潮起、沐晴川等 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
前几天，“延迟退休改革决定”提请审议的标签上了热搜，一时之间在几个朋友的小群里都炸开了锅，纷纷“口吐芬芳”。
联系到连年可怜的新生育率和不景气的就业环境，对80尾、90年之后出生的青年、少年来说，很难不推导出“交社保”≈“做慈善”的近似不等式，与之相对的，是当期退休人员近两年退休金的十多连涨。
这种一边没钱，一边涨价的参差错配，与“800w新生儿嫌少、1000w毕业生嫌多”异曲同工，50+和20+岁数眼中的世界，迥异和供需错配，在经济晴雨表、水泵、支柱、印钞机、融资平台的楼市里，处处皆是端倪。
这种错配笔者看了多年，总觉得有责任要针对年轻人说一些关于房子的独属建议，它们显然和给“当前楼市的主力购买人群”的不一样。
今日推文，楼市的供需，深埋世代错配。
▲申花亚运公园©辉
首先，让我们看看当前新房楼市的供应，以大家观念中的好房子入手，主城区，稍微好点的地，也就是“众人皆知有倒挂”，怎么也得4w/㎡及以上的限价，今年拍出来的，动辄190㎡往上绑两个及以上车位，要不就是低密产品；
大且少，创造稀缺，成为当前新房楼市最典型的特征。
就以最近成交上新闻的奥邸国际一套大户型举例，2800w+214㎡，4#楼近40层的高层西边套，前后脚其实有更好楼幢位置的5#楼低楼层成交，中间套186㎡，同一小区，都是大户型，仅仅楼层和面积段不同，二者单价能差4w+/㎡；
▲奥邸国际最近成交点位，均价差最大6w/㎡
很浅显的总结：只要能占领“稀缺地段土地”这种最稀缺资源，就要在上面叠加更多“稀缺”，越多的稀缺，越造就最大的“供需极差”——不怕有钱人总人数少，把豪宅做得更稀缺就行。
同理，所有能级高的板块，买大就是“占稀缺”，占套利空间和价格预期。这些本质上，都是一个创造100套豪宅，丢给“1000个顶富”的故事，类比而言，奥体、申花，上万套好房子，丢给十万个相对富的家庭，一个道理。
但是，当我们把时间坐标“时代”切换成代际坐标“世代”，你会发现，这个故事的主体更具体可感，切换成了以60、70、80前半段为主体的这几代人作为主流购房群体撑起购买力的增量楼市。
这些世代，出生在建国工业化时代、毕业在改革开放、买房在分税制改革和土地财政开始，置换、拆迁在土地金融和4w亿，生命里黄金的三十年，是中国楼市和城市化、经济都狂奔的三十年，机会、财富、资产价格，是这些生命的自然而然遇上的主旋律。
问题来了，当用三十年这个同样的刻度，刻进90、00后的生命，无论是就业、机会、城市化、资本市场，哪怕放开了做梦，中位数对中位数，能和前面这几代人吃到的红利媲美吗？
那么，楼市从前者为主体交棒到后者为主体之时，你猜，中间有没有真空和脱节？
▲奥体©辉
张大伯今年55岁，25岁做建材生意起家，35岁跟着朋友玩股票，45岁因为置换买了大房子，一路随大流，跟着周围的朋友腾挪理财，非钟鸣鼎食，亦谓富贵之家；
前三年，张大伯看亚运村报道很红，跟着3w多人去摇号，投资置换一套179㎡亚运村的大户型，若干年后觉得不怎么赚钱，卖给25岁的小王；
小王想一步到位，体制内工作稳定，掏空家底+低息公积金贷款，上高杠杆自住多年，在房子里娶妻、生子送上高考，房子不愧是“赛会窗口工程”，质量耐住，45岁之时有二胎计划，决定置换；
哎？怎么二手房这么多大户型，但是20后的买家没几个人？他们不改善吗？
▲下from浙江统计年鉴，各规模家庭基数，令家庭人员均值2.35且逐年降低
哦，原来一人户家庭在2044年高达近40%，家庭成员结构平均不到两个，而这20年，经济尽管遥遥领先，但居民收入没有飞奔；
好不容易找到有需求的改善家庭，最多也只是3口之家，户主小李爸妈都有房子住，不需要很大房子，也掏不出来如此大的现金流，当年买了近郊的99㎡，好在地铁口，卖的还挺快，如今置换到主城区的145㎡就是目标。
要不，你用145㎡高一点点的价格卖我？谁又会讨厌多30㎡呢？哦你是高楼层，那还得再便宜点，20年了，电梯要换了、保温要补、铝板要卷了，我可是很良心的，要不是看你是亚运村好房子，普通板块这么多的大房子，这个价格我还看不上呢。
▲西湖©辉
以上这个故事，多为合理假设，但只有一句是真实推论：2044年，一人户家庭在2044年高达近40%，家庭成员结构平均不到两个，而这20年，经济尽管遥遥领先，但居民收入没有飞奔。
如果，小王不是体制内20年工作稳定；如果，小王没有响应号召生二胎；他的改善需求是否是第二个小李？或者是那40%的一人户家庭。
当房地产这个通胀的水泵滚滚做功，张大伯买房时，不用考虑卖房时接盘一代的能力、收入和价值观，但2021之后，这个水泵反向抽水之时，你需要。
▲©pixabay
置换周期拉长，城市化人口增速极低，持续无视“主流需求”和明显“小家庭结构”的“大”面积开发，应该配给高比例的保障房和小户型重重壁垒，这将是后狂奔时代楼市的语境，也是过往30多年的“供应”市从不从“需求”出发的傲慢。
年轻世代的购房者，用小杠杆、把握尤其是主城区新开发的小房子，最好好租、近地铁、近医院，日后，以15年为界（法规电梯质保期过），只踏实地做一步一步的小改善，追求小确幸是你们这一世代的主题。
至于从刚需加杠杆直接蹦到“豪宅”，再通过涨价去转移杠杆，那是正在过去的大时代的玩法，一代人有一代人的际遇。
烟花璀璨，亦是静美之始。
文/一叶 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 | |||
西兴 | 潮起 | 199-255 | 49208 | 136 |
临平 | 璀璨映澜 | 99-114 | 27834 | 46 |
临平 | 山和院 | 337-339 | 33600 | 46 |
下沙 | 102-118 | 32450 | 100 | |
浦沿 | 璞荟铭庭 | 65-89 | 33249 | 368 |
楼盘名 | 面积 | |||
之江 | 169 | 27000 | 9.15 | |
世纪城 | 奥语拾光 | 110-124 | 31500 | 9.14 |
| 2024杭州楼盘图（9月版） |
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9.11 | |
9.10 | |
9.9 | |
9.7 | |
9.6 | |
9.5 | |
9.4 | |
