所有“高价车位”都值得“高配以对” | 房叔说No.939
楼市
房产
2024-08-20 19:31
浙江
御湖境、杭著臻邸、山和院等 8 盘预售公示、登记，列表见文末↓这几年杭州楼市跌的很凶，根据个人的感受，全城整体距最高点大概率有30%+的跌幅，个别区域跌幅更达到40%及以上；更有甚者，类似临安等片区，腰斩价格的基础之上还要打上一些折扣，不可谓不惨。
今年以来，遍布全城都有震撼价格的车位拍卖或出售的案例不断发生。比如西湖文教区某次新盘，首开车位价格接近50万，去年底车位打包拍卖时，单价仅为12万一个。这种情况还不是个例，而是大部分房企在清盘交付后的常规操作。受近些年杭州新房市场投资比例较高的影响，大部分楼盘车位自由买卖阶段都很难彻底清空，项目交付后，留下几十上百个未售出的车位非常普遍。这类库存车位最后的命运大部分就是以极低的价格打包出售给第三方投资公司，折算下来打包单价甚至可以低至原价的3折。当然第三方投资公司不是天生接盘侠，低价收购数百个车位的动机，还是赚钱。毕竟原车位动辄三四十万，十来万接手过来怎么看都有利可图。因为，他们之中不乏低估了近些年大部分新房车位市场的水有多深。很简单，近些年杭州楼市狂奔的时代背景下，投资性购房需求如泉水般涌出，大部分所谓倒挂新盘的自住比例都很难达到市场平稳时代项目的水平。也就是说，当自住比例较低的情况下，楼盘实际车位需求量有限，交付后的很多年，这些高投资率的楼盘车位供应都是大大超过实际需求的。加上近些年新房的车位配比普遍充裕，就进一步导致楼盘内部车位的供需失衡。供需失衡还不是最可怕的， 更可怕的是高热时期新房车位的定价普遍偏高。按照正常的市场逻辑，在一个供应充分、且商品只能在小区内部流通的市场环境下，车位只能是消费品，基本不具备投资和金融属性。按照目前杭州地下车位普通200-800元/月的租金情况计算。刚需房车位年租金大致在3000元左右，假如按照回报率5%计算，车位的实际价值也就6万；按3%计算也就10万。可以得知，大部分高热时期新房的车位实际价值都明显低于新房阶段的实际售价，这就为车位进入二手存量市场后大跌做了完整的铺垫。这也就是为什么去年到今年，突然涌现了一大批车位价格膝盖斩的案例；刚改次新价格跌倒个位数都无人问津，改善车位大量十来万贱卖也不一定有流动性的根源所在。
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其实如果是长期关注房叔的老读者，应该多多少少看到了我们关于车位购买价格的预警推文。“投资性购房，在新房车位普遍存在较高溢价的情况下，建议避免购买车位。原因在于车位溢价过高，导致投资收益极低，同时车位市场是单个楼盘的封闭市场，流动性较差，投资尽量避免。”“锚定租金，以杭州普遍三四百的月租价格，还要扣除新房普遍100元的车位管理费，回报率即使做到4%，价格大致也就10万块，视车位配比情况高的也就10几万；豪宅高一点，20几万也就差不多了。”![]()
站在今天，展望未来，杭州核心区新房限价依旧严格，车位至今还是房企敢于大胆拿地的重要依据。大家懂的都懂，关于当下杭州新房市场车位的深度矛盾关系，就不深究了。现在问题在于，车位价格摆在这里，购房者从算账的角度得不到太大的好处，而很多时候又不得不买相对高价的车位。个人建议还是从产品角度出发着手解决会比较合理，买卖双方都能得益。就如现在杭州新房市场的疯狂内卷，虽然大部分高品质新房不具备太多的投资、倒挂收益，但依旧有相当的购房者愿意主动买入。其一，是购房者在做资产配置、顺应未来分化市场正向置换，市场不明朗，好的产品总是更具备抗风险能力。他们大多数知道市场不算乐观，却也有着较为刚性的改善居住诉求，好的产品力能够激发他们的改善欲望。说白了就是好的产品，在很大程度上做到了让改善人群愿意买一个改善生活的半消费品。既然房子可以通过卷产品让人买的心甘情愿，让人觉得买的物有所值，车位是不是也可以呢？直面跨越式的车库产品力，一定会有部分改善需求愿意花上更高的价格买入高品质车位，达到生活品质的再度提升。这两年，部分开发商也顺应了产品力换市场需求的大势，不仅房子本身够卷，车位也卷起来了。星空车道、星空地库入户门厅开始陆续成为一种产品潮流。一部分购房者也确实被跨代的车库产品力打动，加上一些非倒挂红盘更合理的定价，主动入手车位，房企和购房者取得某种意义上的双赢。![]()
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比如向去年惊艳全杭州的理想臻品车库看齐，向上海宝华紫薇花园车库标准看齐，把车库武装到牙齿。在崇尚品质的杭州城，见惯了好房子的杭州人，早在二十年前，就愿意远高于市场平均价格，用钱包投票时代作品。今天的杭州人更有实力、更有审美能力、更有品质追求，拥有远强于二十年前的买单能力。三十四万，乃至四五十万的车位价格，也值得房企高配再高配。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
金沙湖 | 金沙御湖境 | 112-139 | 37908 | 75 |
申花 | 杭著臻邸 | 201-238 | 55000 | 72 |
瓶窑 | 前程和悦府 | 92-191 | 20757 | 110 |
河上 | 菲郦雅院 | 97-110 | 13000 | 155 |
东新 | 宸樾恒久府 | 177-179 | 47000 | 52 |
星桥 | 星缦和润 | 183-207 | 28200 | 39 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
临平 | 山和院 | 215-296 | 32042 | 8.21 |
萧山 | 桃李春风 | 147-227 | 27251 | 8.21 |
| 2024杭州楼盘图（8月版） |
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