使命完成，限价何时退出？ | 房叔说No.951
楼市
房产
2024-09-11 19:30
浙江
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潮起、沐晴川等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓早期限价的使命主要是承担平抑房价过快、过高上涨，起码官方的定义主要是这样的。对于这部分的功能、使命，现在看来已经不需要限价，毕竟市场已经处于下行期好几年，可以说短期基本没有房价过快、过高上涨的可能性。平抑房价上涨速度之外，限价还肩负着控制金融风险的作用，如何理解？假如高热时期放任房价自由上涨，杭州楼市在高点可能就能在短时间内涨到非常夸张的地步，包括二手房和新房。一旦市场进入下行周期，那么跌幅会远比目前杭州楼市的整体跌幅还大，也就等于金融性风险，从而进一步影响整体经济。显然作为一个负责的调控主体，我们是不会放任房价快速自由上涨而酝酿过大的后续风险的。而新房的长期持续性的限价，在降低市场燥热预期的同时，还能将新房这部分的泡沫和风险尽可能的控制在最低水平。也就是我们当前看到的，杭州交付的新房虽然出现较大范围的破发，但是并没有出现太多巨幅亏损的案例。核心城区及周边大部分的新房交付后，即使亏钱了也是可控的，不至于动辄跌掉三分之一，触及资不抵债的那条线。亏损可控，房东自然不可能轻易断供，也就没有规模性的信贷不良率，有利于金融系统控制风险和金融系统的安全性。显然，经过长期限价，虽然也出现了一些市场弊病，但主要的核心诉求也通过限价得以实现了。对于杭州而言，这条暗线使命让杭州楼市多牛了将近三年时间。因为从全国范围来看，市场的整体下行的开始就出现在2021年底至2022年。而熟悉杭州楼市的朋友应该知道，2021年之后，杭州新房市场还坚挺了两三年之久，起码大面上是这样。2022年、2023年部分相对核心的板块仍一房难求，新房根本不愁卖，地块自然也就不愁卖，间接为杭州的财政稳定和城建、产业进击提供了充分的保障。并且还在一定程度上稳住了二手房的下行速度，对维稳整体市场起到了非凡的功效。说简单一点，那就是限价导致的倒挂，让杭州楼市比其他市场多牛了近三年，这简直就是一个奇迹。在下行初期，许多媒体借此说杭州楼市正上演独立行情，其实说的也没错，只不过这个所谓独立行情是有先决条件的，也就是限价-倒挂这对共生体。即使到了今天，这对共生体还在发挥着作用，一些热门板块、地块本质上还是靠限价、倒挂在上演高热量。但懂的都懂，现在杭州楼市超级冷热不均，只有那些超级地块和比较好的低密地块卖的比较好，限价-倒挂的整体带动作用已经很弱了。也可以说，限价-倒挂，对杭州楼市的拉动作用已经不大。这可以体现在部分新房与大部分二手房之间的分化行情，新房之间的分化行情。大部分二手房无视小部分高热新房，该跌跌、该以价换量就以价换量，限价新房对这部分市场主体基本不起到拉动效果。新房之间也是如此，好卖的就好卖，不好卖的近远郊、一些供应过剩的新房不会因为热门新房一房难求就变得好卖了。在某种程度上，你可以理解为，现在的高热新房正上演独角戏，自己玩自己的，通过限价让利，让利给高社保乃至顶格社保、人才、有钱人，让这部分高价新房独舞。再者这些高热新房地块即使放开限价，让它们自由定价、自由卷产品，最后可能也并不一定愁卖，其实对土地出让并不会造成太大的影响。并且在新房、二手房整体超量供应的情况下，放开限价也没有房价短期整体上涨的可能。限价使命说完了，再说说限价一体两面的另外一面——副作用。大家都知道，2019年限价执行以来，其后的几年基本就是杭州楼市罕见的产品滑坡期。即使到了现阶段，近远郊新房卷疯了，一些不愁卖和房地价差比较极致的项目依旧很佛系，至少产品力与总价是不匹配的。为后续市场大规模出现维权案例埋下了伏笔，购房者没赚到钱、也没买到满意的房子。近期也已经出现了一些限价盘因为交付品质实在较低，加速下拉板块、二手房价的案例和迹象。那就是限价-倒挂导致的投机比例实在过高，相当多的曾经倒挂新房买家都不是以自住为核心需求，而是纯纯的投机性需求。在高热时期，这些泡沫需求大规模涌入推高市场热度、间接推动二手房价。而在下行期，特别是当下这样的市场紧急状态，这批泡沫需求含量极高的新房交付就成了压倒市场信心的重要稻草之一。最具代表性的就是亚运村，地段、配套、品质、未来预期都很均衡的亚运村竟被打的局部破发，不得不说泡沫需求挤兑的伤害之高。总体看，无论是官方、明面使命，还是楼市暗线使命，限价都已经完成了它的使命。并且在一定程度上还在酝酿、埋藏着一些负面性，何必执着于限价时代？加之目前放开限价，可能还能让部分高热板块以回归正常价格的形式提振市场信心。作为全国楼市调控的领先者，在上海、广州等龙头城市都陆续以开放的态度对待限价，杭州应该积极跟进了。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
西兴 | 潮起 | 199-255 | 49208 | 136 |
临平 | 璀璨映澜 | 99-114 | 27834 | 46 |
临平 | 山和院 | 337-339 | 33600 | 46 |
之江 | 璞御栖湖府 | 169 | 27000 | 32 |
世纪城 | 奥语拾光 | 110-124 | 31500 | 83 |
下沙 | 沐晴川 | 102-118 | 32450 | 100 |
浦沿 | 璞荟铭庭 | 65-89 | 33249 | 368 |
| 2024杭州楼盘图（9月版） |
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