云城之上、上城金茂府等 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓
▲from 国新办视频
8月23日，住建部副部长在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。
一石激起千层浪！
刚过的周末，“变相房产税”、“苛捐杂税”舆论汹涌，怎么收？要交多少钱？对房价影响几何？房叔的后台被轰炸，要回答这三问，出一篇吧。
今日推文，房屋养老金，只是投石问路。
▲西湖©辉
首先是概念明晰，和制度设立的目的。
房屋养老金制度是啥？这在世界其他国家也不是什么新鲜事，副部长说得通透：房子和人一样，会老、会病，需要修缮，修缮需要钱，我国各大城市的平均房屋年龄已经逼近40年，当年老公房、村改房等各种毛病更是层出不穷，房屋养老金制度因此而设。
关于房屋养老金制度，我们要明晰几点：1、房屋养老金制度不是房产税，但通常在国外会是类房产税或是其中一部分存在；
2、网上流传的收费细则已由上海官方进行辟谣；
3、这笔钱的收法不会是像个税这么收，短期也不会让老百姓掏钱，住建部主管的《中国建设报》官微8.24已作出专家解读和迅速辟谣。
接着，一样样展开，第一问，怎么收？
顾名思义，住房“养老金”也是养老金，是养老金就有三大支柱共同合成——
第一支柱，买房时交的房价5%-8%的公共维修基金，即“物业专项维修资金”。
杭州物业专项维修资金交存标准为不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯多层、小高层(中高层)、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。
物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，是房屋的“养老金”。物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。
目前，杭州市上城区、拱墅区、西湖区2004年以后交纳物业专项维修资金的项目，均可通过浙里办查询自己小区“两金”交了多少、花在哪。
这笔钱是一次性费用，通常也用在大修上，比如修电梯、立面保温层脱落、跑道修缮、游泳池更新等等，15-25年肯定用得到了；
第二支柱，现在住建部要推的房屋保险。这和前两年人社部推的个人养老金制度（养老金第三支柱）如出一辙；
即自己选择给自己房子上个额外保险，自觉自愿，每月或者按年份交点钱，防火、维修等等，笔者理解这一制度更适合偏独栋、排屋类的豪宅，以及杭州最新很多的叠墅产品，读者理解成车险模式即可，自己选保额、险种。
▲钱江新城©辉
第三支柱，就是基础养老金制度。模式大概率是建立公共账户，统筹管理资金池，同时现收现付制。
至于这笔钱的收费来源，最应该来自两大群体，一是物业的经营收益，二是地方财政。
来源一，物业其实有很多糊涂账。电梯广告、快递柜、充电桩收入、停车管理费、健身馆对外营业收入...这些钱实际是拿全体业主的共有部分进行创收，但业主不仅没分到钱，甚至有些还要倒交费用。
这些糊涂账剔除日常维护的费用和物业工资，省下的收益以及维修基金躺在银行的收益，这是房屋养老金最该的来源之一，毫无疑问，这也会是试点要探索的主要内容。
▲小河公园©辉
来源二，地方财政应有义务。产权70年，土地出让金的大头都给了地方，原则上收益最大相应责任最大，该城市宅地上的建筑物，由地方政府出让土地建设权、使用权，当然应同公共建筑视作城市资产；
城隍庙、大莲花地方会修，同理，我家的房子70年内当然应该有政府维护修缮，这是很多普通购房者最容易有的想法。
但是，地方财政的钱从哪里来？现在尚可通过土地出让增加这部分资金来源，加以统筹应付短期诉求，未来随着土地财政的步步削弱，资金来源步步走窄，迟早还是要从制度上来解决问题。
总结三句话，“先不谈具体落地和实操”，制度设计上先不用老百姓交钱，至少短期（5-10年）不用老百姓交钱，而是主要通过物业维修基金的统筹理财收益，如果交钱也是“房产税”时代的后话。
于是便有第二问，真到了房产税时代，需要老百姓交钱的未来，收多少？
这只能踩着石头过河，比如美国，各州的税点不一样，房屋保险和房产税是同步的两笔费用；
房屋保险全美平均是1915＄/年，年平均年薪是近6w/年，相当于年收入的3%，当然各地不同，佛州、加州、德州就偏高，五大湖区就偏低，这有专门的保险专员会评估房屋价值、折旧程度，各地不同，两三年评估一次；
再比如隔壁经常被摸着石头过河的日本，房产税中的“都市计划税”就是房屋、城市养老金，是土屋估值的0.3%，三年评估一次土屋估值，土屋估值是土地+房价过去三年市场价的7折；
再比如香港和新加坡，是租金房产税模式的国家，地方小也有参考意义。
房屋养老金相当于香港的物业税，（出租收入-不能追回的租金-业主缴付的差饷-修葺及支出的标准免税额）×15%，简单换算，差不多是年房租的5%。
按我国的情况，实际略低于年千分之二会是个比较好抄又结合国情的答案，日本式的收费模式会是相对契合的。
一来中国城建，“摸日本石头过河摸得多”，二来按资产价格评估收入更高，一旦引入租金这一直接反应地方住房支出和房屋价值的评估要素，辣眼睛的租售比肯定得看，又会陷入舆论的漩涡。
▲西湖©辉
第三问，对房价影响几何？
首先，具体细则还没出来，但是增加房屋持有成本是必然的，哪怕这个制度是好，本身早该推出，但这个节点对资产价格的预期不算好事；
其次，对老破小的影响，有助于老旧公房的价值筑底和流动性增加。
实话实说，这一制度最直接影响也是最快受益的，就是当年没交“公共维修基金”的老破小、老公房，和养老金制度一样，是一项后人补前人的制度；
如今试点开始，老破小不用担心危房、修缮的资金问题，自然对地段好的老房子的流动性是好事，愿意接盘的潜在客户会变多；但是对于房价的直接影响，就看后续制度设计如何解决了；短期统筹解决，对老破小反而是好事，中长期制度化解决，就看持有成本增加几何了。
最后，政策风向。
中国楼市一直是政策市，政策开始转向存量资产的运营和创收，这至少意味着人口大量流入、大拆大建、过度借债扩张新城的疯狂时代彻底终结，财政正从“卖地稳价”的调控思路转向探索新税源的投石问路，丧失了土地金融的光环，房价自然会回到“供需关系”主导的健康市场关系。
▲市民中心©辉
房子和人一样，有它的生命周期，笔者曾经写过一篇（预言与往事，一座高楼的一生 | 房叔说No.412），直到今年，在后台都经常有读者反复查阅翻看，足见大家对中国楼市“房屋质量”、“寿命”的普遍不信任和担忧。
这种担忧，短短三天，化作舆论的轩然大波，引起骂声一片、官方紧急辟谣，笔者非常理解当今环境下诸多房东、购房人的焦虑，也非常理解这一费用在各种层面上的纠结；
作为一个行业人，代入到一个先行发达国家被收税人的视角，笔者甚至可以想象出许多操作上的、法理上、工程建造上、监管上甚至公民共识上的短板，亟待补齐。
房屋养老金，这是个必然快来的好制度，基于城市更新的现实，早来比晚来更好的制度；
只是，放在土地财政的历史坐标轴去视看，它也是个迟迟才来的好制度，过去没有未雨绸缪，如今则愈发任重而道远，需要慢慢长大、成熟的好制度。
文/一叶 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 | |||
云城之上 | 106-142 | 36100 | 207 | |
钱塘 | 沁瑄云上府 | 61-139 | 22448 | 316 |
星桥 | 星缦和润 | 183-207 | 28200 | 39 |
楼盘名 | 面积 | |||
富阳 | 山水钰和院 | 93-109 | 22950 | 8.28 |
丁桥 | 上城金茂府 | 188-277 | 47600 | 8.28 |
| 2024杭州楼盘图（8月版） |
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