请求权之间的冲突，也不存在其他买受人向受让人主张权利的基础。而在所有权和债权真正发生“冲突”的场合，诸如出卖人与买受人、出租人与承租人对所涉标的物均提出权利主张时，显然应依合同约定而非“物权优于债权”作为裁判依据。因此，在所有权与债权的优先性问题上，要么不存在冲突的前提，要么不发生所有权优于债权的结果。就债的清偿法律效果而言，对于设定担保物权的债权，只发生债权人同时作为担保物权人对特定担保物交换价值的支配性权利主张，与其他债权人对债务人的请求性权利主张并不冲突，同样不存在担保物权优于债权的比较结果。即便担保物权与债权的给付内容及于同一标的物，例如债务人以其房产向金钱之债的债权人提供担保的同时，又将该房产卖予买受人，只要交易的价金用于偿还金钱债务，债务人向买受人履行交付房产的给付内容完全不受担保物权的影响，也不会发生物权与债权的冲突。第二，理论上并未形成用益物权与债权冲突下的统一见解。除前述所有权与债权、担保物权与债权的冲突情形外，用益物权也可能与债权发生冲突。对他人财产利用的制度拟制，倘若既可设定合同关系，又可通过用益物权实现，就会形成债权人的占有保护请求与用益物权人的支配请求间的冲突。《民法典》颁行前，我国民事立法规定的对他人财产的支配性利用仅存在于土地之上。由于我国土地权属与利用关系的特殊性，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权并无与债权冲突的可能。一方面，宪法和法律明确规定我国的经济制度是全民所有制和劳动群众集体所有制，土地等自然资源或归国家所有，或归农村集体所有，并只能通过设定用益物权的方式由私人主体使用，避免了从所有权人处创设冲突的用益物权与债权；另一方面，由私人主体享有所有权的其他财产并无用益物权的设权模式，因此又排除了一般财产之上发生用益物权与债权冲突的可能。相应地，我国学界也未形成以用益物权视角解释物权与债权何者优先的观点。但《民法典》增设居住权后，对房产的利用关系出现了用益物权与债权竞存的可能。倘若直接以物权优于债权作为此类权利冲突的判断依据，相当于一般性地承认了通过设立居住权即可对抗以处置房产为给付内容的债权的法律适用效果。这对于债的履行无疑会产生极大的不确定性和安全隐患，恐难符合《民法典》创设居住权的立法初衷。（二）成立在先权利优先难以解释非典型居住权权利冲突“成立在先物权优先”是又一解决权利冲突的理论通说，并主要适用于同一标的物上并存的他物权间的冲突。当同一标的物上并存的他物权不能全部实现时，物权的支配属性便衍生出效力的优先性。解决此类权利冲突的依据是意定物权成立的时间顺序，根据《民法典》规定的物权变动规则，不动产之上并存的他物权应以登记的时间顺序判断其效力顺位。居住权权利冲突包括居住权与抵押权冲突的情形，似有适用“成立在先权利优先”规则的空间。第一，“成立在先权利优先”观点的解释出处。对“成立在先权利优先”的解释观点，主要源自《民法典》关于竞存担保物权清偿顺序的规定。如《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的清偿顺序为“先登记的优于后登记的、已登记的优于未登记的、均未登记的平等受偿”；又如该法第415条规定，同一财产既设立抵押权又设立质权的清偿顺序为“按照登记、交付的时间先后确定。”虽然《民法典》及相关民事立法并未对居住权与抵押权间的效力顺位作出规定，但二者间的冲突同样是并存于同一标的物上的他物权冲突，冲突原因同样为物权的支配排他属性。因此，比照上述条款适用相同的解释观点，似可将成立在先权利优先作为居住权与抵押权冲突的判断依据。第二，依“成立在先权利优先”解决居住权与抵押权冲突之不足。居住权的双重属性使居住权的效力状态有别于其他物权。居住权作为财产性权利，在与其他财产性权利以“达成设定居住权的合意+完成设定居住权的公示”时点判断居住权与冲突抵押权的效力顺位自无争议。但居住权在房产作为权利人唯一居所时兼具生存保障属性，此时权利冲突的实现顺位还须兼顾个体的生存权益予以衡量。一方面，即便未办理居住权登记，甚至未订立书面居住权合同，审判实践也可能对基于亲属关系所生居住利益保障以居住权之名予以保护；另一方面，在债务清偿或析产纠纷中，审判实践也表现出以居住权名义对居住者的生存权益予以保护的倾向。显然，上述情形下的居住权与抵押权冲突恐难简单适用成立在先权利优先规则作为裁判的唯一依据。（三）法定权利优于意定权利难以解释法定居住权权利冲突引发民事法律关系变动的民事法律事实，既包括体现私法自治的民事法律行为，也包括法律拟制的其他民事法律事实。当基于法律拟制所生权利与基于约定所生权利发生冲突时，解决方式通常被表述为“法定权利优于约定权利”。居住权的设立同样可能基于上述两类民事法律事实发生，除《民法典》第366、371条明文规定的通过法律行为设立外，在司法实务和学理研究中，还存在基于亲属关系中的照顾扶养义务或公序良俗原则在居住利益保护上的延伸形成的“法定居住权”。但在“法定居住权”属性不明的情形下，相关权利冲突能否适用法定权利优先规则仍需审慎对待。第一，“法定权利优于意定权利”规则的解释出处。当冲突的民事权利分别因法律行为和法律拟制产生时，《民法典》规定的权利实现顺位均表现为法定权利优于约定权利。例如，在留置权与抵押权或质权竞存的情形下，《民法典》第456条规定基于法律拟制享有担保物权的“留置权人优先受偿”；又如，在抵押权与法律拟制的建设工程优先权及于同一标的物时，《民法典》第807条规定，“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。司法裁判或民法学理上认定的“法定居住权”同样是援引法律规定而非当事人约定产生的权利，该种情形下的居住权与其他约定的权利发生冲突时，似有适用“法定权利优于意定权利”解释规则的空间。第二，依“法定权利优于意定权利”解决“法定居住权”权利冲突的局限。虽然《民法典》既有规定无一例外地采法定权利优于约定权利的拟制结果，但相关法定权利的优先性均由法律直接规定而非推导得出。基于法律规定取得使用他人房产的权利并未被规定在居住权制度中，而是通过个案衡量的方式在司法裁判中认定得出的，其效力的优先性缺乏明确的制度依据。仅因为权利非经约定所生就将“法定权利优先于意定权利”的解释规则类推适用于此类权利冲突，未免过于随意。此外，我国《民法典》只规定了通过合同或遗嘱等法律行为方式创设居住权，并未将基于亲属关系或公序良俗原则使用他人房产的权利纳入到该项制度中。因此，实践和学理上认定的“法定居住权”是否属于《民法典》规定的居住权及其法律效力均需作进一步判断。既有权利冲突解决机制对居住权与相关权利效力冲突解释之不足，源自对居住权保障功能定位与适用边界认知的模糊，生存保障属性与非典型居住权认定方式给居住权的效力判断增添了不确定性。权利以法律确保之利益为基础，利益构成了权利的目的，是权利的实质要素，法律上的强制力只是权利的外壳与形式要素。《民法典》增设居住权并不意味该项制度在我国必须发挥与域外相同的规范功能，居住权在调整经济社会之“实”中应发挥何种作用，还需进一步结合我国民事立法提供的居住利益保护体系和房产实务现状对制度供给的需求作实证分析。《民法典》颁行前，我国民事立法虽未规定居住权制度，但对于居住利益保护并未缺席，并至少可以概括为以下三个层面内容。第一，通过租赁合同以意思自治方式保护。租赁合同是通过在他人房产之上设定债权性使用负担的方式利用他人房产的法律手段，我国1999年实施的《合同法》辟专章规定“租赁合同”，《物权法》及相关司法解释也涉及对租赁关系的保护。租赁权属于继续性债权，它不仅表现为对相对人的给付请求，还要求对特定标的物的持续占有，因此被赋予比一时性债权更强的效力。典型如《民法典》颁行前，我国《合同法》第229条规定的“所有权变动不影响租赁合同效力”、《物权法》第190条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租且移转占有的租赁关系不受该抵押权的影响”等。《民法典》颁行后，上述规定延续于法典第725条、第405条中。发生上述效力扩张的制度原理在于，租赁合同制度不仅赋予民事主体通过意思自治方式在他人房产之上设定债权性使用负担的权利，还在租赁房产移转占有后通过对有权占有人的占有保护赋予租赁权人对抗第三人的权利。第二，通过亲属关系以法律拟制方式保护。民法调整的财产关系既包括以财产为对象的纯粹财产关系，又包括以特定身份为纽带的财产关系。民事主体因血缘或婚姻形成亲属关系后，就会产生特定主体间的赡养、扶养、抚育义务。《民法典》颁行前，我国《婚姻法》第20条、21条规定，“夫妻有互相扶养的义务”“父母对子女有抚养教育的义务”“子女对父母有赡养扶助的义务”。《民法典》颁行后，法典第1059条、1067条延续了上述规定。对于父母对子女的抚育义务、子女对父母的赡养义务，《民法典》1067条略作调整，但未作实质性改变：“父母不履行抚养义务的，未成年子女或者不能独立生活的成年子女，有要求父母给付抚养费的权利。成年子女不履行赡养义务的，缺乏劳动能力或者生活困难的父母，有要求成年子女给付赡养费的权利。”住有所居是民事主体的基本生存需要，居住利益保障无疑是亲属关系的应有之义。如我国《老年人权益保障法》第16条规定，“赡养人应当妥善安排老年人的住房”，并对老年人的自有住房负“维修义务”。因基于亲属关系所生居住利益保护是亲属关系的一种延伸，并无明确标准，司法实践中的法律适用也存在差异，裁判结果表现为不同的权利属性和保护方式。此类案件的多数裁判结果是要求被告履行提供居所的“给付”义务，也有部分判决赋予原告居于特定房产的“支配”权利。第三，通过公序良俗原则以法律拟制方式保护。民法作为社会主义法治体系的一部分，在贯彻私法自治的同时，还须兼顾社会秩序、落实社会主义核心价值，以公共秩序和善良风俗为底限，通过法律拟制对特定法律关系中的民事主体作适当保护。住有所居既是民事主体作为生物个体的基本生存需要，也是其作为社会个体的基本尊严诉求，保障民事主体的这一基本权益既符合《民法典》公序良俗原则的价值主张，亦能体现社会主义核心价值观中的文明与和谐的精神内涵。我国民事立法与司法实践亦对住有所居的基本诉求作出回应，并体现为如下保护情形。其一，离婚析产中的离异配偶保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条第3款规定，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”该条司法解释赋予离婚析产中离异配偶生存保障的权利，符合条件的离异配偶可据此主张使用原配偶房产来保障自己的居住利益。例如，山东省青岛市中级人民法院（2014）青民五终字第106号判决，即以“独立抚养子女、支撑整个家庭、没有固定工作、没有自己住房”等情形认定，“属于婚姻法司法解释中所称的生活困难”，并判令“将上诉人一处房屋提供给被上诉人居住至被上诉人再婚时”。上述司法解释的内容现规定于《民法典》婚姻家庭编第1090条中。其二，债务清偿中的债务人保护。我国1991年颁行的《民事诉讼法》第222条、223条规定，法院在强制执行中“应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需费用”及“应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”。上述条款在实务中被称作“两个必需保留”，在历次《民事诉讼法》修改中均未作调整，现规定于2023年修订的《民事诉讼法》第254条、255条中。相关条款虽未明确规定“生活必需品”的具体内容，但依一般社会生活常识，满足基本居住条件属于民事主体的维护生存与尊严的底限，应当为《民事诉讼法》的规定涵盖。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条进一步规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，明确了债务清偿中对债务人及其扶养家属的居住利益的保障要求。植根于罗马法人役权制度的居住权，随法典化运动为欧陆主要成文法国家的民事立法继受并加以社会化、商品化改造，或是剔除其家庭伦理性，使其保障功能具有社会性而不局限于家庭，或是剔除其人身依附性，使其发挥保障功能之外的投资性功能，现亦为我国民事立法所采纳。不同时期与地域下的居住权立法制度基础不同、实践需求各异，倘若对居住权的理解与适用仍固守原教旨主义的窠臼，则无异于刻舟求剑。第一，“人役权”属性并非民事立法能否确立居住权的前提。在《民法典》编纂过程中，有学者主张以居住权的原貌——“人役权”为蓝本构建我国居住权制度，与之对应的则是基于“人役权”属性否定将居住权纳入我国民事立法的呼声。罗马法上的人役权是为特定主体利益创设的支配他人财产的权利，原则上不具有可让与性且不得继承，又依主体对他人财产的支配内容不同区别为用益权和使用权，起初并不包含居住权。由于实践中存在大量因特定主体的生活居住需要所生支配他人房产的诉求，而对该种房产利用行为模式的性质、效力、存续时间等认定混乱，居住权才被优士丁尼颁布的谕令创设为独立于用益权和使用权的新型人役权。这一制度变迁过程恰可说明，立法增设居住权是将实践需求通过人役权制度手段加以拟制的结果，而非以法律的形式逻辑强加于市民社会的结果，罗马法上创设居住权制度正是对既有制度无法满足社会实践的发展诉求的回应与革新。在被欧陆国家立法继受的过程中，居住权也非以罗马法之原貌呈现，而是根据各国既有制度下的房产利用实际需要加以改造。同样，该项制度能否被我国民事立法确立以及发挥何种制度功能也不应以该项制度在罗马法中的人役权属性为必然前提，而应以本国社会实践需求为导向。第二，家父制早已不是居住权立法的实践基础。“家父制”是古罗马帝国时期奉行的一项特殊社会制度，家长对全部家庭成员的人身与财产享有支配权，对家长法律人格地位的继承也就意味着对家庭财产的概括继承，而其他家庭成员只能通过遗赠方式获得部分遗产的使用权。随着古罗马帝国的扩张，非罗马城邦公民的无夫权婚姻日益增多，被解放的奴隶数量也不断增加。为避免上述人员因丧失劳动能力引发生存问题，家长通常会把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠、老有所养。由此可见，居住权被罗马法确立为设定在遗产上的人役权，与婚姻家庭制度中的家父制有着密切的联系。然而，时过境迁，现代民法早已以“主体平等”取代了“市民身份”，我国婚姻与继承制度明确规定了家庭成员间的照顾义务和配偶、父母、子女互为第一顺序继承人的法定继承制度。现代社会对居住权的制度需求也早已向着对非所有权人使用他人房产时的权益保障和进一步释放房产价值的归属与利用间的矛盾方向演进，而不再以家庭成员身份为必然前提。第三，对特殊群体的生存保障也不是居住权立法考量的唯一要素。毋庸置疑，能否以及如何通过居住权制度实现住有所居的生存保障目标，既是学者争议的焦点，也是立法重点权衡的对象。但移植新的制度也将不可避免地带来与既有制度的冲突和新规推行的阻碍等制度变迁的构建成本与交易成本，只有在现行立法对社会现实问题存在制度供给不足而引发制度成本增加，且经济法律制度变迁可以达到供给与需求、成本与收益动态均衡时，才有必要通过成本更低的规范更新来缓解成本更高的现实矛盾冲突。对新增居住权制度的理解与适用，亦应以弥补制度供给不足为导向，并尽可能避免制度变迁成本。不能仅因某一制度功能的实现，就忽略了新增居住权制度对其他社会实践需求的回应，甚至对既有制度体系性造成冲击。我国既有民事立法并不缺乏对特殊群体生存保障的制度供给，而是需要与时俱进的房产利用制度更新，推动立法确立居住权的真实意旨当且仅当存在于时代发展的细节里。法律没有自己独立的历史，法律的发展变化不能脱离社会物质生活关系的发展变化。对《民法典》增设居住权制度的理解与适用同样不能脱离经济社会的发展变化，并应对我国当下房产利用模式作出回应。随着城市中心化和房地产市场化带来的房产成本与价格的攀升，住有所居的实现方式逐渐从所有权模式向各种使用权模式转变。依保障属性由强到弱，现下典型的使用型住房模式主要表现为如下情形。 第一，以房养老住房模式。该种住房模式是指，房产持有者为了满足未来的生活所需，将自有房产转让给金融机构，金融机构支付对价作为前者未来生活开销来源，但房产仍由原房产持有者本人居住直至死亡。该种住房模式实施的难点在于，如何平衡房产持有者与金融机构的利益关系。一方面，房产持有者居住期间房产归属是否进行变更登记易引发争议，无论房产登记在何者名下，均对相对方合同目的的实现存在隐患。对房产持有人而言，变更登记可能发生金融机构向第三人处分房产从而引发房产占有使用争议；对金融机构而言，不变更登记可能发生房产持有人向第三人处分房产从而引发房产归属争议。另一方面，房产持有者居住年限存在争议，随着时间的流逝，房产持有者的财产必然递减但对房产的依赖程度则会增加，而金融机构的成本负担则随之加重。倘若房产持有者健康状况良好，必然产生或是金融机构将面临房产迟迟无法收回的窘境，或是房产持有者面临能否继续居住的困难。第二，政策性住房模式。该种住房模式是指，由符合政策的低收入群体或其他特殊身份人群通过申请审核，以低于市场价格的标准取得特定房产的使用权，实践中常见如经济适用房、单位公有房等均属于此类模式。该种住房模式容易引发的风险在于，政策性住房一旦被违规投入市场，将会引发一系列争议。在政策性住房登记在申请人名下的情形中，房产一旦进行交易，善意第三人依法可取得房产所有权，但政策性住房的属性又不允许此类房产进入市场流通，从而引发房产归属的矛盾。倘若允许第三人善意取得政策性住房，又会进一步引发如何向申请人追责的问题。第三，长租型住房模式。该种住房模式是指，有长期住房需求但又不想或无力支付全额房款的使用者，通过支付使用对价，以远低于购房款的价格取得对房产较长时间的使用权。该种住房模式实施的难点在于，长期居于他人房产的稳定性难以得到保障。一旦出现诸如房地产租赁市场价格波动或房产使用预期改变等不确定因素的影响，无论是出租人还是承租人都将面临违约风险。第四，购买不能住房模式。该种住房模式是指，由客观上不具有购房条件的主体通过他人购买施加交易限制的房产供其使用。购买不能住房模式的形成原因不同，实践中较为常见如因城市限购政策无法购买、因农村集体成员身份限制无法购买、因贷款资格限制无力购买等。该种住房模式实施的风险在于，使用者无法左右显名购房者对房产的处置。既便使用者与显名购房者就房产的使用方式作出约定，该约定也无法对抗善意第三人，依然不能改变显名购房者处置房产的法律效果。第五，风险投资住房模式和商业投资住房模式。前种住房模式是指，投资者对房地产在建工程投入资金，并以工程竣工后对特定房产一定期限内的使用权作为对价，从而以较低投入获得较好居住条件的风险投资行为。后种住房模式是指，通过支付一定的使用对价获得特定房产在特定时段的使用权，实践中如分时度假酒店即属这一模式。两种投资住房模式实施的风险均在于投资者会面临较大的履约风险。由于所涉房产并未移转登记至投资人名下，一旦开发商或房产使用者将房产处置给善意第三人，投资者的居住目的将无法实现。上述房产利用模式不同、成因各异，但共同特点是，均因现实原因形成了房产归属与利用的分离，且这种分离较通常的房屋租赁具有更强的持续性与稳定性要求，在既有民法调整手段之下难以实现。首先，通过所有权手段调整的局限。使用房产最安全、最稳定的方式无疑是取得特定房产的所有权。但一方面，所有权模式意味着房产的归属与利用归于同一主体，使得房产权属关系僵化，无法充分释放房产的资金融通功能。另一方面，所有权模式需要支付房产的全款作为对价，其制度成本与资金成本较其他房产利用模式更高，难以为所有住房者采纳。例如，在以房养老模式中，所有权无论归于老年人还是金融机构，都会在保障一方当事人交易安全的同时，因权属关系的固化增加相对方的风险；而采共有方式虽可缓和彼此的风险，却无法解决权属关系僵化带来的交易不畅问题。又如，部分保障性住房模式以“限制所有权”的方式实现政策目的，但《民法典》规定的所有权是不受限制的完整物权，合同约定的限制条款无法产生对抗第三人的效力，这就导致一些保障性住房因制度执行的漏洞进入市场流通，并不可避免地引发权属争议甚至社会矛盾。其次，通过合同手段调整的不足。合同手段是实现房产归属与利用分离的主要形式，当事人可通过支付租金的方式获得对特定房产即时使用的权利。但前述使用型住房模式对房产的利用具有更高的长期性与稳定性要求，租赁合同对此类房产使用目的的实现显然具有不确定性。典型如在购买不能住房模式中，仅通过“买卖合同”或“以租代售合同”实现“购房者”使用房产目的，但客观上无法办理房产权属变更登记。一旦遭遇房产价格波动或拆迁补偿等重大变故，往往引发合同效力的争讼。对此，司法实践或以合意内容违反法律的强制性规定为由认定合同无效，或以合意通过虚假意思表示作出为由认定合同无效。而对合同无效后的损害赔偿责任认定，则更依赖裁判者在个案利益衡量中形成的内心确信，缺少法律适用的可预见性。又如，风险投资和商业投资住房模式往往也因为不具有登记条件而通过合同约定方式创设，一旦所涉房产向第三方出售并办理登记，合同约定的房产使用权利在未移转占有的情形下也将随房产易主而无法兑现。再次，通过信托手段调整的缺陷。信托是委托人将其财产转让给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。信托关系是财产归属者与受益者相分离的特殊关系，是有别于物权和合同关系之外的“商事组织关系”。信托关系虽可实现财产归属与利用的分离，但信托关系的复杂性和信托目的的特殊性使得信托关系在前述特定住房模式中难有适用空间。例如，在以房养老模式下，也存在由第三方监管主体通过信托关系取得养老房产的所有权的方式来平衡老人与养老金提供者各自风险的设想，但如此复杂的商事金融手段难以适应养老产业便捷易懂的操作需求。又如，在购买不能和投资型住房模式下，信托关系虽然可实现房产归属与利用的分离，却又因其须以移转所有权为前提而缺乏适用空间。《民法典》增设居住权，并非对域外立法的原教旨主义继受，而是为构建中国特色民法体系所作的扬弃，是更具深远意义的“保护民事主体对住房保障的灵活安排”和“满足特定人群的居住需求”。对于新设权利带来的民法权利体系上的冲突，在既有规范及从中阐释的基本原理无法提供适当依据时，需进一步对新生制度作符合立法意旨和制度体系的解释与适用。对于房产归属与利用分离下居住者更强的持续性使用需求，居住权作为使用他人房产的用益物权制度，有别于使用自有房产的所有权制度和使用他人房产的租赁权制度，可以为持续稳定利用他人房产提供有效的制度供给，开辟了房产利用的新路径。第一，填补房产利用模式的制度空白。对他人不动产的利用，既可通过债的手段实施，也可通过物权手段实现。比较法上普遍采差异化手段满足不动产利用的不同需求：对他人不动产的即时利用，以相对便捷即时的合同关系调整；而对于持续稳定的利用需求，则通过相对复杂严格的物权手段调整。例如，《德国民法典》第535条和第581条就分别规定了使用租赁和用益租赁两种使用他人财产的形式并给予不同制度保障。事实上，我国民事立法对不动产利用的调整也经历了类似的制度变迁。例如，对于集体土地利用模式的认知和调整模式，就经历了从租赁合同关系到用益物权关系的转变，并最终呈现为租赁合同与用益物权两种调整手段并存的立法格局。对他人房产利用的调整模式同样如此：《民法典》实施前，我国民事立法主要通过租赁合同对利用他人房产的行为进行调整；《民法典》实施后，增设居住权这一用益物权，可对利用他人房产提供支配性权利手段，进一步完善了房产利用的制度模式。一方面，居住权是调整利用他人房产关系的法律制度，可实现所有者与使用者分离的住房模式需求，突破了所有权制度缺乏灵活性的局限；另一方面，居住权是具有支配性的用益物权制度，经由登记设立产生对抗第三人的效力，可实现对他人房产的持续稳定利用，弥补了合同制度欠缺稳定性的不足。此外，居住权法律关系通过书面合同+登记方式即可设立，在制度架构和实操流程上较为简单清晰，也没有特别的身份限制，可普遍适用于前述住房模式中。结合人大法工委对居住权“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的功能阐释，可进一步明确我国立法增设居住权恰是对归属与利用分离下持续稳定使用他人房产的实践需求作出的制度回应。第二，填补房产使用权确权手段的制度空白。除通过合同关系以自治方式取得使用他人房产的权利外，我国民事立法还规定了通过身份关系和公序良俗原则以法律拟制方式取得使用他人房产权利的情形。但相关权利往往基于法院裁判取得，在制度上并无与之对应的公示手段或权利凭证，这就造成此类使用他人房产的权利是否发生以及权利的客体和范围均难确定。一方面，诸如亲属关系或债务清偿所生保护他人居住利益的方式，是否及于特定房产或在何种时间范围内保护等并无明确标准，法院的裁判结果也各不相同。另一方面，即便裁判结果明确载明对居住利益的保护方式是使用特定房产的权利，但该种权利既无不动产登记簿载明权利内容，也无合同文本作为权利行使的依据，居住利益保护的条件与时限仍难以明确。由于缺少有效的公示手段，通过身份关系和公序良俗以法律强制方式赋予使用他人房产的权利在房产交易中犹如“刺客”般的存在，对善意交易相对人的信赖利益产生极大隐患，也从根本上动摇了私法自治理念。这既不利于保护房产使用者的权利，也不利于维持正常的房产交易秩序，亦与私法自治精神的贯彻相悖。《民法典》新增居住权作为一项用益物权制度，恰可作为裁判文书创设的基于亲属关系或公序良俗享有的对特定房产支配性使用权的制度依据，并通过不动产登记手段载明该种附着于特定房产之上支配性使用权利的具体内容，实现亲属关系或公序良俗下的居住利益保护确权。同时，通过适用《民法典》第311条规定的善意取得制度，还可进一步保护善意第三人的信赖利益，避免相关房产在嗣后的交易中发生合同履行与权利归属争议。从《物权法》编纂到《民法典》颁行，虽于立法之中确立居住权的呼声不绝于耳，但叠床架屋地堆砌居住利益保护制度于民法各部分，实难作为《民法典》增设用“居住权”的依据，反而会成为立法放弃这项制度的理由。基于居住权立法对住房实践发展的回应，《民法典》增设居住权制度应旨在实现如下规范功能。第一，居住权保护的法益是居住利益，且不以生存保障为限。民事权利本质上是为了保护民事主体的特定利益而提供的法律之力，每一种民事权利均以实现一定利益诉求展开。居住权同样如此，它以对特定房产的居住性使用利益保护为内核，赋予权利人在约定时间和范围内得以利用他人房产的强制力。至于该种利益是否仅限于“生存保障”范畴，理论与制度上均无根据。一方面，承前所述，居住权在罗马法上的初始设定和人役权理论并不是我国民事立法的必然选择，甚至无法成为《民法典》增设居住权的理由。另一方面，《民法典》虽规定居住权“无偿设立”和“不得出租”，但均为任意性规范而非强制性规范，可由当事人通过约定排除适用；而关于居住权“不得转让、继承”的规定虽为强制性规范，也只能说明立法禁止居住权的流转，并不能得出居住权保护的法益具有保障或福利属性，正如我们同样不会因租赁房产禁止转租就认为租赁关系具有保障或福利属性。既如此，基于“法无禁止即可为”的私法原理，居住权法律关系的调整对象并不以生存保障为限。第二，居住权的制度功能是实现对他人房产的持续稳定使用，应当与偶然即时使用他人房产的情形区别适用。一方面，《民法典》规定租赁合同“不得超过二十年”及不定期租赁“当事人可以随时解除合同”，均意味着租赁合同关系无法为居住人的长期或居期不定的稳定居住需求提供充分制度保障。而租赁权的债权属性也意味着，租赁权人在未获得或失去对租赁房产占有的情形下，其居住利益也难得到充分保护。另一方面，《民法典》规定居住权的设立方式虽同为“按照合同约定”，但该“合同”与租赁合同的内涵并不相同。首先，功能有别。租赁合同既是设立租赁关系的前提，又是租赁关系缔结的结果，租赁合同一旦缔结，当事人之间就形成房产租赁的权利义务关系。居住权合同并非设立居住权的结果，而是“向登记机构申请居住权登记”的依据，而且并非唯一依据。倘若符合其他可供申请居住权登记的条件，居住权合同并不是设立居住权的必然要件。其次，内容有别。租赁合同是当事人为偶然即时使用他人房产达成的合意，其核心内容是围绕房产的使用方式与期限等设置权利义务关系。居住权合同是就某一特定房产供他人长期稳定居住达成的“契据”，其核心内容是明确设立该种对他人房产全面支配权利的主体、客体及权利范围。从表面上看，租赁合同和居住权合同存在许多相似之处——都是书面文件、都记载了当事人的身份及所涉房产的内容、载明对价等。但在居住权合同中，须有专门条款表明所有权人移转对特定房产使用性支配的意思，否则无法办理居住权登记。再次，适用情形有别。租赁合同设立的是对人的请求权，以即时使用他人房产为主要调整对象，且无使用目的上的限制。居住权合同通过登记设立的是对物的支配权，以对特定房产形成稳定的支配性使用关系为主要调整对象，并以“满足生活居住的需要”为限。例如前文列举的6种使用型住房模式，真实目的均为对特定房产的持续稳定居住建立支配性使用关系，而非与特定主体就房产的即时利用建立请求关系。因此，居住权合同须以对特定房产的持续稳定的生活居住需求为其意思表示内核，否则应将其认定为对特定主体主张的即时使用房产的租赁合同。第三，居住权的规范手段是为使用他人房产提供支配性权利，与请求性权利互补。虽然《民法典》仅以6个条文规定居住权制度，但居住权作为“对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”，同样受《民法典》关于用益物权和物权的一般规定调整。相应地，居住权具有“直接支配和排他”效力，相较作为债权的租赁权能提供更强的居住利益保护效果。居住权还可通过登记公示手段为使用他人房产提供支配性权利保障的可能，将基于亲属关系和公序良俗所生居住利益保护诉求由一般抽象的保障主张转化为具体特定的物权关系。租赁权虽然也被赋予了诸如“所有权转让不破租赁”等所谓“物权化”的效力，但实际上该种法律效力并不来自租赁权本身，而是基于合法有效的租赁合同履行所生占有保护请求权。倘若租赁合同已成立但未履行，租赁房产未移转占有至承租人处，则承租人只能基于租赁合同关系向出租人主张请求性权利，而无权向第三人就租赁房产直接作出主张。居住权的对世效力源自居住权本身而非占有事实，所以只要对特定房产的居住权成立，无论是否移转占有，居住权人都可基于居住权直接就所涉房产主张物权请求权。《民法典》增设居住权，为持续稳定利用他人房产提供支配性手段，区别于其他居住利益保护制度，有其独立的制度功能。实务中以“居住权”之名保护的合法权益中混杂了其他居住利益保护内容，对纷繁复杂的“居住利益”冲突问题，应在辨识“真正”居住权的基础上，作符合法益位阶顺位的法律适用。权利的核心是利益，判断冲突民事权利效力顺位的依据是其保护利益重要程度的次第。“无论从纯粹的法学理论上还是从制定法的实际运用上，权利类型之间的平等恐怕都是一种独特的臆想。”解决权利冲突问题的本质是对冲突权利保护利益的重要程度判断。但法益位阶并非法律位阶——后者系因立法权层级差异产生的法律效力次第，法益位阶是基于行为人约定、法律强制或价值衡量等方式对形式平等的权利所作的实质推理判断。第一，民事主体约定的法益位阶。民事主体自愿缔结的法律关系受到保护与拘束，是民事主体间的“立法”。如凯尔森指出，个别规范主要包括公法的司法裁判、行政行为与私法的法律行为……私法上的法律行为（契约）在当事人之间产生拘束力，属于私人立法行为。在可预见的权利冲突关系中，民事主体有权通过平等协商方式，据其对冲突法益重要程度的认知，自主决定权利实现的顺位。只要该约定不违反法律的强制性规定或公序良俗，即产生相应的位阶效力。例如，在“人保”和“物保”并存的债权债务关系中，倘若发生债权人行使担保权的事由，担保权的主张顺序首先应按照当事人的约定行使；又如，抵押期间对抵押财产的处分是否受限，也可基于当事人之间的约定判断。第二，法律规定的法益位阶。民事立法也会对一些常见的权利冲突直接规定何种法益应被优先实现。当然，这种由法律规定的位阶只适用于特定类型的权利冲突，并不存在任何情况下均优先于其他权利的绝对优先权——“绝对权恐怕只在一点上是绝对的，即它们绝对不是绝对的权利，也有被适当限制的需要。”这种法律拟制有时是任意性的，可以由民事主体选择是否适用，如前引“人保”和“物保”并存的债权债务关系中，倘若当事人未约定担保权主张顺序，则需依法律规定的顺序行使；有时则是强制性的，不可通过约定排除适用，如工程款优先权、购房人权利优先于工程款受偿权等。第三，基于价值判断衡量的法益位阶。在冲突权利中的法益位阶既无当事人约定，亦无法律规定的情形下，还可通过民法基本原则规定的价值判断予以衡量。通过民法原则的价值判断并非对特定类型的冲突主张所作的一般评判，而是在具体案件中穷尽相关情形作出的具体评判，判断结果并不具有普遍性。典型如实务中多见的“凶宅”买卖合同能否撤销的问题，本质上就是买卖合同双方的权利冲突问题。所谓“凶宅买卖”指的是买卖交易的房产内曾经出现过自然人死亡的事件，由此产生部分购房者要求基于“欺诈”事由提出撤销购房合同并返还购房款及赔偿损失的主张，以及出卖人基于合同有效提出应依约履行的主张。这一冲突表面上是买受人的撤销权与出卖人的合同债权间的对抗，本质上则可进一步内化为买受人基于公平原则的价值主张和出卖人基于自愿原则的价值主张间的对抗。对于这一权利冲突的裁判，审判实践通常会根据个案中的“凶宅”成因和交易情形综合判断，从“凶宅”信息的重要性、披露的可能性、期待的合理性、信赖的紧密度等案件信息判断个案应依自愿原则援引关于法律行为生效条款认定买卖合同有效，还是依公平原则援引关于欺诈行为条款认定买卖合同可撤销。这种判断方式，恰体现了通过民法基本原则构建的民法价值选择在个案中的权衡取舍作法益位阶衡量。每一种民事权利均有其保护的特定法益，权利效力的发生须满足何种要件应以权利保护的法益是否存在为前提，不能仅停留在法条的字面含义上。当展现的权利外观与实际的法益状态不符时，权利必须受到权利对象在逻辑上的限制，按照实际保护的法益状态认定其所对应的权利属性。实践中以“居住权”之名调整的行为模式与法律关系，未必意在发生居住权法律效果。只有调整对象保护的法益符合居住权立法意旨时，才会发生相应的法律后果。《民法典》规定，居住权设立“应当采用书面形式订立居住权合同”且“应当向登记机构申请居住权登记”“居住权自登记时设立”。上述内容只是设立居住权的形式要件，而非实质内容。倘若符合形式要件的居住权欠缺其所调整的实质法益内核，亦当受到限制。形式上的居住权设立条件可能存在两种悖离调整对象逻辑的情形。第一，已登记居住权因不存在被保护的特定法益不成立。审慎判断居住权合同设立的真实意图是否满足其调整法益的内在逻辑，符合《民法典》分别通过居住权与租赁权保护居住利益的初衷。居住权为持续稳定使用他人房产提供支配性制度手段，与租赁合同制度既相互区别又互为补充。同时，居住权具有对抗第三人的效力，又有被滥用成为房产所有权人对抗债权人手段的风险，须在法律适用中予以避免。倘若居住权的设立不存在对特定房产持续稳定的支配性需求而是诸如异地工作期间的暂时居住、自有住房入住前的过渡性居住等即时偶然使用，甚至根本缺少使用需求，基于虚假意思表示达成的居住权合同应被判定不能发生意定的法律效果。此时，既便办理了居住权登记，亦应根据当事人的真实意图将相关行为认定为租赁关系或不发生任何房产使用的权利义务关系，并依与认定结果一致的法律规则调整相关权利冲突。倘若居住权合同订立于冲突权利成立之后且所谓的居住权人知情，在冲突权利以特定房产给付为内容且无法排除假借居住权对抗冲突权利意图的情形下，基于恶意串通达成的居住权合同也不能发生意定的居住权法律效果。第二，未登记居住权已成立。物权变动包括基于法律行为与非基于法律行为两种情形，非基于法律行为发生的物权变动又包含了因法律文书、继承等所致的物权变动情形。《民法典》在规定“有权按照合同约定”设立居住权的同时，并未排除非基于法律行为设立居住权的可能。结合《民法典》第229条关于法律文书或征收决定导致的物权变动规定，应认为基于亲属关系或公序良俗原则经由法院裁判确认的对特定房产享有的居住权利“自法律文书生效时”即发生设立居住权的效力。而经由法院裁判确认的向特定主体主张的居住保障权利，仍属于亲属关系或一般人格权保护在居住利益上的延伸，应依有关人身权的规定处理权利冲突。此外，基于法律文书或遗嘱继承取得的居住权，虽依《民法典》第229条、第230条规定不以登记为前提，但权利人应负有登记义务，在所涉房产向第三人处分时，未经登记的居住权不得对抗善意第三人，避免基于法律文书或遗嘱设立的居住权对正常市场交易秩序产生负面影响。在发生真正居住权，也即对他人房产的支配性使用权与相关权利冲突的情形下，既不应将居住权视为保障性人役权受到绝对的保护，也不存在其他任何应受到绝对保护的权利类型。居住权与相关权利冲突的法律适用应依冲突的法益位阶进一步判断。第一，根据《民法典》规定，居住权以合同约定的方式设立，在特殊情形下还可通过遗嘱设立，属典型的意定物权，由当事人通过自治方式自由设定。相应地，在不违反法律的禁止性规定和公序良俗的情形下，居住权合同中明确约定居住权与相关权利发生冲突时的效力位阶，理应受到法律的承认和保护。对居住权人而言，倘若约定居住权不得对抗其他冲突权利条款，该种约定应属《民法典》第367条规定的有关“居住的条件和要求”的内容，是对他人特定房产取得支配性使用权的前提与限度，对居住权人具有拘束效力。对其他冲突权利人而言，倘若约定居住权可以对抗其他冲突权利条款，又因居住权设立时间不同而发生不同法律效力。如果居住权设立在先，该种约定经由居住权登记公示，具有对抗第三人的效力，应对其他权利人具有拘束力。如果居住权设立在后，在居住权人恶意的情形下，该约定应被认定构成《民法典》第154条规定的恶意串通损害他人合法权益的法律行为而无效，不发生法律效力；在居住权人善意的情形下，该约定应被认定为有效，但不具有对抗第三人的效力，对其他权利人不具有拘束力。第二，在未作约定或约定对相关权利人无效的情形下，冲突法益的实现位阶应依法律规定判断，但《民法典》并未对居住权与相关权利冲突下的权利实现顺位作出规定，未提供此类权利冲突中法益位阶拟制依据。此时需要警惕的是，对于居住权权利冲突问题，不能简单地依所谓物权优于债权、设立在先权利优于设立在后权利、法定权利优于约定权利等其他权利冲突下的法律适用解释结论判断居住权与相关权利的实现顺位。因为权利类型划分的根据本质上是某一生活利益在规范世界中的法律变现，并没有预先设定的效力高低。在没有法律明确规定的情形下，以牺牲任何一项生活利益为代价来成就其他生活利益显然都是对该项生活利益的不法侵害。对既无约定又无法定的冲突法益实现，还须进一步结合具体冲突情形与民法基本原则在个案中作价值判断。第三，从利益平衡的角度观之，处于冲突关系中的居住权主张是民法私权保护原则在居住利益保护上的价值体现，与之冲突的相关权利的实现，诸如给付请求、债务清偿、抵押担保等同样以民法私权保护原则为基础，对二者的保护诉求在利益衡量的价值判断上并无高下之分。因此，居住权与相关权利冲突中的法律适用，应平等地保护各项法益。首先，在居住权与房产给付或债务清偿等债权的冲突中，居住权人无权妨碍所有权人处分房产清偿债务所为的给付，相关债权的实现也不得影响居住权在约定或法律拟制期限内的有效存续。至于居住权存续对给付目的实现带来的阻碍或减损，则应由债权人向房产所有权人主张次给付义务获得补偿。其次，在居住权与抵押权的冲突中，对于居住权与抵押权竞存的房产，由于居住权与抵押权均需登记设立，在后设立权利的权利人因登记公示应当知道先设权利的支配内容，因此应优先实现先设权利的支配利益。与抵押权和租赁权冲突的情形不同，由于居住权的对抗效力来源于居住权本身而非占有事实，所以对居住权的优先保护不需要以移转特定房产的占有为前提。再次，在基于遗嘱或生效法律文书设立的居住权发生权利冲突时，由于居住权的设立不以居住权登记为要件，权利冲突的处理方式存在一定的特殊性。此种情形下，倘若居住权设立在后或设立在前且已办理登记，权利冲突的处理方式同前两项一致。倘若基于遗嘱或生效法律文书设立的居住权在先成立但未办理登记，应依善意取得条款判断与相关权利的竞存状态：符合善意取得条件的房产受让人的所有权或抵押权人的抵押权可对抗在先成立的居住权，应被优先实现；反之，在先成立的居住权仍应依前两项结论被平等保护或优先保护。《民法典》给新增居住权制度的法律适用留下了广泛的解释空间。既有讨论常见将居住权解读为一种具有人身保障性质的专属权利，但论证依据主要是德、法等国的制度现状，忽视了增设该项权利的实证基础。民法移植域外法律制度并非引入域外物质条件和交往模式，而是为弥补既有制度对实践需要回应之不足。对《民法典》居住权的解释与适用同样应当“量体裁衣”而不能“削足适履”。例如，同为用益物权的土地承包经营权的制度变迁，先后经历了1982年《宪法》确立农村土地集体所有后的第一轮农村土地承包、1986年《土地管理法》确立的土地承包经营权受法律保护、2007年《物权法》将土地承包经营权规定为用益物权、2015年中国共产党第十八届五中全会通过“制定十三五规划建议”提出“三权分置”办法、2020年《民法典》规定的独立于土地承包权的土地经营权。虽然历次变迁无不以现代民法概念表达，但与其说这是对域外民法制度和立法技术的移植与继受，毋宁说是民法制度不断回应解放和发展农村生产力、集约高效利用集体土地等实践需求的结果。习近平总书记在十九届中央政治局第二十次集体学习时强调：“随着经济社会不断发展、经济社会生活中各种利益关系不断变化，要坚持问题导向，在新的实践基础上推动民法典不断完善和发展。”对《民法典》新增居住权所生权利冲突问题的法律适用同样如此。一方面，对居住权效力的解释应当警惕原教旨主义倾向，避免从域外立法中移植借鉴而来的制度南橘北枳。另一方面，对居住权规则的适用应置于《民法典》确立的规范体系和我国住房实践现状，在平等保护新生权利与既有权利的同时，避免制度变迁带来的体系化冲突。对《民法典》移植法律概念的研究与适用，应以解决和满足我国社会实践中存在的真实问题和发展需要为导向，域外制度经验终归只是他山之石。姚宇（1985-），男，辽宁营口人，法学博士，辽宁大学环境资源与能源法研究中心研究员，研究方向为民法基本原理、物权法学、土地法学。
本文原载《政法论丛》2024年第6期。转载时请注明“转载自《政法论丛》公众号”字样。
