限价盘交付正加速破灭倒挂 | 房叔说No.948
楼市
房产
2024-09-05 19:30
浙江
晓风明月轩、沁瑄云上府、樾青岚等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓冲着倒挂去的，最后却被曾经的巨大“倒挂”预期套牢了，这就是现在杭州楼市上演的真实一幕。先有亚运村分化，近邻高铁部分楼幢实质性破发，从预期七八万到破发，只花了不到三年时间。但亚运村还不是最惨的，起码很大一部分的优质楼幢不仅保住了本，而且还有一些账面上的盈利。比如日耀的滨水高楼层，6万成交的不鲜见，账面收益超百万不夸张。并且这批房子因为亚运的特殊使命，本身的产品设计、产品品质都相对很对得起限价了。加上这批亚运村的优质楼幢高铁噪声影响可控，可以说在某种程度上算得上是近些年同价位比较好的自住品。真正惨烈的是不仅破发了，房子品质也可能是杭州近些年最差一批的限价房。这样的房子遍布杭州各个板块，即使是一些次核心的板块也不少。其中今年我个人印象比较深刻的限价交付新房是申花的杭樾润府。首先是申花这个板块天然就有一层改善板块、轻豪宅区的光环，几乎每个申花拿地的房企都会倾向于将地块打造成品牌标杆，因此出了很多至今我们都耳闻能详的项目。比如滨江的锦绣之城、天阳的武林邸、金茂的金茂府、绿城的沁园、建发的养云静舍、融创的宜和园等。不仅代表着一定程度上房企这个时间阶段的产品能力，价格自然也稳居申花乃至整个大城西的前列。带着这样的期待，虽然心里有数杭樾润府是限价盘，最终也让我有些讶异。![]()
因为无论从立面、景观、公区、物业维护、乃至室内装修，都和我预期中的改善完全不同，基本和一些市面上门槛刚需房趋于一致，让人实在没想到。结合近期该盘低走低开，最新法拍成交价趋于发行价的交付结果，可以说，市场果然是市场。如果说，供应是当下所有板块二手房价的洪水猛兽，自带排山倒海的下行压力，那么品质就成了压倒二手房价的最后一根稻草。也实在让人感叹，房企再有匠心可能也挡不住限价对品质的破坏力。4.6万发行价的房子做成这样的水准，限价是脱不了干系的，当房地价差被压缩到极致，每个环节都向着国标看齐。最后就是用一己之力不断拉板块和区域下水，毕竟大家不管你品质如何，只知道申花或者某某板块某某盘居然保本不了，甚至破发。限价下的倒挂，到交房时化作了不达预期的品质，最终成为下行市场的最后稻草之一。还是在申花，另一些曾经大热的改善倒挂盘，陆续呈现出真实的模样，那模样，好像和部分好一些的刚改盘也无本质区别。还有铁路北、华丰、丰收湖等等区域，打着改善旗号最后成了刚需中的刚需随处都是。
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毕竟，现在这批正在交付的、即将交付的，回溯过去，恰好都是限价下房地价差最极致最夸张年代的产物。2021年、2022年，视倒挂为唯一的那两年，杭州每年都卖出了十二万套+的限价倒挂房。它们开始交付，或者即将交付之际，杭州楼市也拉开了近些年罕见的维权潮。这里当然有破发遍布全城的影响，但谁也不能摸着自己良心说，和品质无关。有些要脸的房企，限价也还能体面交付，有些“不拘小节”的，限价就成了最大的遮羞布。当所有人都在说供应怎么怎么样，是导致区域破发的元凶，只看到了亚运村时；因为，大部分限价倒挂盘都远不如亚运村，一些倒挂限价盘更正成为区域、板块破发的帮凶。或者还真的不如当下卷字为王的“后倒挂时代”，起码好住、起码体面。回首看去，究竟是时代的错，还是限价的错，亦或者我们都错了？
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| 楼盘名 | 面积 | | |
西湖区 | 阅仕府 | 99-168 | 24320 | 706 |
富春 | 春桂璟庐 | 138 | 32000 | 8 |
青山湖 | 樾青岚 | 169-288 | 29400 | 29 |
浦沿 | 璞荟铭庭 | 65-89 | 33249 | 368 |
大学城北 | 沁瑄云上府 | 61-139 | 22448 | 316 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
世纪城 | 晓风明月轩 | 194-239 | 46000 | 9.7 |
| 2024杭州楼盘图（9月版） |
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