不管是什么行为，都要讲究性价比，不是无脑投入。
大家好，我是孙少睡，这是我的第215篇房地产文章。
买房不能靠一厢情愿
很多人在我文章下面留言，说房地产必须要跌，因为老百姓还买不起。100条留言里面，类似的言论至少60多条。说实话，这种言论挺好笑的。
先别急，我不是否认房价会下跌，我也相信房价尚未触底，更遑论反弹。至少我们的观点虽然一致，但房价下跌的原因绝不是因为谁买不起。
最近一个多月，一直强调的就是“止跌回稳”。目的还是求市场稳定，不要扩大风险，考虑的是宏观层面的社会问题。
“止跌回稳”这四个字只是个目标，而不是操作手段。多久止跌，跌到多少可以止，又要多久回稳，稳定多久才能上涨，其实全然不知。
那为什么10月份社会面还疯了似的入场房地产呢？我们最擅长的就是自己说服自己，只要我觉得是利好，那就算下跌33个月那也是利好。
相反，只要我觉得是利差，那就算是房价下跌1天也是房地产行业崩塌。
政策也是要有收益的
说这么多，其实就只有一个目的，考虑事情不要太一厢情愿，更不能听到什么消息就相信。
最近很多地产大V都做起了炒房团的生意——当然了，人家叫看房团，研学团。也是想趁着这段时间能赚一点。这本身无可指摘，只是可怜了入局的买房人。
10月份也给人一种假象，就是房地产市场已经超级火爆了。我至今对这个段子记忆犹新——地产中介说，“哥你要是下午不来我就不给你算钱了，这套房子撑不到下午就会卖掉。”
拙劣的逼单手法仿佛让我回到了2015年。他们嘴里有一个看起来很有说服力的说法——楼市是政策市，只要上头想救，一定救得起来。
听起来很有道理，但是忽略了一个前提——为什么必须救房地产？救房地产，或者说所有政策都有一个前提，就是要有高比例的收益预期。
简单来说，就是房地产现阶段值不值得出手来救？救市之后收益率是多少？
想要收益，等它跌回2015
在经济预期高的时候，二手房市场几乎没有全款行为，无论是卖出还是买入。基本都是把自己的小房子卖了，或者抵押换个大的。居民杠杆率也就持续提升。
但是当下阶段，大家可以看看身边和新闻，都在说居民杠杆率持续下降。一方面是接受不了杠杆亏损，宁肯自己补钱进去也要还。另一方面就是加杠杆买房的情况迅速消失。
带来的另一个问题，就是到处都在“以价换量”。即使这样，市场仍然挂牌数居高不下，房子越卖越多。
对比2015年的数据，从我熟悉的上海来看，2015年新房的可售面积仅1075万，去化周期7.9个月。
但是当下的2024年，从6月份的数据看，上海新房库存约71216套，去化周期约13.7个月。
上海过去的火爆10月，新房成交5283套，环比增长43%，同比增长4%。就按照如此火爆的数据持续下去，想要回到2015年的水平，需要半年时间。
上海在这一轮房价下跌中已经是表现最好的了，尚且需要超过半年时间修复，这还没算仍然在建的新房。
所以为什么10月12日之后，有关房地产的政策不再更新了，大概就是要让市场继续跑下去，直到有救市价值为止吧。
