金秋十月，一纸LPR下调公告，再次将房贷利率推向历史新低。
大家好，我是孙少睡，这是我的第197篇房地产文章。
央行授权公布的数据显示，1年期和5年期以上LPR分别下调至3.1%和3.6%，降幅均为0.25个百分点。
这已是今年以来的第三次降息，也是五年来降幅最大的一次。
对于广大购房者而言，利率下调无疑是一大利好。
以100万元、30年等额本息计算，月供将减少130元左右，利息总额则降低约4.8万元。放眼全国，多地房贷利率将迈入"2"时代。
以深圳为例，首套房贷利率将降至3.15%，二套房利率降至3.55%。除北上深外，其他城市利率普遍在2.5%-3%之间。
然而，在一片叫好声中，各方观点却不尽相同。有人欢欣鼓舞，有人忧心忡忡，也有人持静观态度。
正所谓是非功过，冷暖自知。下面我们就来看看各方的真实想法。
购房者：惊喜之余更需理性
对于购房者来说，降息当然是天大的好事。
一位北京的刚需购房者小王算了一笔账，若今年1月以3.9%利率办理100万、30年期房贷，至明年1月重定价时，如果5年期以上LPR保持3.6%，累计利率将下调1.45个百分点。相当于总利息减少24万元，月供降低800元，降幅超30%。
但喜悦之余，理性的声音也不绝于耳。有网友提醒，房贷利率下限从未设限，说不准银行还能打个"折扣价"。
况且在当前市场行情下，即便利率再低，没有上涨预期，买房也得慎重。
一位资深购房者总结：“买房要从自身需求出发，不要盲从降息潮。毕竟房贷是长期大额负债，一步决定30年。”
银行：息差受压，盈利承压
对于银行业来说，降息的阵痛却不容小觑。Wind数据显示，9月末，商业银行新发放房贷加权平均利率已降至3.32%，本已处于历史低位。
此番LPR再度下调，银行净息差必将进一步收窄。
一位股份行的信贷经理直言，降息对银行盈利的影响是显而易见的。高收益、低风险的优质信贷资产大量流失，不可避免地会造成利润下滑。
为缓解降息压力，许多银行开始下调存款利率，转向中间业务创收。但从长期来看，只有房贷规模增长，才能弥补息差损失。
房地产行业：盼望回暖，仍需时日
房地产从业者则把降息视为"久旱逢甘霖"。中指研究院数据显示，9月末，百城住宅库存规模高达52522万平方米，去化周期长达16.8个月。
与之相对的是，前三季度，百城住宅成交面积同比下降33.4%，跌幅高于去年同期。
在此背景下，大幅降息犹如一针强心剂，有望打破购房者观望情绪，提振市场信心。
正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所言：“降息可以刺激需求端，房贷利率低了，买房成本就低了，会促进改善性需求和首次置业需求的释放。”
但复苏之路仍漫长。有业内人士指出，单靠降息远不够，重点在于提振就业、增加居民收入，真正让百姓有购买力。
对房企而言，资金链、交楼、负债等一系列问题依旧悬而未决，过冬迫在眉睫。房地产市场要实现软着陆，尚需时日。
专家学者：短期利好，长效仍需完善
在诸多专家学者看来，本轮降息彰显了管理层对冲疫情影响、提振内需的决心。短期内，居民还贷负担减轻，可支配收入提高，对遏制提前还贷潮，稳定市场预期大有裨益。
中原地产首席分析师张大伟认为，按照当前房贷利率水平，居民房贷支出与租金开支的比值已不足1.1倍，明显低于此前2倍的警戒线。
在租售同权的大背景下，这无疑将极大提振改善性住房需求，推动市场恢复至合理区间。
但长期而言，单一的降息政策远不足以撑起整个房地产市场。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，无论是遏制短期风险，还是确保长期稳定，关键是要构建房地产调控的长效机制。
比如加快房地产税立法、完善住房金融体系、发展住房租赁市场等，唯有多管齐下，方能促进楼市平稳健康发展。
调查机构：利好有限，市场分化加剧
58安居客房产研究院监测数据显示，在9月30日央行重磅宣布降息当日，重点监测的66个城市新建商品住宅成交量仅为0.44万套，环比下降33.3%，同比下降47.6%。
对此，58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，本轮降息可能带来的边际放大效应有限。
与2008年四万亿、2015年降准降息等大周期不同的是，当前宏观经济增速放缓，就业和收入预期走弱，降息效果大打折扣。
而且在加快建立多主体供给、多渠道保障住房体系的背景下，政府对房价上涨的容忍度在下降，必将通过加大保障房供给等方式对冲市场波动。
长远来看，房地产市场将呈现总体稳定、结构分化的态势。一二线核心城市可能率先企稳，但对绝大多数三四线城市而言，去库存的路还很长。
换言之，全面回暖尚需时日。
