离2024年仅剩下一个月了，年终将至，国家对房地产发放“暖身子”了。
11月以来政策不断，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，并提出“三个不低于”要求。
各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速
对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速
对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速
▲三部门联合发声，来源中国人民银行
可以看出，确保了房企的融资渠道稳定，满足房企的融资合理需求，是这次三部门会议传递出的重要信号。
11月19日，证监会表示，将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，制定针对性方案，帮助渡过难关，维护市场稳定。
▲证监会坚持“一司一策”，来源财联社
上层行动速度之快，隔日，监管机构已正起草一份房企“白名单”。白名单或将按照房企销售业绩榜50强筛选，万科、龙湖、碧桂园、金地、远洋、旭辉、新城、融创、金茂都在初步的白名单上。
▲监管部门拟起草50家房企白名单，来源财联社
国企有兜底，民营也同样享受如此待遇。后续，11月27日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等八部门联合发文，提出支持民营经济的25条具体举措，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷，帮助民营企业渡过周期。
▲合理满足民营房企融资需求，来源财联社
这一系列的政策措施，毫无疑问，国家扶持房地产市场的力度，逐渐加大。
这轮表态的信号，也是当下房地产市场主要的遇到的问题所在。
房地产，作为国家经济的龙头，牵连着众多行业间的链接。同时作为资金密集型的它，天然拥有着较强的金融属性。在过去几年来，房地产度过了楼价攀升的“黄金年代”，除了人口和土地红利之外，相对宽松的金融政策也还是推动房地产的因素之一。但随着泡沫的逐渐扩大，房地产在今年似乎发生了一些转变。
2023年，是变幻莫测的一年，从3月份的小阳春，再到下半年的“认房不认贷”、“房贷利率和存量房利率下调”、“公积金可支首付”、不限购“、“带押过户”、“二手房个税退费”等一系列利好政策，然而，“金九银十”的到来，销售情况并未能预愿实现预期，从而也对房地产融资造成一定的影响。
一方面，由于销售不畅，企业拿地、投资的节奏明显放缓，主动融资的意愿不强。相反，更多企业将精力放在去库存、抓回款上。
今年东莞常平、大朗的两宗土地流拍，可以说明房企确实拿地信心及意愿不强。
▲2023WR008大朗土地流拍
另一方面，金融机构在发放贷款时也有一定疑虑。有业内人士认为，目前来看，金融机构对地产风险的担忧明显偏大，这种担忧是基于贷款的地产企业是国企还是民企的判断，而不是项目本身是否值得投放贷款。
这种循环，如某阶段出现一些状况，导致资金链断裂，在金融机构不扶持的情况下，暴雷则一触即发。
所以，为了循环的良好发展，三部门提出的“满足房企合理融资需求”和证监会“一司一策”的化解违约风险，的确为广大房企提供了防风险的兜底之策，同时也为老百姓购房提供了“保交楼”的购房信心，进一步促进房地产市场的复苏回暖。
近日，东莞也接连传来频频大招，一是土拍取消了最高地价限制，重回“价高者得”的市场模式。二是新房备案价从360天调整为30天，让新房定价权回归市场属性，不再干预。三是共有产权房重新调整申购条件，单身也能申购了。
11月13日，编号2023WR010地块正式上线。其中更令人关注的是，便是这块地正式取消了最高地价限制，重回“价高者得”的市场模式。面对地块的稀缺价值和地价的限制取消，12月14日这轮土拍，必会是一场“厮杀”。
▲东莞CBD地块取消土地限价
简单说一下地块基本情况，占地面积约17193.24㎡，容积率3.6，绿地率35%，限高150米。该地块位于东莞CBD中心区域，紧邻华润悦府和润府，周边还有CBD中心公园和北部学校，离地铁2号线西平站仅约450米，楼下就是万象城（建设中），资源配套无需质疑。
▲CBD地块区位示意图
让土地回归市场，短期内有着振奋市场的信心，核心区域价值会逐渐扩大，对于房企而言，拿地的积极性也会增强，同时拿地空间利润会有所提升。现在加上国家防风险的兜底，市场逐步进入良性循环，慢慢复苏。
紧接着11月14日，东莞住建局发布《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》。
通知说明，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，其他事项不变。
▲东莞新房备案期限调整，来源住建局
该调整主要分为两点：
项目取得预售证/现售证后，调整价格期限由360天变更为30天，则30天后方可申请上调备案价幅度不超过5%；下调备案价幅度不限。
网签价格不得高于备案价，也不得低于备案价的85%。
新规的发布，大大缩短了新房价格的调价时间，意味着房企更加灵活的应对市场趋势，做出适合调整，也有利于房企自身在年终这个节点加速回款，完成“保交楼”。
单身终于可以申购共有产权房了。
11月20日，东莞住建局发布刚刚，东莞住建局发布《关于调整东莞市共有产权住房（含三限房、配建安居房）申购资格条件的通知》。
本次文件提及，第一阶段定向分配条件不变，调整的主要是第二阶段分配。
三限房取得预售证满6个月后，仍有剩余房源的可启动第二阶段销售，申购条件调整为以下内容：
取消同住人要求，单身群体可申购
本市户籍在莞社保满1年/非本市满2年，连缴6个月以上
面向全市符合基本条件的申购人配售
人才能优先分配
目前，三限房销售主要集中在虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗。据悉，松山湖预计2024年启动预售第一批三限房，其户型为70-80㎡二至三房，共2262套，按半价计算的话，均价为24900元/㎡，均为精装交付。届时三限房的放宽，进一步满足了普通人群的刚需要求。
近期一些楼市新政的发布，可以看出，干预手段正慢慢退出东莞楼市。
那是否说明，未来房价会飙升吗？其实，我们都不能预测，因为我们永远都不会跑在市场前面。但在11月28日，央行行长潘功胜发话，现时房地产市场正处于波动期。
▲央行行长发话，来源财联社
目前来看，当前东莞楼市的“中心化”趋势仍不断持续，以主城区、松山湖、滨海湾为代表的核心价值集聚区，永远是东莞新房供应及成交的价值高地。根据东莞最新10月网签数据显示，南城51288元/㎡的成交均价，卫冕全市第一。
▲东莞10月网签前4排名，来源住建局
那么对于周边镇街而言，由于种种原因，楼市价值始终低于中心区域，而当房企重新拿回定价权后，可能有些项目为了走量回款，将会引导一波房价下行的行情。
价格是供求关系的一个平衡器，供不应求就涨价，供大于求就降价，允许价格升跌是能够让开发商销售的一个关键节点，也是回归市场的一个很重要的举措。未来市场分化更为彻底，楼市回归市场属性，商品房回归商品属性。
