上周，房叔公号就后续全杭的房价形势发布了一篇（杭州楼市的“蝴蝶效应”一触即发 | 房叔说No.937）；
文中指出，伴随亚运村桂冠东方开始挂牌，后续亚奥城即将跟进，出现以价换量不惜亏本的踩踏，会触发头部板块大量房源跟跌的连锁反应，进而引发更低能级板块二手房价新一轮调整。
▲亚运村辐射远近区位
下如此判断的关键，正在于钱江世纪城内，亚运村和奥体的同气连枝，作为距离近、共享配套、规划几乎一体，且同享受“亚运”盛会效应注入流动性的两大板块，更新、面积段相近、品质相近、离江更近的亚运村踩踏，奥体哪怕地段略优，受影响依然首当其冲。
而奥体，作为省内外购房者认可度几乎最高的杭城头部板块之一，也是仅有的还有倒挂1w+的板块之一，也是众多外溢板块的价格锚点，它的下跌会带动拥江乃至全城的新一轮价格调整。
唇亡齿寒，辅牙相倚，皮之不存，毛将焉附？
观一斑可知全豹，一叶知秋。故此，监测奥体、申花等交付及次新二手大量上市的价格，是接下去观测市场的重中之重，也将是房叔公号后续展开的业务重点，本文先讲奥体。
▲围绕奥体中心的极近三片区域
星民、钱江世纪城、钱总+亚运村
“奥体”，真论起来也就莲花的两侧，购房者和房企把它泛化，泛指奥体博览城周边的钱江世纪城板块和滨江区府东侧，简单说，离大莲花不远的区域，机场公路、铁路、钱塘江之间三角+滨江区府东边的星民都马马虎虎称奥体。
从刚需安置房到顶级豪宅，区域内楼盘众多，以下是笔者统计的高关注度次新优质改善级住宅作品，共同点是：住宅占主体，除少量小户型，目前价格主力房源总价800w级。
关注奥体的滨江焦点：丹枫四季、滨江金茂府、壹号院；
关注奥体的萧山焦点：奥邸国际、观品、澄品、嘉品、君品、天璞御园、时代奥城；
这些楼盘中，大量房源会和目前亚运村三盘及星翠澜庭，以及过两年交付的星潮映象府、杭承府、朗云、潮展云起直接竞争，待钱塘湾总部基地住宅变现之时，钱江世纪城正式连片，届时沿江从亚运村和奥体博览城的楼市会融合成一个大新城。
同时，这也意味着奥体大新城内交付新房，对前一代次新房不断形成冲击的态势已然明朗，亚运村狙击奥体只是第一枪，让我们看看“兄弟阋墙”将如何具体影响这些奥体楼盘。
以下是奥体高热盘的面积段：
▲制表-一叶
以三房举例，可以看到，时代奥城107、天璞106、108，嘉品120、澄品99，均为三房户型，将直接和亚运村日耀之城三角区125、105，亚奥城123，桂冠东方129等PK；
金茂府120更贵得房率高地段属滨江，但面积小房间少，则与日耀139、桂冠144㎡、亚奥城145、星翠澜庭139等四房房源竞争；
如果是120-160之间的四房，亚运村+星翠澜庭3500+套的总量更是能让奥体所有中小户型抖一抖，不受影响的恐怕只有壹号院、丹枫四季、金茂府大户型和叠拼、奥邸国际、观品、澄品洋房等几个动辄1.5kw起的超豪房源。
奥体相关的房源，就算从滨江区星民站算起，与亚运村距离最远也就相距5km且在两条地铁5个站内（15号线28年开），车行一条平澜路贯通只要约13分钟；
澄品、天璞组团更是与丰北一站路，如果奥体的普通面积段房源，不在价格上回归到比亚运村略高一点的理性区间，而是如今普遍7-8w/㎡的挂牌价、6.5-7.5之间的成交价，显然更新、便宜2w/㎡、甚至4开头踩踏的亚运村房源会更为优质。
此种情势下，奥体普通中小面积次新房对亚运村的优势溢价后续会显著走低，而坚持高挂牌价意义不大，“真实流动性”才是后续好几年二手楼市的关键，何况后续还有如望阙、傲世邸这些新贵入场。
▲亚运村住宅3盘
特此分析亚运村对奥体及周边相关主流次新楼盘的直接影响。后续“大奥体区域内”具体怎么挑，什么时间买，怎么比价，关注房叔视频号，房叔直播近期将开启“奥体”专场——
详细介绍板块以及后续二手服务，对奥体、钱江世纪城、亚运村、钱江湾总部基地等二手房源有兴趣的购房者可以关注。
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文/杭州房叔 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 |
楼盘名 | 面积 | |||
临平 | 山和院 | 215-296 | 32042 | 8.21 |
萧山 | 桃李春风 | 147-227 | 27251 | 8.21 |
湖墅 | 霞映锦绣里 | 272-349 | 65100 | 8.20 |
金沙湖 | 沐晴川 | 106-135 | 31136 | 8.20 |
中泰 | 湖颂丹青府 | 102-103 | 22900 | 8.20 |
临平 | 宸樾山澜里 | 169 | 28500 | 8.20 |
| 2024杭州楼盘图（8月版） |
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