杭州楼市正全面换锚 | 房叔说No.950
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房产
2024-09-10 19:31
浙江
刚过去的8月，一方面打破了3月以来的二手稳定成交趋势，一方面还在多个重要板块撕开了价格裂缝。其中最具影响力的几个指标性板块更是出现价格滑铁卢。比如亚运村破发房源首现，申花杭樾润府法拍价格跌破5万，逼近4.6万的限价线，市北东破发，未科部分低品质交付次新破发。以上几个板块的价格意外，在一定程度上甚至撼动了市场信心，直接影响到潜在购房者信心。首先就是二手房成交量，继8月大幅下滑后，截止到今天9月10日，二手房的日均成交量还在进一步下滑。10天不到1700套的二手成交，预示着9月份以价换量的二手房成交量有极大的可能跌至5000套上下，明显跌破所谓杭州二手成交量枯荣线。其次是新房热度的再度降温，奥体为首的核心板块新房登记量明显不及预期，进而给到周边板块更大的市场压力。![]()
通过这两个核心指标数据，我们可以发现，二手房价这个曾经的市场价格锚正在全面失效。随着二手价格的普遍不振和破发，杭州楼市的价格锚正从二手快速转移到新房。很简单，21年8月之前，杭州楼市通过最大可能的宽松市场门槛+限价两招，让杭州成为全国最具包容性城市之一，加以产业优势吸引了大量新杭州人，很大程度上推动了杭州的快速崛起。但这也有一些难以避免的副作用，在大量购房需求的涌入下以及克制的限价压制下，杭州的二手房价急速膨胀。从2016年到2022年初，杭州二手房繁盛了大概整整7年，创造了中国楼市少见的超长繁荣周期。便随着这个繁荣周期，杭州二手价格自然起飞，长期高于限价运行，继而也顺利成为杭州楼市近十年的价格锚。相当长的时间内，新房乃至大部分房产有没有价值，基本都锚定在标杆二手房价和房价趋势之上。因此新房也创造了历史性的长牛，直至现在，仍有一些头部红盘的热度都是依托周边的高价二手房，也就是所谓的倒挂。![]()
随着21年8月杭州楼市实质性的收紧市场，存增量需求大幅走弱，加之长牛期间的大量新房交付出货，造成杭州楼市2022年下半年以来的供需颠覆，市场全面转向供大于求的局面。直接推动二手房持续回落，目前仍未完全看到二手房回落的底部。当高价二手房价陆续全面破发，其杭州楼市锚的历史也因此即将面临终结，换成了当下充足供应的产品卷王——新房。因为市场不振，新房销售、去化承压，更好的产品定义、卷产品成为拿地房企唯一能做的。加上财政约束的情况下，新房供应及潜在供应足够充裕，以及新房限价仍旧持续、或取消限价项目实际价格保持在限价线上。量大管饱、限价持续、产品充分迭代的新一代新房开始接替二手房成为杭州楼市新的价格锚。长期关注房叔的读者应该知道，去年其实我就说过一个观点：部分供应充足的板块，次新破发并不是终点，大概率只是一个阶段性的中点。原因就在于锚换了，换成了更好、更卷、价格稳定的新房，它的持续上新，将使得大部分板块二手就很难不破发，甚至破发都不是底。这个板块有着非常典型的新兴板块基因：供应长期充足，且各阶段的二手房共存。当供应过大导致存量二手房不断降价，去年开始老一批二手房就开始陆续跌至板块限价之下，比如北宸之光、万家名城、瑷颐湾等。但现在我们可以发现，即使他们破发了，也并未止住价格继续下行的趋势，部分二手房成交单价已经跌倒了板块限价的8.5-9成的水平。![]()
这就是因为它们和新的区域价格锚——更新一代的产品和新房有着显著的产品层面差距。当后者都面临供应冲击破发、或滞销之际，老产品、老次新就必然深跌至限价之下。不仅是勾庄，这样的案例已经发生在相当多的边缘板块+新兴板块，还将持续蔓延。相较之下，只有少部分成熟的、板块潜在供应较少的板块能相对较好的抵御这轮新老楼市锚切换的宿命。比如，以南星桥、滨江、申花正核心等板块，供应潜力小，房产品质高，短期内还不至于完全走向倒挂清零、破发。但是，即使这些板块也在承接着这轮杭州楼市全面换锚的影响。只要钱二、奥体、三塘、东新等板块能够持续出地，亚运村、申花北濒临破发的案例蔓延，这些成熟核心板块虽不至于破发，也一定会收到边际的价格影响，进一步收缩溢价空间。
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到了如今这个地步，杭州楼市想要尽量避免价格换锚的剧烈冲击，逐步取消限价、或大幅宽松限价已经成了必要的选项。随着限价红利已经逐步消失，限价很难继续长时间维持表面繁荣。那么，何不破限价，让新房价格回归市场，让卷产品的新房能够产生应有的溢价效应，而不是让“又便宜又卷的新房”逐渐成为楼市的关键压力因子。杭州楼市全面换锚，老房、老次新、品质不佳的次新全面承压，破发不是终点。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
银湖 | 翠璟和庄 | 207-299 | 27976 | 9.11 |
北部新城 | 听翠轩 | 95-126 | 31200 | 9.11 |
西湖区 | 阅仕府 | 99-168 | 24320 | 9.10 |
三里亭 | 沁百合 | 153-176 | 47400 | 9.10 |
大学城北 | 沁瑄云上府 | 61-139 | 22448 | 9.10 |
| 2024杭州楼盘图（9月版） |
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