随着城市化进程加速，产业结构的调整、城市功能的拓展以及人们对生活环境品质要求的提升，改变土地原有用途的情况日益增多。
但是，这种改变并非随意可为，而是需要严格遵循相关法律法规，并经过一系列程序来认定其合法性与合理性。
国有土地使用权出让合同的特征
建设工业厂房，商用物流仓库，使用国有土地，都需要与市、县人民政府自然资源主管部门代签订国有土地使用权出让合同。该合同具有以下特征：
第一，土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。
第二，土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府自然资源主管部门。
第三，土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外的企业法人。
第四，土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。
中征律师析法
签订国有土地出让合同后能否改变土地用途呢？
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”
第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定：“受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。”
《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》提出：“根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。”
中征律师有话说
综上所述，使用国有土地，一定要按照合同约定土地用途使用土地，否则会面临出让人单方解除国有土地使用权出让合同、收回土地的后果，重则可能面临行政部门警告、罚款直至无偿收回土地使用权的行政处罚。改变土地用途一定要依法征得相关部门同意！
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指导律师
李达文
中征律师事务所律师
中华志愿者协会法律志愿者
李达文律师，征地拆迁领域杰出律师，足迹遍布全国，实战经验丰富。曾在中国人民解放军空军服役经历，塑造出其更具胆识的执业风格，在行政诉讼的战场上，他为正义亮剑，为百姓捍卫公平。擅长在纷繁复杂的案情中宏观把控，从多角度、多层级精准施策，以关键程序的巧妙提起推动案件胜利。李律师所办案件屡获经典案例奖，曾在一案件中为委托人将征地补偿提高近十倍，总额突破一千万。在委托人心中，他不仅是法律权益的守护者，更是安宁生活的保卫者。
本文作者
路正
中征律师事务所律师助理
中华志愿者协会法律志愿者
具有深厚法学专业知识背景，扎实的理论基础，注重理论与实战相结合，拥有严谨踏实的工作作风，细致耐心的个人性格，从事律师助理工作以来，致力于征地拆迁相关领域案件，密切关注相关领域最新动向，能够高效回应当事人诉求，立志于满足当事人的司法期待，维护当事人合法权益。
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