今天上午，位于新城区市一院新城院区东边的一宗商业地块挂牌出让成交。
地块位于未来路与吉祥路交叉口东北侧，面积29.53亩，成交单价266万元/亩，成交金额7854万元，拿地单位是平顶山市发投土地开发有限责任公司。
对于地块周边的居民来说，看到这个消息无疑会很高兴，盼了多年的大型商业设施终于又有希望了。
为何说“又有”了希望呢？
今年3月21日，这宗地块曾挂牌出让过一次，虽然有开发商报名竞拍，也有过一次出价，但最后还是流拍了。
这次挂牌虽然成交了，但过程却令人很是心慌。
拿地公司，真能存得住气
这宗地块自6月30日开始二次挂牌以来，7月4日出现了第一次报价，报价金额是263万元/亩，也就是起始价，此后就一直没有动静了。
今天上午8点，没有出现第二轮报价；9点还没有出现，10点仍没有出现；甚至到了10点30分的挂牌截止时间，出价记录表上依旧是第一轮的报价。
此时笔者的心都已提到了嗓子眼儿上！既然有底价，肯定是比起始价要高一些的，难道3月份的“一次报价流拍”的场景又要重现了吗？
10点30分挂牌截止后，还有4分钟的询问时间，然后就进入限时竞价时间，进入限时竞价后4分钟内若仍无人出价，那就宣告流拍了。
直到上午10点34分50秒，终于出现了第二次报价，266万元/亩。
当地块出让系统上出现“成交”二字时，笔者也终于松了一口气。
心想这家拿地单位也真能存得住气，把一众关心此地块出让结果的吃瓜群众的胃口都吊了起来。成交图上显示，这宗地块挂牌出让有6750人次的浏览量。
显然，参与竞拍的应该仅一家单位，因此人家当然可以耐着性子撑到最后。
出让价，降低了不少
通过对比两次挂牌出让的主要指标可以看出，地块的容积率、建筑密度、绿地率、限高等均没有变化。
变化的主要是起始价，上次是298万元/亩，这次是263万元，相比减少了35万元/亩。按这次的成交价266万元/亩与上次的起始价相比，成交额减少了约945万元。同时，上次的保证金是2700万元，这次是2330万元，也减少了370万元。
以上两个变化，对于开发商来说是减轻了不小的负担。
说实话，不少人对这宗商业地块的前景不是太看好，原因主要有两个：一是地块周边人口太少，不足于“养活”这一商业体的经营；二是，如果西边位于平宝大道与长安大道西南侧的吾悦广场今年开建，两个商业体的距离太近，且吾悦广场不仅体量很大，也有很成熟的运营经验和众多知名品牌的支持，可能会形成碾压式的优势，对这一地块商业体将来的经营会带来较大的风险。
周边，究竟有多少人口？
目前这一成交地块周边3公里左右范围内的人口有多少呢？
笔者大体做了个统计，地块周边的人群主要为四类，一是近几年新建入住楼盘和在建在售楼盘的业主；二是附近单位的职工；三是周边学校住宿的学生；四是附近村庄的居民。
近些年来，地块所在的未来路东段两侧片区先后建起了福园小区、恒大御景半岛、凤凰花园小区、中梁鹰城壹号院、湛景苑、平西尊府、望悦台、瑞府、中储和悦府、永和花园等10多家楼盘。其中绝大多数已交房入住，粗略统计以上楼盘的房源大体有8200多套，已售出6800多套。
按每户3人计算，这些楼盘的业主约有2万多人。
当然，这仅是理论上的计算，没有入住的业主也大有人在，但没有入住的原因主要是周边配套不全，特别是商业设施仍处于空白状态。一旦配套上来了，入住率肯定会提高。
附近的单位都有哪些呢？
目前已有新华区人民法院、市纪委监委机关、市应急指挥中心、市一院新城院区、市第三人民医院、市一高、平顶山学院等单位，还有眼下已基本建好还未开放的市老年活动中心。
这些单位有多少职工？
职工较多的是学校和医院，比如平顶山学院教职工有1700余人，市一高有400余人，市一院老城新城两个院区共计2290人，如果新城院区有一半的话，也有约1000人。
可以大体判断，附近单位的职工约有4000人。
市一高新校区航拍图
市一院新城院区航拍图
市消防救援支队航拍图
周边学校住宿学生的体量是最大的，平顶山学院现有全日制在校生2万多人，市一高高中和初中加起来有6000多人。
地块周边有东洼村、西留村、闫柴庄等，这个不是太好统计，但两三千人应该还是有的。
粗略算来，以上人口加起来约有5万多人。
如此说来，地块周边的人口的确有些稀少，支撑起一个大型超市应该没问题，但养活一个业态较多的商业综合体有些勉强。
那么，吾悦广场开建后将来会不会对这一地块的商业产生影响？
两宗地块的距离的确很近，而且从体量上看，吾悦广场的体量是这宗地块无法相比的。规划指标上显示，吾悦广场占地128亩，建筑面积18.8万多平，简直就是一个上大学的哥哥和一个上小学的弟弟的差别。
再加上新城控股多年的运营经验和国内外众多知名品牌的支持，的确会形成碾压式的竞争优势。
但是，什么事儿都要一分为二来看，这宗地块也有一些明显的优势。
地块有何优势？
一是，这宗地块与平顶山学院和市一院新院区可以说是隔壁邻居，学校的老师和学生、医院的大夫和患者到这里购物出门即可，十分方便，可以直接截留相当一部分购买日常生活用品的顾客。
二是，这个片区目前既没有上规模的宾馆和酒店，也没有与教育和医护相关配套的写字楼，而在大学旁边和大医院旁边，对这些配套设施的需求是还是比较旺盛的。
这宗地块的限高是54米，完全可以建盖16层左右的酒店和写字楼，以弥补这些业态的空白。
三是，眼下黄河路至公正路之间的环湖路已经建好，周边的绿化升级改造以及配套设施建设正在进行之中。特别是伴山、伴湖观澜文旅小镇的开建，周边十多公里甚至几十公里外的居民来此休闲、嬉水、游玩的会越来越多。
而这宗地块距文旅小镇和白龟湖仅一公里左右，无论购物还是住宿，有着得天独厚的揽客优势。
四是，如果这一地块的商业体能把胖东来引入经营，或者把底商的经营租赁或承包给胖东来，那这里的吸客能力将大大提升，买个放心，买着舒心，是绝大多数居民的愿望。当然，能不能把胖东来招来，那就看建设单位和新城区下多大功夫了。
从以上几点来看，是不是感觉这个地块的前景也是大有希望的？
2024-07-06
2024-07-03
2024-06-21
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