现房+捡漏！当下最容易把握的第三种楼市 | 房叔说949

在一个已然没有多少倒挂的楼市，从今年春天开始，有两类事件在杭州的地产圈频发，一为新房交付的维权，二为二手房东不断让利、踩踏。

前者以澜栖府为代表，后者则以亚运村为典型，揭开了各自行情的序幕，也揭开了属于新房和二手两大市场骨子里的桎梏。

新房市场，只要“期房”、“限价”、“强面积监管”不变，购房者就天然处在两眼黑的弱势方，在没有任何实惠、房子还不赚钱的前提下，一旦交付品质不及销售时呈现的美好，巨大的落差感轻易可以点燃业主的怒意；

而二手市场，则是滚滚的集中交付，8000+套的勾庄、4000+套的未科、4600+套的亚运村、多盘年底交付的申花...半斤八两。

购房者站在两市的丁字路口，左边迷雾重重，尽管新房产品迭代，但贵和担心“交付看命”，右边则要判断力、要和房东博弈和靠谱中介，尽管跌了怕还是高点，如果加杠杆再亏了，肠子都悔青。

我不想炒房，只想要一个房子新、不用太动脑、价格不吃大亏、看得见还有得挑的现房市场，在其中买个房自住，怎么这么难？！

还真有，今日的推文便与此有关——现房+捡漏！当下最容易把握的第三种楼市。

▲市民中心©辉

啥叫第三种楼市？答：过去从未有过，今后越来越多，大量同批次、次新平价房源组成的楼市。

用人话说，鸡头凤尾房源组成的二手现房楼市，它们日后自成一市。

▲例，桂冠东方，盈亏线和破发线之间的大量房源

举个例子，凤尾比如和品绍兴路沿线楼幢的中小低房源，桂冠东方东边沿高铁的楼幢，日耀之城的三角区，杭樾润府靠近公租的115㎡中间套，钱新望江府的89㎡；

鸡头则是运河新城河语光年沿河西边套的舒适改善户型、明石路东城金茂府的149㎡等等；

伴随市场的深度调整和交付盘的日益增多，这些房源呈现典型的特征，价格逼近并稳定在限价和盈亏线，且同类的量会不断变多，同时这些房源与自身板块的总体行情脱节。

原因在于，前者是高能级板块的弱房源，城市板块和配套、教育资源上强势，但面积、楼幢、噪声等瑕疵明显，定价低于板块均值而市场表现与板块整体“高改”的定位脱节，导致在市场博弈中先行降价、充分踩踏，最后价格会持续冻结在房东的底线——“破发亏利息”。

而后者，板块本身是粉盘板块，周遭有更高能级的板块，比如运河新城之于桥西，艮北之于钱二，市北之于奥体，但房源本身的素质在板块内不错，均好性强，价格也不会和其他房源挣扎，会比限价略高、平盈亏或者小赚。

类比起来，强民办校里的次娃，次中里的好娃，只要中考卷子一难，前五没几个能进，但是也不至于到后55%，你不能拿本校的平均情况看这些娃，也不会预期他们落后或者出挑很多，在整体看，是确定性很强的中上房源，也是二手楼市次新房最大盘的基本面。

▲德寿宫©辉

为什么叫第三种楼市？因为它们既没有新房预售带来的前后不一、无法掌控；又没有二手市场总体的不透明，豪宅难买难博弈，这些房子价格和盈亏线平平，查一下当时的一房一价，计算器一敲马上就能知道房东底线，房源还不少，换言之信息很透明。

在当下的经济形势下，它们甚至不是孤例，组成了覆盖全城，房子新、不用太动脑、价格不吃大亏、看得见还有得挑的现房集合体，自成市场。

同时，它们还有三点特殊的时代特征：

1、最符合购房者的经济理性——少杠杆。我想不需要过度解释，在通缩螺旋的货币情况里，少花、少贷或者说用小钱办大事想必是有点经济体感的人都会选的明智之举。

2、填补市场需求空白。主城区，新房最缺小户型的供应，这一观念笔者反复强调（真正的稀缺：一居室住宅之殇 | 房叔说No.648），但这三年逢“好地必大”，逢“主城区多做大”的情况依旧愈演愈烈，这些房源的平价和破发房东不高兴，但对预算不高也不需要大房子的年轻人来说，是一件好事；

大白话说：谢天谢地房价跌回2017，我本来的预算2021在B板块只能买120，现在能去A板块买120了，或者说在B板块能买145了。

对投资客来说是亏钱快跑，对原本买不起的你来说却是需求（居住）升级。

3、今年开始的三年内，杭州从未有过如此大的交付浪潮，后续的出生率和吸纳人口也很难再有，这导致这种房源的量又多、价格平、上市时间又集中，这一代相似房源的竞争，将大大降低购房者判断二手的难度。

大白话说，期货有风险，高级货要精挑细选，同一批平价A货每个框里几十套大差不差，总是好挑。

▲钱江新城©辉

当然，这一市场之所以成立，价稳量升，自然是因为这些房源的“瑕疵”存在——

对凤尾来说，尽管板块强，但楼幢位置一般、面积小、楼层低、中间套、外部不利因素明显等等都是平价的理由，而在弱板块，成交主力的总价段又明显低于鸡头房源，导致板块二手的主体客源预算和它们会有一定脱节。

这样的便宜能不能占？我们要如何看待这些房源组成的第三种市场？

笔者有个心法分享给读者：即假设目前该盘现房销售，这些“瑕疵”房源按照当前可成交的均价在售，不绑车位，房东配合满二税率，反正全杭州也没几个盘有倒挂，你愿不愿意上车？

如果愿意，大可以矮子里拔高个，挑到心仪的，杀价一笔，省钱成交，享受高端城市配套更新的同时，天天有高价房源的邻居搞联盟维持整盘的房价。

说到底，你的预算，既然不能全覆盖样样都好的向往，那就选对自己最重要的价值，配套、面积、学区、交通等等，抓住之后，尽可能多占或者省钱，至于改变不了的，宽容。

▲桂冠东方东侧房源

举个例子，比如说桂冠东方东边楼幢便宜，139㎡的沿高铁东边套实在不舒服，那努努力买东边楼幢的西边套小改善，比东边套贵就降点楼层，力所能及改善居住体验。

再比如，我儿非文澜不读，钱不够就去碧玺看看，但我觉得卖小文润成长性不错，没必要苛求文澜，那10分钟车程开外的运河新城南区买个大点的改善房不失为一个优选，滨运锦绣里可摇二手可淘，诸如此类。

▲西湖©辉

写到这里，第三种楼市，许多购房者担心的是，尽管便宜，一旦买入这些“瑕疵”和“板块异类”，这些房源后续最重要的流动性。

在做二手价格监测的关系，笔者归纳这些房源，只要这些次新房源成交给一个初速度，一套开始成交，慢慢就会有稳定的月成交量，只要房东后续不再想着“不切实际”的赚钱，正常折旧保本，未来肯定比本小区那些大面积豪宅波动小，容易走。

因为所谓高总价豪宅的流动和普房的流动，本身就不会是一个模式，尽管前者的价值高，稳倒挂，但赚多赚少的波动绝对值本身就够大，流速本身也非常慢。

豪宅市场更像一个沙漏，当用每秒几粒沙的流速下滑，它就能稳定计量一段时间，流速决定的甚至是沙漏价值成立的本身。

而一旦一个8w/㎡楼盘，每个月成交4、5套，但所有房源短时间之内同时挂牌卖，价格就会崩盘，因为8w/㎡是房东整体的预期均价，也是个别房源当月的成交现实，但不是购买力群体的平均实力。

豪宅区里的普房，普区里的好房，才更贴近市场主力愿望的购买力水平，以及当下经济“少杠杆心理”的预期。

过了疯狂的年代，如果产业突破和居民收入没有大的起色，逐渐逐渐，楼市流动性的真相，是核心房源挂价姿态高冷、束之高阁，同一小区的普房，却自成一派，而在舆论场里，大叙事的内容总是含混，成为“某豪宅这个月又成交了多套”。

▲法净寺©辉

在丁字路口，生出一条不算热闹的岔路，被抑制的市场的愿望，终于在第六天还魂，成为了第三种叙事，第三种“平平”的基本款。

平平，不好不坏，鸡头凤尾，这又何尝不是“楼市”的稳态，后激进时代的主调。