杭州楼市的“蝴蝶效应”一触即发 | 房叔说No.937
楼市
房产
2024-08-15 19:30
浙江
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沐晴川等 9 盘预售公示、登记，列表见文末↓
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今年杭州楼市冲进了几条真正的“价格鲶鱼”，其中最大的几条分别是亚运村、申花北、勾庄。亚运村现在的情况大家或多或少都了解一些，日耀之城率先出证成交，单盘在场的条件下，日耀之城只坚挺了大概一个月时间。最高点是249楼王高楼层江景房源，单价至高达到了7万+，其后的成交基本就没有超过这个巅峰记录的。大部分滨水144户型成交都集中在5.5至6之间，偶尔还会出现一些中低楼层的笋盘。三角区么，就更弱了，成交不仅少，价格也较滨水区低上一截，部分靠近高铁的楼幢小户型甚至买家都不敢轻易下手。因为没有多套稳态成交案例的对比，谁都不知道价格底在哪。除了一两套相对接近6万的优质房源成交外，大部分的成交房源都只能以5万出头的价格甩货。同时，外部影响比较多的四区和一区成交量还很少，问题其实和日耀三角区是一样的。成交少、还未稳态成交，买入不确定性强，谁也不知道买到的房源性价比是否究竟够底、够笋，买家自然不太敢轻易下手。另一个价格重镇，申花目前也基本面临亚运村相似的问题。投资率过高、后续竞品房源多，部分业主已经在开始以5万+级价格快速出逃，边套稍贵，中间套恐怕要发起5字头守卫战。我个人无意唱空亚运村、申花北，通过亚运村、申花北的现状，我更在思考一个比较严肃的问题：也就是当综合价值很强的亚运村受供应冲击都只能以5万级的价格出货，其他板块的价格是否还够稳得住？在亚运村、申花北、勾庄等几个具有指标意义的均好头部板块，在出货的挤压下价格已经到了一个新的阶段时，杭州楼市的价格体系是否将面临着一场全面的重构？无论是亚运村还是申花北，虽然有这样那样的一些小毛病，但从整体去看，无论地段、配套、产品，综合价值力在杭州也算相当意义上的标杆。当这些很能打的板块、次新价格都需要以价换量，价格一降再降，突破当下的市场价格体系；
那些综合价值更低的板块、房产的价格需要调整到什么程度，才符合客观的市场价格梯度?难道亚运村、申花北只能卖5万，明显低一档+的市北还能卖4-4.5万？乃至目前均好性更佳的奥体、申花核心区头部次新还能稳态保持在6.5-7万价格线上？如果以亚运村、申花北作为一个杭州楼市高标准的85分改善选择，且价格基准线为5万，是不是杭州所有的板块都将以这个价格基准线进行新一轮的价格调整进程？问题很多，答案我个人说了也不算，也没法给出完全笃定的解答。但如果按照客观、市场规律来反推，杭州楼市接下来就可能就将面临着一场价格体系打碎、重构。更多的是以润物细无声的姿态自我调整，不会轰轰烈烈，却对整个大市场都是一场考验。所以当下很多人虽然都喜欢看一些预期过高、面临市场压力的楼盘笑话。但殊不知，市场并不是独立的，板块与板块、楼盘与楼盘看似没有太多联系，实际上却有着千丝万缕的联系和楼市万有引力。尤其本就具有区域标杆气质的板块及大体量楼盘的价格调整。譬如亚运村、申花北的次新，绝不是简单的单个楼盘预期破裂、破发独立事件，而是某种程度上的牵一发而动全身，蝴蝶效应的开端。更难的是，今明两年类似亚运村、申花北的板块还有不少。勾庄、市北东、之江、未科、云城乃至申花核心区都有大量新盘等待交付。这些板块和次新的挤兑，也都完全有能量直接或边际影响到整个大市场。现在大部分的市场乃至一些媒体的关注都过于简单，貌似亚运村的市场压力和自己无关，便可以毫无温情，甚至毫无顾忌的疯狂调侃。站在今天，杭州楼市压力显著，显然更需要能够有超前预见性、发现深层次问题的能力，特别是操盘手。提前预见，提前施策，防患于未然、遏难于未发，才是企稳杭州楼市的最佳方案。我们期待宏观经济面尽早稳住，期待政策面有更多的利好，也期待杭州微观市场能有更多的利好、更精准的供应量调节和控制，扛过这一轮交付大考，尽早稳住市场和经济。莫笑亚运村、莫笑申花北，楼市之难，你我皆需直面以对。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
湖墅 | 霞映锦绣里 | 272-349 | 65100 | 48 |
金沙湖 | 沐晴川 | 106-135 | 31136 | 101 |
临平 | 宸樾山澜里 | 169 | 28500 | 30 |
崇贤 | 爱达1872 | 146 | 23600 | 48 |
中泰 | 湖颂丹青府 | 102-103 | 22900 | 64 |
萧山 | 翠栖府 | 85-138 | 30750 | 135 |
富阳 | 公望 | 207-269 | 50148 | 63 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
钱塘 | 河印观翠湾 | 89-99 | 21300 | 8.17 |
双浦 | 璞御栖湖府 | 110-127 | 27000 | 8.17 |
| 2024杭州楼盘图（8月版） |
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