云咏明月等 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓
今天又上演了一场没有悬念的土拍。
结果分别为：
△三塘单元XC0501-R21-16地块
绿城拿下三塘单元XC0501-R21-16地块，楼面价37485元/㎡，限价49970元/㎡。
地块容积率1.8，可建面积约5万方。
△三塘单元XC0502-R21-11地块
中天&海威联合体拿下三塘单元XC0502-R21-11地块，楼面价35723.37元/㎡，限价同样为49970元/㎡ 。
地块容积率为1.7，可建面积约2.46万方。
△运河新城（康桥）地块
滨江拿下运河新城地块，楼面价22974.75元/㎡，限价维持不变，为3.37万元/平米。
地块容积率1.9，可建面积为约7万方。
△善贤地块
招商拿下关注度极高的善贤低密地块，楼面价为41576.59元/㎡，限价为56820元/㎡。
地块容积率低至1.2，可建面积为约3.26万方。
以上结果基本在预期范围之内，几乎所有地块都以非常高的溢价率拍出。
至于溢价率之所以没有表述，原因在于指标意义不大。
这几宗地块注定都是极限地价拍出，房地价差将被压缩到极致的程度，起拍价高一点，那么溢价率就低一点，起拍价低一点，溢价率就随之高一点。
所以对于这类不愁卖的宅地，决定溢价率的，基本是起拍价的高低与否，而不是这块地是不是边际更优质一点。
就像运河新城和三塘两块地。
哪个更好一些？显然后者稍好，但是运河新城的溢价率就明显高于三塘地块，这就是相较低起拍价的功劳。
相较于溢价率，房地价差的高低，反而在当下的土拍市场中更具参考价值。
地块成交的房地价差越小、利润越薄，对应就是地块更热。
当然还要结合地块的配建指标、预期产品类型来看。
比如低密产品的建安成本较高、一般来说房地价差就会比一般的高层住宅地块更大一些。
同理，地块配建多、要求高的项目，一般房地价差也会相对更大，这都是房企精算后的结果。
不过现在，溢价率也好、房地价差也好，都不是最重要的。
因为在限价之下，这些总体性价比较高的地块基本都不愁卖，溢价率和房地价差必然会以夸张的极值出现，这是完全可以被预见到的。
正如几个月前，关于杭州土拍市场，我就曾下了一个断言：
未来杭州的土拍市场，基本就是滨、绿、建发为首的头部或本土房企天下。
只有这些房企有能力极限拿地、快速周转。
一般的房企在这种极致的土拍市场中，很难有能力和头部房企竞争，大概率只能走差异化的拿地、开发路径。
所以，今年我们几乎在每场土拍中都能看到滨江、绿城的身影，并且“滨绿率”屡创新高。
无悬念的土拍拿地格局之下，究竟是滨江、还是绿城拿地，亦或其他头部房企拿地，对于土地市场来说，又有多大本质区别呢？
真正需要我们关心的是，这场“无悬念土拍”进程还能持续多久。
杭州“无悬念土拍”的基础是热门地块对应的新房不愁卖。
不愁卖的关键又在于新房可感知到的性价比。
简而言之就是在限价之下，这批新房的可买性和二手房比仍有明显优势。
无论是价格对比二手房，还是新阶段的产品力对比二手房，现阶段的优质新地块（新房）都更具价值，因此这些新房才能获得不愁卖的光环。
一旦“不愁卖光环”消失，无悬念超高溢价率、超低房地价差的土拍环境就将随之消失。
在一些相对没有那么优质的板块、区域地块上，就能非常清楚的发现这一事实。
比如一些外围板块，或者去化的预期压力较大的地块。
通常拍出的房地价差就远大于热门地块普遍1万出头的房地价差，超过两万的也不少见。
不好卖的地块，顺利出让的代价就是更高房地价差。
而“不愁卖光环”的打造，又主要归功于高价二手房和限价的保驾护航。
高价二手房的破灭，和限价的消失，将决定“无悬念土拍”在什么时候、什么阶段正式退出市场。
截止到今天，这些高热的宅地，至今还有着杭州市场上稀有的相对高价二手房托举。
也拥有严格限价协同创造倒挂。
所以才能持续性的上演“无悬念土拍”。
但没有永不谢幕的狂欢，这场“无悬念土拍”也不会永远持续下去。
随着倒挂的进一步缩圈，高价二手房逐渐向限价回归，同时限价跟随松动，“无悬念土拍”退出市场只是时间问题。
即使不是今年，也会在不远的未来。
-END-
楼盘名 | 面积 | |||
云城 | 112-130 | 36100 | 100 | |
市北 | 110-132 | 34000 | 84 | |
钱二 | 潮语鸣翠轩 | 174-241 | 51000 | 100 |
楼盘名 | 面积 | |||
银湖 | 雍翠别院 | 138-259 | 24960 | 9.1 |
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