不到半个月时间，2024年的春节，就要来临了，这也要意味着2023年，真的已经成为过去式了。
回首起2023年的东莞楼市，可谓是风云变幻。这一年，东莞紧跟国家的步伐，不断扶持，松绑楼市利好政策。降首付、降利率、认房不认贷、公积金贷款额度提高等一系列手段不断释放。但总体来说，楼市目前还是处于“筑底维稳”阶段，市场上的上涨、横盘、下跌，都是楼市周期前行的一环，那么这一年利好政策的铺垫，2024年有可能看到东莞楼市的崛起吗？
据中原地产数据显示，2023年东莞新房供应面积约304万㎡，同比下跌约10%，供应主要来源于主城区和松山湖片区高端项目，但受市场低迷影响，其他区域项目大部分以库存为主，推新节奏明显放缓，导致供应量有着明显下滑。
2023年东莞新房成交面积约257万㎡，成交套数20334套，同比下跌约10%，成交参考金额约828亿，同比上涨约1.4%，同样来源于主城区和松山湖高端项目的支撑。而影响成交因素却四方八面，经济大环境的弱势，市场信心的不足，观望情绪的浓厚，同时二手放盘量的激增，导致新房市场受到较大的冲击，从而影响成交。
▲2023东莞新房供需情况，来源中原地产
2023年东莞新房成交均价约31962元/㎡，同比结构性上涨11.5%。主要同样受到主城区和松山湖片区多个豪宅项目的入市，变相拉高均价。但从成交项目的中位数来看，同比下跌约2.4%，整体呈现下行趋势。
▲2023东莞新房成交均价，来源中原地产
而二手房方面，据中原数据显示，2023年二手住宅过户29093套，同比大涨39%，二手住宅成交量持续高于一手。2023年二手住宅过户均价22732元/㎡，同比上升6%。相对于一手房，二手房市场的热闹，主要由于宽松政策的扶持，改善需求的增长，价格优势突出等原因造成。
▲2023东莞二手房数据，来源中原地产
在房企成交方面，2023东莞网签成交面积冠军为东莞万科，约为52.22万㎡，市场占有率超过15%，主要万科今年打造的“瑧”系（瑧湾汇、瑧山汇、瑧山境）和世纪水岸引来不少购房者的青睐，其中瑧湾汇更是有着“三开三摇三罄”的称号。排在二三名的分别是熟悉的保利和华润，其保利鹭湾、华润悦府牵起其开发商今年的头号产品。
▲2023东莞房企成交数据，来源中原地产
总体来说，2023年除了“小阳春”的一波强势开端，整体行情还是呈现下行趋势。
早在2022年12月开始，东莞已发布全市解除限购的公告。不得不佩服，东莞的速度，总是遥遥领先。
▲东莞取消限购政策，来源东莞住建局
之后的2023年上半年，东莞已陆续出台公积金贷款额度提升和首付比例2成、二手“带押过户”等利好政策。
而到了下半年，高层直接摊牌放大招，不断为楼市进行利好轰炸，向市场释放积极信号。
先是7月高层指出要适时优化房地产政策，进一步落实降首付、降利率、降门槛、保交楼等工作。后续北上广深四大一线城市率先表态，大力支持和更好落实居民刚性和改善性住房需求。
东莞紧接响应，认房不认贷、房贷利率下调、个人税费5改2、简化港澳居民购房手续、公积金可用于支付新房首付款等一系列利好政策频频出台。
▲东莞购房首付&利率前后对比
而在2024年元旦，东莞则立马又为购房者发放开年“大礼包”。取消首套房贷利率下限和“双（多）证合一”的工作启动，无疑为现阶段的“筑底”楼市，再添一股暖风。
2023年利好政策不断释放，市场也有一定程度的积极反馈。但问题是，经济环境的低迷和购房需求的萎缩，也令政策的刺激效果，微乎其微。
2023年东莞土地市场共挂牌出让10宗商住地块，建面合计约62万㎡，其中8宗地块成交，同比去年减少12宗，其中常平、大朗共2宗地块均流拍。
▲2023东莞土地拍卖数据，来源中原地产
成交地块主要集中在主城区和松山湖，譬如2023首宗松山湖地块，金地以约22亿拿下，现为金地青雲境，于2023年10月开盘；西平雅园地块，由厦门建发以约14.65亿拿下，现为建发缦云，于2023年12月开盘；东莞CBD地块，由保利以约18亿拿下，这也是取消最高地价限制的首宗地块，同时也意味着土地重回市场属性，高层不再干预。
▲东莞CBD地王
此外，其它镇街地价普遍明显下行，如厚街2023年地价比去年降低约2400元/㎡，长安地价比去年降低约1900元/㎡，樟木头地价比最近一次2021年成交地价下降约7600元/㎡。
大平层，绝对是2023年楼市的大热门。
当下东莞最具有代表性的，那一定是华润悦府和万科瑧湾汇。同样处于南城，一位处于东莞CBD板块，一位处于东莞政务板块，无论是地段、配套、生态、教育，放眼整个东莞楼市，绝对是NO.1的存在。
▲万科瑧湾汇，来源东莞万科
1月15日，瑧湾汇迎来最后一栋楼王的备案。建面约304㎡的四房大平层，备案均价为65500元/㎡，总计78套，套均总价约1900万起，均为精装交付。
早在2023年9月，华润悦府为项目最后一栋楼王备案。面积涵盖310-380㎡四房大平层，总计230套，备案均价为67496元/㎡，其中有一套备案单价达8.2万/㎡，刷新了东莞房价的天花板。
同时，万科瑧山汇&瑧山境、保利鹭湾、金地青雲境、华侨城松湖原岸等一系列改善盘的集中入市，也成为了东莞楼市的成交主力军。据中原数据显示，全市180㎡以上大平层共计供应2095套，同比上涨179%，成交套数为1297套，同比增长25%。
▲2023东莞建面约180㎡以上住宅成交数据，来源中原地产
大平层的活跃成交，为2023年楼市打了一波强心针，也知道东莞的有钱人还是有那么多！
1月，又一波政策开始刷屏！24日，央行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5百分点，向市场提供长期流动性约1万亿。
与此同时，于25日下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25百分点，并持续推动社会综合融资成本。此次调整，有利于稳定资本市场信心，改善市场预期，助力经济复苏。
▲央行宣布下调，来源财联社
同日，金融监管总局发布，将全力支持房地产发展。仅一日之隔，住建部也释放重大楼市支持政策。
东莞楼市的2023年，是市场与人心交织的一年。面对市场的跌宕起伏，购房者需要更加理性和谨慎，理性看待市场波动，避免盲目跟风。
目前，东莞楼市仍处于“筑底”阶段，利好政策和楼市价格互相“打配合”的情况下已趋于稳定。但楼市信心还需时间慢慢修复，可以肯定的是，东莞作为新一线城市，有着雄厚的经济基础，加上近期高层的全面官宣，在一系列持续向好下，东莞楼市也将会迎来真正的崛起，让我们拭目以待吧！
