商住再拆分，杭州商业地产太难了 | 房叔说No.941
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2024-08-22 19:30
浙江
御湖境、杭著臻邸等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓昨天杭州再次挂牌三宗涉宅用地，分别位于市北、勾庄白洋以及云谷。三宗地块各有看点，其中市北地块为容积率1.8的较低密宅地，限价为4.13万元/㎡，房产圈因此又炸开了锅。根据我们的了解，该地块限价上调的原因，是因为地块为较低容地块，限价系数有所不同导致的，实际的板块基础限价依旧未变，下一宗正常容积率的宅地会继续保持3.95万的限价。![]()
勾庄白洋站地块也颇有看点，地块成为余杭区较核心地带的首宗不限价地块，具体卖多少钱，完全由开发商根据产品力和市场接受度而定。这一地块与不久前的白马湖地块直接表明，杭州限价将继续缩圈，直到限价的彻底消失。云谷西湖大学TOD同样备受关注，限价维持不变，地块更为优质。假如被优质开发商拿下，大概率是下半年杭州最火的刚改项目之一。三宗地块总体各具特点和优势，但相较于地块本身的价值，我个人却更为关注另外一个变化。白洋TOD的出让方式和西湖大学TOD的土地调整，尤其是白洋TOD。
本次正式挂牌之前，白洋TOD这宗刚改地块就曾多次现身杭州楼市。地块早期面世也并不是如今挂牌的样子，而是和靠近白洋站A口的多宗商业地块整合在一起的超大商住地块。显然本次白洋TOD的出让方式和原本计划出现了较大调整，住宅部分被剥离出来独立挂牌，而非与商业用地一起打包出让。这意味着，白洋TOD将分批次出让开发，这一重要综合地块的商业部分将暂时被搁置。大比例商业地块将沉淀拿地房企的大量资金，在商业不够景气的大环境下，商办不仅很难快速回笼资金，并且极其考验房企的招商运营能力，整个开发周期也将远大于一般住宅项目。简而言之，房企不想要商办部分地块，只想要短平快、明确性、安全性更强的住宅用地。强行打包出让乏人接手，出地方最后只能无奈剥离商办组团，选择住宅组团先行出让开发的模式。但这样做，必然就给后续商办部分开发留下了更大的开发难度。纵观杭州乃至全国，大型商办的开发通常都需要大量住宅进行平衡，用住宅的快周期和高利润反哺周期长、难度大的商办组团，最终才能得以相对顺利推进。如果没有大量住宅利润的补贴，商办项目的开发大概率只能无限期的搁置。除非是先天就具有城市核心资产特性，和成熟客流支撑的城市中心顶级商业地块。亦或者是新兴高能板块，能够由城投公司全面兜底推进，比如钱二的五堡TOD。显然，当下杭州绝大部分商办地块都不具备以上两种客观条件，假如一旦剥离住宅，大比例商办地块就只能面临长期停滞。
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和白洋TOD如出一辙，良渚客厅概念早在2020年底就曾面世。初期的良渚客厅共分为三宗子地块，计划建设商业+地标塔楼+滨水住宅+文化、公共设施为主的复合型城市综合体。后因规划难度大、建设要求高，该项目期间经历了多次的调整、优化，甚至在招拍挂过程中临时终止、流拍事件，整体非常波折。作为良渚未来的核心公共配套，该项目一直都非常受周边居民的关注，但最后却事与愿违。直到2022年初，该地块重新上架，将住宅组团剥离出来单独出让，被万科拿下，也就是后来的星图光年轩。其后两年多的时间，商办部分一直都没有太大动静，期间只单独立项了社区卫生服务中心，其他部分至今仍长草中。可以想象，没有住宅的平衡，良渚客厅商办组团大概率只有两种结局。要么被城投公司兜底，配合商、产运营商轻资产运作，走市北龙湖模式，这是最好的结局。要么就是长期搁置，并存在地块再次调整规划的可能性，继续增加住宅占比以求房企接手。这个结局还非常具有不确定性，住宅少了还是没人拿，住宅多了，所谓早期规划就完全成了泡影。不仅是白洋TOD、良渚客厅，随着楼市的深度调整，资产价格的大幅下跌，杭州绝大部分的潜在商办、商住地块都面临着开发受阻。典型的表现，就是近两年遍布全杭的商改住大潮，几乎涉及每个杭州主流城区。包括城东新城、云谷、蒋村、之江、市北、丁桥、三墩、勾庄、未科等，都曾出现商改住的案例。就连位于三墩，规划中的西湖区第一高楼都没能逃过这一时代潮流。但相较于白洋站TOD这类综合地块剥离商业、住宅单独出让的方式，本次西湖大学TOD为首的纯商改商住显然更显智慧。虽然商改住了，可起码保留了一定比例商业，总比搁置长草更具现实意义。大量商改住，商住地块的住宅先行，在很大程度上也深层次的说明了当下楼市和土地市场的困境。房企不再愿意与城市共成长，不想做长期主义，只想要安稳的短平快，在某种意义上，正说明了楼市整体不振。而土地操盘手，之所以做出优质商业地块改住等系列行为，本质上还是因为楼市不振。房企和土地出让方，一个买家一个卖家，买家想要稳稳的好地，卖家好地也没有余粮，一般性宅地买家又不要，那么只能想方设法创造好地。这些被改住的商业地块或商住地块，恰好就是各个区域最好的潜在宅地。市场下行、开发商谨慎的大环境下，大范围改住也就不可避免。从这个角度看，只要楼市未企稳，商改住、商住剥离出让的事件就会不断上演。
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增量商业地块改住、搁置，存量商业项目推进缓慢，商业大平层层出不穷，商办综合体供应过剩。就在刚刚过去的两个月，作为中国消费绝对重地的上海公布了一份令人惊心的消费数据：2024年6月，上海社会消费品零售总额同比下降9.4%；2024年7月，上海社会消费品零售总额同比下降6.1%；2024年1-7月，上海社会消费品零售总额10514.64亿元，同步下降2.8%。![]()
与此同时，高奢商业巨头太古地产也发布了2024年上半年业绩，内地商业物业零售额出现全面普跌。正如楼市，当下再差，只要趋势企稳那就全局稳，但趋势不稳，当下局部再好也没用。与商业息息相关的消费更如此，当负面预期不断自我强化，别说房企拿地，就算画饼也要多加斟酌。夸张一点，2024年，或许就是杭州商业扩张停滞的元年。-END-
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| 楼盘名 | 面积 | | |
金沙湖 | 金沙御湖境 | 112-139 | 37908 | 75 |
申花 | 杭著臻邸 | 201-238 | 55000 | 72 |
瓶窑 | 前程和悦府 | 92-191 | 20757 | 110 |
河上 | 菲郦雅院 | 97-110 | 13000 | 155 |
东新 | 宸樾恒久府 | 177-179 | 47000 | 52 |
星桥 | 星缦和润 | 183-207 | 28200 | 39 |
| 2024杭州楼盘图（8月版） |
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