大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
广州豪宅市场，在190㎡户型杠上了。
越秀·观樾、中海大境、琶洲·珑璟台，都即将新推或加推建面约190㎡大户型。
数量都不多，分别只推15套、34套、27套。
有钱的粉丝都在问，怎么选啊怎么选，好着急！
来，撸起袖子，鸟叔给大家好好分析。
产品对比
在190㎡大平层户型上，广州开发商已经卷出新高度。
下面，我将结合朝南空间、公共空间、主套空间、归家空间四大模块，给大家详细展开分析：
1、入户动线
一开门，第一眼，最能抓住人的印象和心情。
越秀·观樾，直接结合私家电梯厅，加上前室和玄关，打造更具归家仪式感、更私密的入户玄关系统。
中海大境，拥有进深距离优秀的玄关，形成一所大宅客厅、餐厅外的第三厅：门厅，私密性很好。
玄关隔壁还有入户储藏间，收纳空间也有了，可以保持入门第一步的整洁和体面。
珑璟台也有异曲同工之处，入门是入户花园，往左是玄关，但我觉得大可不必这样设计。
因为往右全赠送了一个12㎡的设备平台，你可以发挥自己的想象把它做成想要的空间，玄关柜/储物间或衣帽间。
玄关就不动，保持公区的整洁和通透感。
三个项目入户动线、空间，都兼具仪式感和私密性，不是卷电梯空间就是卷赠送设备平台，花的钱少了，空间还大了。
2、朝南开间数量
在广州，这样潮湿的城市，朝南空间已经成为大家对房子好坏的评判标准。
对于190㎡这样的大户型来讲，四开间朝南，已经是常规操作，卷一点会努力弄一个4.5开间、或者5开间出来。
在这个问题上，做得更好的是珑璟台。
因为它把南向开间都尽量给了客厅以及三个卧室，无论是公共空间还是私人空间都享受到了阳光与空气，并且南向面宽约有17.8米，比市面上最卷的15米面宽还要再长20%，真的是卷王之王。
越秀·观樾和中海大境则是3.5开间朝南，有0.5开间分别给了卫生间和厨房，四舍五入，也能算是4开间朝南。
3、公共空间
大平层的开放空间，由客厅（Living room）、餐厅（Dining room）、厨房（Kitchen）、阳台（Garden Balcony）四大部分组成。
近几年LDKG迅速成为主流设计手法，既可以增加空间通透性，空间感更强，也可以增加家庭成员互动，发挥公共空间应有的作用。
在这三个项目中，越秀·观樾和珑璟台都是边厅设计，中海大境是横厅设计。
先说越秀·观樾，公共空间是客厅+南北阳台+U型中西厨房+飘窗餐厅。
对于观樾的公共空间设计，我是有点失望的。优点不是没有，比如12米长的L型阳台，餐厅带飘窗，在空间通透性、景观性上是加分的。
但也有点遗憾，没有做到LDKG一体化，并且餐厅在洗手间旁边，没有之前的190㎡户型优秀。
总的来说，公区和私区并没有很好间隔开，比较混乱，这么大的面积，设计成这样，有点憋屈啊。
对比之下，珑璟台的边厅设计就比较好了。
做到了LDGK方厅+L型阳台+U型采光中西厨房+飘窗餐厅+X空间。
阳台同款L型设计，通透性强，长达约16米，进深2.9米，市面上一般是2.4米。
整个LDKG宽厅很大，约92㎡，要知道，市面上做到80㎡就算是顶流了，整个公区占了几乎近一半面积，豪宅感扑面而来。
不仅这样，现在180㎡以上的大平层都会在客厅旁预留一个X空间，结合家庭人口需求，还可以选择拆除次卧的非承重墙，进一步将开放空间扩展为LDK巨厅。
珑璟台也一样，如果觉得次卧没必要保留，干掉它，整个客厅空间可达100㎡，爽爆了。
虽然项目没有双阳台，但餐厅和厨房也有飘窗可以采光，加上巨大的L型阳台也够用了。
更贴心的是，珑璟台还赠送了一个12㎡的设备平台，可以把它当成生活阳台使用。
必须表扬一下， 广州地铁独立操盘的产品不算多，但是产品设计上总能给到市场惊艳感。
说多一句，这个还是新规前的产品，尺度能做到这样，使用率能做到100%，很厉害了。
来，最后说说中海大境。
中海大境不是边厅，所以客厅的豪宅感没有上面两位营造得好，但是搞出LDGK方厅+南北双阳台+U型采光中西厨房+X空间的设计，也是一种胜利。
直接卷出北阳台，促进南北对流，这是边厅很难有的好处。
客厅旁也有X空间，喜欢的话，也可以搞出一个占有全屋面积50%的超大聚厅，这样一来，边厅的超豪感觉也有了。
就这一点而言，我觉得中海大境和珑璟台都是不错的，观樾就稍微逊色一点。
4、主套空间，都给满分
主套空间，我觉得三个项目都做得很好，基本都做到了“酒店式主套”。
首先都做到了南北对流，南向采光，这里点名表扬一下越秀·观樾，主卫也做了景观飘窗。
珑璟台，卷出了270°飘窗台，配合室外湿地景观资源，主卧采光观景面大大拓宽，也值得表扬。
其次，他们的主卧化妆区、衣帽间等功能逐渐独立化，形成功能独立豪华主套。
最后，卫生间功能齐全，两个洗手台+浴缸+淋浴区+马桶，十分齐全，打造出190㎡豪宅业主应有的从容生活。
可以说，这三个项目主套都做到了景观化、功能专区化，就不排名次了，都给满分。
最后，结合四大模块分析，我觉得三个项目里面，做得最好的是珑璟台，这个还是新规前产品，很拉好感，没有扣分项。
中海大境也还行，中规中矩，该有的都有，找不到很大的错处。
越秀·观樾整体也非常不错，不过公区设计上为了楼型和排布做了取舍，所以不如前两位出彩。
三大项目楼栋对比
说完产品，我们再说说这次加推户型所在的楼栋位置。
楼栋位置，影响的主要就是采光、景观视野和通风。
1、越秀·观樾，加推1栋，私梯入户，正南北座，朝向好。
景观性方面，阳台北向看日月双湖，南看中轴园林，高层还能远看小蛮腰、东塔、西塔。不过部分房间会直对隔壁楼栋，感官稍差了一点。
2、中海大境，加推8栋，户型包括1个164、2个190，本次加推的东边190㎡户型，南北对流。
前面有住宅建筑，但楼距超百米，对通风采光影响不大。
南北双阳台，景观主要看小区中央园景和CBD景观，应该是三个项目中景观性最强的。
3、琶洲·珑璟台，加推4栋，2梯3户设计，单边位，三面采光，通透性很强，拥有边厅+边房。
该户型只有27套，货量也不多。
景观性方面，西南向看湿地公园，从航拍视频来看，目前没有太多遮挡，越高层看到的景观越好。
但该楼栋临近马路，不免有噪音和粉尘影响。
单纯看三个楼栋所在小区位置的话，中海大境会相对好一点，景观、楼间距、小区园林都不错，这也是大社区的好处。
地段+价格对比，适合谁买？
最后，我们来说说价格：
中海大境，190㎡户型单价在7.8万-8.9万/㎡左右，总价约1482-1691万。
琶洲·珑璟台，195㎡户型单价8.97万-10.76万/㎡，总价约1750-2100万 。
越秀·观樾，190㎡户型参考过往的单价8-10万/㎡，总价约1520万-1900万。
就价格上看，中海大境的性价比无疑是最高的，因为单价低、总价也低。
但撇开地段、产品、项目素质去谈性价比是诡辩论，下面我们再展开分析：
1、越秀·观樾，位于天河牛奶厂，豪宅区，小区容积率超低，才1.9，还有日月双湖，住在这里，环境正、心情靓，颇有世外桃源的感觉。
每次去看它，都是星星眼，单价也不算很高溢价，喜欢这种环境的，或者珠江置换客，选它。
但前面说了，这次加推的户型抗打能力稍弱，楼栋位置也一般，so，如果预算多的话，选个大的，252㎡户型会好很多。
2、中海大境，位于海珠区、广州中轴线上，附近是海珠湖湿地公园，这是项目最核心的卖点。
其他的加分点有，地铁11号线上涌站上盖、还配有一所72班完全中学、一所36班小学和一所6班幼儿园，超大社区园林等等，反正一提起中海大境，大家不都说是“六边形战士”。
也有缺点，周边是布匹市场，城市界面差了点，但也是优点，很多布匹市场老板买了这里。
综合这些看，中海大境190㎡，还是很值得买的，特别是想买海珠区，或者想从珠江新城二手老破小置换出来的客户，中海大境会给你新的生活体验。
我收到消息，本周五，中海大境就会加推，货量有限，记得盯紧了。
3、琶洲·珑璟台，距离琶洲南TOD直线大概1km，很多人把它当成是琶洲南TOD平替。
项目有两大优势，一个是地铁18号线、11号线（在建）龙潭站上盖，交通便捷；二是距离海珠湿地300米，比中海大境近多了，南望湿地公园景观。
劣势就是，没有学校，周边配套也几乎没有，都是城中村，好在有商业裙楼、地铁TOD通道入户出来刷分，基本生活需求也能满足。
珑璟台体量不大，只有4栋楼，还被六车道分割成两块，导致每栋楼都靠近马路。
虽说周边环境目前比较一般，但交通和景观性非常nice，特别是户型可以打高分，足够匹配千万豪宅的高度。
所以，你要说195㎡适合哪些人群，我觉得是那种对产品力要求很高、又喜欢海珠老城区生活的改善客群。
以上。
