即使解除限价，绝大部分新房也不会涨价 | 房叔说No.953
楼市
房产
2024-09-18 19:30
浙江
不久之前，我们写了一篇分析杭州限价的推文，比较全面的解析了限价的使命、利弊。到了今天，平抑房价过快上涨以及控制金融系统风险，依据目前楼市情况看，这两个使命、诉求都已经不需要限价的持续来达成。原因无他，行情处于深度下行阶段，无论从哪个角度看，只要政策面、基本面没有发生巨大变化，房价不可能在短期内快速恢复上涨。既然短期内没有上涨基础，限价所谓平抑房价过快上涨的功能也就失去了存在的意义。反而是控制金融系统风险，目前真正的风险点已经不是房价暴涨导致楼市泡沫膨胀， 反而是楼价进一步下跌导致的风险。因此，从限价的明面使命上看，已经没有太多存在的意义。至于限价-倒挂系统这层更具实际意义的楼市、地市拉动机制，按照当前的整体行情，也已经不具备太强的拉动效果。卖的不好的新房、新地块不会因为红盘而热销，二手房亦如此。而红盘地块无论限价与否，从一级市场到二级市场，整体都仍处于不愁卖的阶段，就更不需要限价的保驾护航。只要土地发行价不涨，核心区有限的供应，短期都不愁卖。所以，无论从限价明面上的使命，还是限价-倒挂系统对楼市的整体拉动作用，基本全部达成，到了政策效力的尾声。加上限价的一些弊病，包括不限于导致产品力下降、为后市埋下大比例投资客挤兑隐患等。因此限价此类特殊时期工具从客观实情的角度看，可以逐渐退出了。响应一线城市限价宽松大势乃至喊了多少年的市场配置资源的顶层设计。可能是基于房价暴涨的惨痛记忆，虽然限价退出是大势所趋，但在民间舆论场上，限价似乎已经成为稳、控房价的利器，深受部分朋友信赖。对此，此时此刻，市场和开发商正用实际行动告诉大家：即使解除限价，绝大部分新房也不会涨价。就在近期，一些市场预期本不算愁卖的热盘大范围选择了以送车位、或优惠价格首开，在限价基础上有着肉眼可见的价格折扣。本可以按节奏常规出货，房企们却反其道而行，用价格优势选择打爆款路径，何意？其实道理很简单，因为这是整体市场状态、供需结构所必然驱动的新房出货策略。当下杭州楼市在超量二手房挂牌+大量新房交付挤兑+新房供应充分的多重供应叠加的形势下，供应实在过剩。与之相反，需求则随着市场的下行大势，反而逐渐萎缩，并且有加速的迹象。供需双方一来一去，供需天平正无法避免的倒向一方，供应压倒性的压力之下，需求已乏力承接，最后大概率就会走向“价格战”。价格战先是在二手房市场蔓延、扩大，直至新房交付即破发成为市场主流，作为楼市的重要组成部分，新房市场怎么可能独善其身。如果以限价时期的新房交付产品力为基准，视为板块的基本价格线。那么杭州楼市两年前发起的产品战，“增配不涨价”的行为本质上等同于降价，只是换一个角度牺牲利润来获得流速，这是新房某种意义上的以价换量。所以只要供需关系没有发生大的变化，按照当下供应日益过剩、需求依然还在萎靡的趋势看，二手房以价换量寻求流动性的动作，大概率会被新房快速跟进。匮乏的需求面、资金面之前，流动性为王时代，大范围涨价是不可能的。
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对于杭州楼市而言，供需一边倒基本面在这里，求稳、求安全的房企必然和二手房东殊途同归，以价换量。先期是产品力换量、到后面就是实打实的真实价格换量。特别是当下市场预期更为严峻，谁都不知道半年后、乃至三个月后的市场会是怎样光景，回收资金、积极出货的重要性将压倒性的超过利润率。除了一些仍有一定倒挂、区域购买力足够稳定的区域或产品类型（如核心区以及稀缺的低密），限价退出会促使“产品力换溢价”案例发生的可能性。限价-倒挂动能全面消失之际，涨价基本无关限价，是否涨价依旧由经典的经济学逻辑决定——供需关系。因此，即使杭州彻底解除限价，绝大部分新房也不会涨价。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
未科 | 云湖之城 | 105-199 | 36100 | 216 |
市北 | 奥印潮观府 | 179-240 | 39500 | 132 |
闲林 | 雍贤山庐 | 109-126 | 19394 | 208 |
之江 | 云涌之江 | 107-160 | 37500 | 149 |
申花 | 霞映锦绣里 | 272-349 | 65100 | 24 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
运河新城 | 滨运锦绣里 | 99-138 | 38960 | 9.20 |
城东新城 | 翡翠嘉运府 | 254 | 46500 | 9.20 |
| 2024杭州楼盘图（9月版） |
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