国庆半场开香槟，开到一半发现自己没赢。
大家好，我是孙少睡，这是我的第182篇推文。
国庆成交大增，难改颓势根本
重点城市新房和二手房成交量均出现大幅增长。广州新房日均成交量同比增长约2.5倍，贝壳站数据显示国庆前两天新房成交达1200套，6天累计超2400套。
深圳方面，据官方数据，9月30日至10月3日新建商品住房签约量日均同比增长124.9%。
当然了，也是因为原来的数据确实不怎么亮眼。
上海二手房10月1日至6日成交量达1537套，相比去年同期增长数倍。北京二手房实际成交有望破5000套，同比增幅超150%，新建住宅预计接近2000套，约为去年同期的3倍。
二线热点城市方面，杭州贝壳平台新房日均成交量从平日的一两百套迅速升至600多套，同比增长3倍有余。
造成国庆楼市热度骤升的主要原因，是此前密集出台的楼市纾困政策终于全面落地。
9月29日，广州率先宣布取消全部限购；此后深圳、上海、北京等城市也纷纷出台降首付、减税费等利好举措。
在看房客户中，"新政刚出就连夜来买房"的现象大量出现，市场信心明显恢复。
但是孙少睡觉得，单凭政策难以从根本上扭转市场颓势。
一方面9月百城房价仍在全线下跌。中指研究院数据显示，9月百城二手住宅价格环比下跌0.70%，跌幅较8月扩大0.32个百分点，已连跌29个月。
就城市而言，当月二手房价下跌城市多达100个，已连续6个月全部下跌。一线城市跌幅普遍大于全国，其中北京、深圳跌幅均超0.8%。
另一方面，大企业销售业绩仍未见起色。克而瑞数据显示，9月单月，百强房企销售金额同比大跌37.7%，1-9月累计跌幅也高达36.6%。
市场成交回暖更多是政策刺激下的短期现象，而非需求真正复苏的表现。在居民收入增长乏力、就业预期走弱的大背景下，单靠政策提振难以持久。
楼市整体低迷，难言全面回暖
事实上，纵观三季度房价数据，无论是从环比还是同比来看，市场调整态势都愈发明显。
前三季度，百城二手住宅价格累计下跌5.67%，跌幅较去年同期扩大3.65个百分点。从分类来看，各线城市跌幅全面扩大。
一线城市二手房价前三季累计下跌5.78%，跌幅较去年同期扩大5.72个百分点；二线下跌5.77%，跌幅扩大3.50个百分点；三四线代表城市下跌5.51%，跌幅扩大3.01个百分点。
9月当月，北上广深二手房价下跌均超0.5%，其中北京、上海跌幅更是创下年内新高。
与二手房价持续探底形成鲜明对比的是，前三季度百城新建住宅价格仍有1.63%的结构性上涨。不过这主要源于少数热点城市高端改善盘的拉动，而非整体市场回暖的表现。
以上海为例，1-8月总价2500万元以上豪宅成交接近3000套，创10年新高，远超此前年均1600-1700套的水平。但与之相对的是，面向刚需的普通住宅去化明显放缓。
克而瑞监测的Top20房企上半年销售数据也印证了这一分化格局。相比2022年同期，今年上半年这些头部房企的高端项目占比明显提升，但总体去化率却下降至56.3%的历史低位。
可见,尽管高端盘销售亮眼，但缺乏有效需求支撑，市场整体仍未走出低谷。
展望四季度，在"金九银十"的传统旺季已过、需求集中释放后，市场能否延续热度还需观察。
9月26日，中央政治局会议首次提出"要促进房地产市场止跌回稳"，提振市场信心。也正因为如此，国庆期间重点城市楼市成交明显好于预期。
但是孙少睡觉得，考虑到结构性矛盾的存在，单靠需求端刺激恐难以解决根本问题。更重要的是土地出让、供给侧的解决效率。
短短一周的火热并不意味着市场已经走出低谷。毕竟百城房价仍在持续探底，需求端恢复也缺乏基本面支撑。
后续如何，我们还要继续看下去。
END
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