昨天（3月29日），东莞自然资源局公布了《东莞市2024年度建设用地供应计划》，其中住宅用地全年供应计划仅6宗，其中东城1宗，南城3宗，塘厦2宗，共46.26万㎡。
东莞2024年度建设用地供应计划，图源东莞自然资源局
对比2023年33宗住宅用地出让计划（最终成交8宗），还是有很明显的差距，但有业内人士认为，这份并不一定是最终版本。
2024ZZ002地块，图源房莞局座
转眼间，今年的一季度即将结束，3月的最后一周，土拍市场“爆”了，但这次爆的并不是东莞，而是别的二线城市（厦门、苏州、宁波），纷纷拍出新地王，取消地价上限带来的效果开始显现。
近日，土拍市场局部高热与部分城市土拍表现冷淡同时出现。一边是楼市极寒，一边还出地王，市场总是不以大家想象中的方向发展。当前，土拍市场有什么新变化？反映了什么问题？当第二季度开始后，土拍市场的走向将如何呢？
在3月27日，厦门、苏州、宁波，三座东部发达二线城市，在同一天进行土拍，并历史性诞生三个新“地王”。
值得一提的是，这也是厦门今年的首场土拍，7家国央企建发、国贸、联发、保利、中海、华润、安居控股参与竞拍。
厦门思明老城将军祠2024P01地块起始价22.8亿元，起始楼面价44514元/㎡；本次土拍不设拍卖底价，取消了地价上限，同时取消销售限制均价，仅保留车位限价和装修限定。
7家房企历史1个多小时、152轮竞价，最终被厦门国贸以32.1亿元总价拿下，成交楼面价62671元/㎡，溢价率高达41%，刷新厦门乃至福建楼面价记录。
厦门新地王，图源网易房产
地块处于厦门老城区核心区岛西地带，这一区域的住宅用地尤为稀缺，周边生活配套齐全，交通便捷，含金量不言而喻，证明了岛内优质地块热度仍在。
苏州拿出的是园区的双湖国宾东地块，经过51轮竞价，最终被绿城以历30.8亿元总价成功拿下，成交楼面价65022元/㎡，溢价率18.22%。
得一提的是，该地块刷新了江苏全省楼面价历史新高，绿城把江苏历史最高地价抬到了难以企及的高度。
苏州新地王，图源网络
地块位于苏州工业园区双湖板块（金鸡湖&独墅湖），是苏州顶级富人区。此前板块内土地已经断供10年，二手房早已破千万。
绿城的这块新地，北侧紧邻金鸡湖，南侧可望独墅湖，可享一线湖景，生态景观资源绝佳。以绿城打造顶豪的基因，未来房价有望冲破10万/平。
同一天，宁波也拍出新“地王”，江北区JB05-03-21a地块，起拍价30395元/㎡。最终经过31轮竞价，被江山万里&宁波东投以总价22.05亿元拿下宁波湾头宅地，楼面价32613元/㎡，溢价率7.3%，成功刷新宁波地价，成为宁波新“地王”。
宁波新地王，图源网络
大家都知道，土地市场，乃是楼市最大最快的风向标。
让我们把目光转移到东莞的土拍市场，看着似乎有点“举步维艰”，早前在（3月8日）进行开拍的2024WD004号地块，在开拍前一晚突然发布终止挂牌公告。
这不禁让人猜想，东莞今年的土拍市场“未拍先冷”，甚至楼市是否也会受到影响呢？
2024WD004号地块，图源东莞公共资源交易网
除了2024WD004号地块外，2024WD006号地块，临近开拍前叫停！这宗关注度颇高的“巨无霸”旧改终究还是逃不过被撤牌的命运。
3月26日，东莞市公共资源交易中心发布最新通知，原定于3月28日出让的拍寮步富竹山村旧改（编号2024WD006），因故终止挂牌招商。
2024WD006号地块，图源东莞公共资源交易网
值得一提的是，这是东莞今年终止挂牌招商的第二宗旧改地块，富竹山村旧改地块坐落于松山湖片区，位于寮步镇中心地带，东至莞樟路、南至富龙街道、西至富荣路、北至富兴路，总占地面积约31.47万㎡。
2024WD006号地块，图源东莞公共资源交易网
该地块距离东莞篮球中心约3公里，直线距离东莞首家山姆会员店约2.4公里，目前山姆会员店正在建设中，预计11月正式开业。
该地块寮步作为城区、松山湖两个热门片区外溢客户首选镇街之一，在旧改城市更新方面，寮步多个项目推进加速，但如今旧改地块纷纷终止出让，似乎陷入了停滞状态。
为什么会频频终止出让？这和东莞旧改本身的实际情况以及整个楼市的大环境都有关系。2020年是东莞旧改的高峰期，大批房企争相布局，一些旧改项目推进较为缓慢，时间周期长，难度大，一个完整的城市更新项目平均周期大约在5-8年。
目前，在楼市不明朗的情况下，部分房企对于拿地的选择越来越谨慎，回顾上一期内容，东莞的旧改新政规划，也在大力推动中，未来东莞旧改的推进过程有望顺利。旧改拆迁潮再起，今年东莞城中村改造“迫在眉睫”？
东莞中心公园，图源网络
受资金流动性、未来市场预期影响，谨慎的主旋律仍将延续，房企拿地意愿将保持弱复苏。从拍卖结果看，市场情绪依然低迷，截至目前，东莞仍然没有一宗商住地块挂牌上线，面对如今的市场现状，难道大家都躺平了吗？这也让购房者感到疑惑，现在还能买房吗？
“冰火两重天”同样适用于土拍市场，这也是为什么2023年最后时刻东莞刚诞生新“地王”，2024年开年就土拍爆冷终止出让。
楼市，从开发商到客户端，都已足够冷静！因此，不是东莞楼市不行了，是大环境让每一位入场者都非常谨慎，从整体来看，当前市场似乎还未回归到全面回暖的局面。
土拍市场向来是房地产市场的晴雨表，也是投资风向标。
今年以来，局部土拍市场高光频现，核心城市核心地块溢价率高，部分城市多宗地块卖至地价上限，但其非核心区域土地多以低价成交。此外，非核心城市底价成交则是主流。
整体而言，城市分化及区域分化进一步加剧。这与楼市交易端的差异化表现有关系。楼市需要稳健、去化良好的城市，土拍表现相对火热。
相反，楼市去化压力较大，土拍往往表现平平，区域分化则体现在地块的受关注度上。位置优越、利润空间较大的地块，备受房企青睐；而开发难度较大、成本消耗较大的地块，房企主要以观望为主。
确定性的去化率成为了房企拿地的首要标准之一，对房企来说，风险小、资金使用率高、回款快是其最看重的因素。不难看出，在当前的市场情况下，保证去化率，让有效回款尽快充盈现金流量表，已成为房企投资拿地的新规律。
东莞市区，图源东莞发布
接下来土地市场将会如何走？首先，核心城市核心地块竞争将更加激烈，触顶成交地块会继续增加；其次，优质住宅地块溢价表现较高，但商业办公、工业类用途土地，鉴于资金沉淀较大，底价和流拍现象或会出现。
即使是热点城市的楼市，也存在不确定性和波动性，房企拿地仍需避免盲目跟风和过度投资。
整体来看，今年以来，核心城市明显回暖，在部分城市，房企拿地信心得到修复，但多数城市土拍市场仍面临较大压力，包括东莞，未来能否全面回温，有赖于房地产销售的恢复程度。
