随着一系列重磅政策的密集出台，中国楼市和股市迎来了久违的暖意。
大家好，我是孙少睡，这是我的第174篇推文。
9月24日，央行在国务院新闻办公室举行的发布会上宣布降准、降息、下调存量房贷利率等一揽子组合拳，力度之大、含金量之足，令人瞩目。
随后，中央政治局会议进一步定调“促进房地产市场止跌回稳”，并提出“严控增量、优化存量、提高质量”等工作要求。
伴随着“金九银十”的到来，市场情绪持续回暖，A股更是一路高歌，重返3000点。
在内外利好的共振下，不少投资者开始观望：经历了长达数年的深度调整，楼市是否迎来拐点？股市牛市是否将启？置业投资的良机是否已然来临？
对此，孙少睡通过对历史过往的借鉴、对市面上分析分文章的梳理与思考，试图探寻其中的逻辑脉络，把握市场的演变趋势。
本篇文章，就来讲一下政策相关的一些事情，可能并不能跳脱出层级认知，但至少读了能让您不再迷茫。
文章超过4000字，阅读约需15分钟。本文耗时两天，写作不易，还请多多支持。
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首先，从央行9月24日的发布会内容来看，此轮政策组合拳可谓是纾困楼市的一剂“猛药”。
一方面，央行宣布自9月27日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。
本次降准后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%。据测算，此次降准将释放长期资金约1万亿元。
按照我国8倍左右的货币乘数估算，有望新增8万亿元的信贷投放空间。
另一方面，央行还宣布下调7天期逆回购操作利率0.2个百分点，由此前的1.7%调整为1.5%。
这是继2022年以来最大幅度的一次降息，也预示着未来MLF利率、LPR利率的下行空间打开。
市场普遍预计，10月份的LPR报价大概率下调20BP，这将进一步引导贷款市场利率的下行，降低企业和居民的融资成本。
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此外，针对楼市的定向支持力度同样超乎预期。
央行明确提出“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近，平均降幅在0.5个百分点左右。”
据中原地产测算，目前全国38万亿元存量房贷中，仍有超60%的贷款利率高于最新房贷利率50BP以上。
因此，此次降息有望惠及绝大多数在贷居民。以贷款100万元、30年期等额本息为例，月供将减少280元，30年累计可节省10万元利息。
降息红利的覆盖面之广、受益幅度之大，有助于提振居民预期，降低还贷压力。
与此同时，针对改善型需求，央行还将全国层面的二套房贷款最低首付比例由此前的25%一举下调至15%。
要知道，自2010年“新国十条”推出以来，二套房首付比例就一直维持在四成以上，此次大幅松绑实属罕见。
考虑到多数改善客户是以首付能力论英雄，此举势必激发大城市换房热情。
以深圳为例，按照目前二手房均价8.5万/平计算，一套100平的三居室总价约850万元，首付降至15%意味着只需127万即可上车，而在调整前，至少需要212万元，降幅高达40%。
可以说，对于手握200万左右存款的改善客户而言，置业门槛大幅降低。
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在一系列楼市纾困政策超预期落地的同时，央行对股市的呵护姿态同样明显。
除了降准降息为市场注入活水外，此次发布会上还首次明确提出“支持上市公司并购重组，研究出台保护中小投资者的政策措施。”
并购重组一直是A股市场最受市场追捧的投资主线，代表着监管层支持上市公司通过市场化手段做优做强，完善治理、提质增效。
尤其在经济下行压力犹存的背景下，并购重组无疑是化解风险、盘活存量的重要途径。
而伴随着退市制度的完善，强者恒强、弱者淘汰的市场化出清有望加速。
可以说，无论是宏观流动性改善，还是微观政策红利释放，资本市场的制度建设都在提速。
正所谓“筑巢引凤”，只有基础设施越完善，市场运行越规范，投资者信心越足，股市的春天也就越近。
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紧接着9月24日的重磅消息，9月26日，中央政治局会议再次重申“要促进房地产市场止跌回稳”的政策导向。
会议强调，要调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
此次会议首次将“止跌回稳”作为房地产调控目标，表明管理层对当前楼市低迷的担忧，以及从供给侧改革、需求端激励等多管齐下稳定预期的决心。
一方面，调整限购、降低房贷利率等举措，有利于刺激改善型需求释放，提振市场信心。
另一方面，完善土地、财税制度，支持开发商盘活存量土地，则有助于缓解房企资金链紧张，加快库存去化进程。
会议还首提“推动构建房地产发展新模式”，意味着管理层正在重新审视房地产在国民经济中的定位，并孜孜以求摆脱对房地产的过度依赖。
在“房住不炒”的主基调下，楼市正迈向“三稳”的发展新阶段。可以预见，后续房地产调控将围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体框架，坚持“因城施策”，促进市场供需动态平衡。
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伴随着决策层频频发声，市场情绪迅速回暖。
A股在9月27日成交额突破9700亿，刷新2015年11月以来新高，沪指更是八连阳，重返3000点关口。
房地产板块的表现同样抢眼，自9月24日央行定向降息以来，申万房地产指数已经累计上涨超8%。
从北向资金动向来看，9月份共计净流入1163.74亿元，创2022年3月以来新高。与之形成鲜明对比的是，今年前8个月北向资金合计净流出1811亿元，外资撤退态势明显。
可见，随着政策暖风频吹，外资抄底中国资产的热情日渐高涨。摩根士丹利、高盛等国际投行纷纷发布报告，看多中国市场，信心指数均明显回升。
著名对冲基金大佬David Tepper更是喊出“All in， Buy China”的投资口号。
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那么，经历了长达数年的深度调整，中国楼市和股市能否就此迎来转机？
在笔者看来，尽管政策利好不断，但就当前基本面而言，市场触底企稳尚需时日。
首先，从楼市数据看，前8个月商品房销售面积同比降幅仍在20%以上，其中低线城市降幅更是接近30%。
这意味着，受制于需求不足、信心不足等掣肘，楼市成交的修复仍面临考验。
以8月百强房企为例，单月销售金额同比降幅高达39.6%，拿地金额更是惨不忍睹，同比骤降42%。
从历史上看，每当房企拿地骤降，往往意味着市场拐点将至。
但鉴于本轮调整的时间之长、力度之大，市场恢复到正常水平尚需一个过程。
与此同时，开发商债务压力不减，8月末商品房待售面积高达7.43亿平，去库存仍任重道远。
有业内人士测算，即便销售速度加快一倍，当前待售规模也需要11个月才能消化完毕。
其次，从居民购房预期看，信心修复同样存在滞后性。
在经济下行、就业不振的大背景下，居民部门杠杆率持续走高，购房意愿难言乐观。
数据显示，截止今年二季度，居民部门债务余额已高达93.1万亿元，同比增速连续8个季度保持在两位数以上。
房贷利率虽有所回落，但居民收入预期下降，制约了贷款需求释放。更何况，经此一“疫”，买房不再是家庭财富配置的唯一选择。
股市的回暖，对购房资金也形成了分流。在当前高房价、高杠杆的双重约束下，刚需购房的难度依然不小。
股市方面，虽然政策面不断释放利好，但上市公司业绩恢复仍需时日，经济运行也面临诸多不确定性。
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在通胀压力下，企业利润难言乐观。
申万行业分类数据显示，今年上半年，申万28个一级行业中有21个行业的归母净利润出现同比下滑，跌幅最大的建筑材料、基础化工等行业降幅均超50%。
在成本端压力难减、需求端复苏乏力的双重挤压下，业绩改善尚需时日。
此外，地产、消费等关乎国计民生的支柱产业仍未走出低谷，经济内生动力仍显不足。
尽管货币宽松预期升温，但财政发力空间已经不大。在减税降费、专项债发行等一揽子刺激政策出台后，财政可动用的政策工具已经不多。
近期频繁推出的“保交楼”等举措，反映出地方财政收支矛盾有所加剧。
最后，美联储加息进程虽有所放缓，但并未停止。在美元流动性收缩的大背景下，人民币汇率承压，跨境资金流动存在不确定性。
事实上，在岸、离岸人民币兑美元汇率已跌破7.2关口，逼近前期低点。
若四季度美元再度走强，不排除引发新一轮资本外流风险，对国内流动性形成掣肘。与此同时，地缘政治风险仍不容忽视。
俄乌冲突背景下，全球供应链重构、能源价格上涨等外部压力仍在发酵，国内经济恢复的不确定性犹存。
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综上所述，对于楼市和股市后市，仍需保持理性乐观态度。
一方面，随着政策暖风频吹，市场底部特征日益明显。存量房贷利率的下调，购房门槛的降低，有助于打开改善型需求的空间，修复购房信心。
地方调控政策的边际放松，房企融资环境的改善，则为市场供需修复创造了条件。
股市方面，宽松预期的升温，并购重组等利好政策的落地，上市公司质量提升举措的实施，都将助推风险偏好的回升，为市场带来更多想象空间。
但另一方面，经济基本面的不确定性仍在，市场运行也尚未完全摆脱政策驱动，未来波动或难免。
对于房地产市场而言，需求端的修复仍是首要问题。只有居民收入稳定增长，就业预期明显改善，消费信心持续回升，楼市的春天才会真正到来。
与此同时，房企的去杠杆之路依然漫长，盘活存量资产，加快库存去化，完善现金流管理，方能迎来新的生机。
而股市能否实现健康慢牛，还需以上市公司业绩和内在价值为基石，以金融供给侧结构性改革、资本市场基础制度建设为支撑。
唯有如此，A股市场才能真正从过去的“政策市”走向“机构市”“价值市”，焕发新的活力。
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站在当下的十字路口，无论是楼市还是股市，都面临着政策突围和结构重塑的共同命题。
对于普通投资者而言，把握大势固然重要，但更需脚踏实地，立足当下。在房住不炒的主基调下，理性看待楼市波动，因城因地制宜，才是上策。
股市投资同样要坚持价值投资理念，以好公司为标的，以好赛道为方向，关注业绩与估值的匹配，做时间的朋友。
只有跳出短期波动，着眼长期价值，风险收益的平衡才能实现。
最后需要强调的是，房地产税立法作为楼市长效机制的重要一环，有望在明年提请审议。
从督促土地资源合理利用，调节收入分配，增加地方财政收入等角度看，房地产税顺应了经济转型的需求。
但同时，在房地产市场景气度下行，居民部门债务负担加重的背景下，征税节奏和力度还需统筹考虑，稳妥推进。
可以预见，房地产行业正迎来新的发展节点和模式重构，而在结构性去杠杆、供给侧改革的牵引下，也将重新树立价值标杆，回归居住属性本源。
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