最近，市相关部门公示了《平顶山清平乐小区项目修建性详细规划》。
而这个项目与东边的永和花园项目只隔了一条凤凰山路，妥妥的隔壁邻居，两个项目的规划指标也较为相近。
这意味着，一路之隔的两项目，面对面“打擂台”的架势快开始了。
俩楼盘，相同处不少
从已公布的规划指标中可以看到，清平乐与永和花园两个项目有很多相同之处——
其一，两个项目的规划指标几乎是一致的。清平乐的容积率是2.49，建筑密度20.53%，绿地率35.01%，限高54米；永和花园的容积率是2.5，建筑密度21.98%，绿地率35.02%，限高54米。以上指标就决定了两个楼盘都是改善性产品。
其二，两宗地块的形状都方方正正的，面积也大小差不多，清平乐的用地面积39708.17平方米，约合59.56亩。永和花园用地面积为37365.88平方米，约合56.06亩。清平乐比永和花园多了3.5亩。
其三，两宗地块的楼面价也很接近。清平乐是2022年12月8日摘牌的，当时的地块编号是“平XC（2022）002号”，成交单价266万元/亩，成交额1.584亿元，折合楼面价1560元/m²。
永和花园是2022年9月9日拿的地，当时的地块编号是“平XC（2022）003号”，成交单价268万元/亩，成交额1.502亿元，折合楼面价1606元/平方米。
其四，两个项目的开发商都是“城投”类的国企，都颇具实力。
清平乐是平顶山中房建设集团公司开发的，这家集团公司的大股东是市融城发展投资集团公司。永和花园是平顶山市发投土地开发公司开发的，这家公司由平顶山发展投资控股集团公司100%控股。
优势，各有不同
同是国企开发，同样的地段，同年拿地，同样的指标，但“玩”出的产品是否一样？这就要从地块上的变化和修规的细节上找答案了。
先说说永和花园。
先声夺人，开工早，进度快，上市火。
2022年9月至12月，平宝大道与紫金山路交叉口西南侧区域有3宗地块成交，即永和花园、清平乐、学府书苑。其中，现在已经启动的前两个项目都是新城区平顶山学院以东片区一直缺少的小高层为主的楼盘。
永和花园比清平乐早拿地3个月，可其在2023年6月就开工建设了，当年9月起开始陆续拿到预售许可证进入了销售阶段，截至目前其9栋小高层全部取得了预售许可证。
清一色的小高层楼房，层高在16-18层之间，作为这个片区的首个小高层楼盘，让人眼前一亮。
这就在营销上抢占了先机，初上市时出现过一年多来少见的火爆场面。
而且这两年也正赶上项目周边的市一院新城院区开诊，市一高迁入新城校区开学，这对项目开展团购业务提供了天赐良机。
再讲讲清平乐。
动作显然比永和花园慢了不少，拿地都一年半了，如今才出修规。
但慢也有慢的好处。从理论上说，清平乐有充足的时间，对周边楼盘上市以来的情况进行观察和分析，比如哪种户型受欢迎？哪种遭冷遇？小区的楼栋、绿化、活动区域如何布局更合理？在营销策略、销售价格上怎样取长补短？这些都有助于对自身产品的定位、类型做评估。
可以说，滞后的这些时间，使清平乐在参考竞盘实战的基础上有了充分的“纠错”或“超越”的机会。
从最近公布的修规上看，清平乐的产品设计、楼栋布局、内部配套等，颇有独道之处，与永和花园相比有不小的差异化。
一是，产品更丰富。设计了9层的洋房和18层的小高层两种产品，其中9层洋房共7栋，布局在地块的中南部，共三排。18层小高层共5栋，分布在地块的北部，共两排。
如此高低配的布局，会让整个小区楼房的采光更好些。
二是，从规划图上可看出，设计的12栋住宅楼全是南北通透的两梯两户户型。
其9层的洋房产品，在这个片区应该也挺有竞争力。从规划图上看，洋房可能带有面积较大的观景阳台，也有可能会有复式洋房户型。
清平乐项目鸟瞰图
三是，小区内的配套较人性化。常见的居民养老服务设施用房、物业管理用房、社区服务用房等，这些都是必配的，就不多说了。与周边楼盘相比不同的是，清平乐项目有300多平米的室内文化活动站、200平米的室内托幼所、60多平米的小区内小型超市等。
文化活动用房位置示意
小型超市位置示意
尤其是位于小区东北角的这个托幼所，它与幼儿园是不同的，应该是为3岁以下的婴幼儿提供日常护理、喂养、睡眠等基本生活照顾,以及唱儿歌、听故事、简单的手工制作等早期教育活动。这可是绝大多数新楼盘都没有的。
四是，车位很充足。现在的二轮、三轮甚至四轮电动车越来越多，存放及安全充电已成为一个很大的问题，而清平乐显然是充分考虑到了这一点。
这个项目，共规划了637户住户，而规划的非机动车停车位就多达1327个，平均每户2个还多。其中地上停车位637个，也就是每家一个，而且全是可充电车位，分布在小区内的东北、西北、东南、西南四个角。其余的690个停车位设置在地下。
如此的车户比及家家能在地面实现充电的，这在市区楼盘中还真没有听说过。
机动车停车位也很充足，共791个，平均每户1.24个，其中地上48个，地下743个。地下停车位中带充电的车位有159个。
周边可预见的影响
新城区未来路东段片区的建设目前还处在发展阶段，周边环境的变化，对楼盘还是有影响的。
能够看到的是，清平乐南边一路之隔的是一家小学，目前正在建设之中，是四至五层高的钢架结构楼房。
有了学校这一教育配套，对周边楼盘都是一件好事。而且学校不足20米高的建筑物对北边楼盘的采光也不会造成什么影响。但学校上课间操、开运动会等广播声，可能会对周边产生一定的噪声。
永和花园南边一路之隔的是一宗43亩多的住宅地块，是中房建设集团于2022年12月摘牌清平乐地块时，同时拿下的地块，据说案名叫学府书苑。
学府书苑和永和花园同处在紫金山路北段路西，而紫金山路北段这一小段路的地势是南高北低。学府书苑地块的现状是一座小山丘，即便把这个小山丘给平整了，其地势也比北边的楼盘高出不少。
航拍学府书苑地块
航拍紫金山路
一两年后如果这个楼盘动工开发，虽然其限高也是54米，但地势仍比北边的楼盘要高出一些，这会不会对北边楼盘的采光带来一些影响？
不多说了，既然清平乐的修规公示了，那离开工也不会太远了吧。
2024-06-12
2024-06-11
2024-06-07
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