多年以后回头来看，2023年，绝对是地产行业高低起伏的一年，毕竟，这一年发生了太多历史性的转变。
▲东莞中心
从市场层面上来看，疫情后的时代，萎缩了大部分人民的购买能力，而消费能力的降级，也真正让人们对房地产这片领域，产生了不可磨灭的距离感。
从政策层面上来看，各个维度的新政策，新举措，新扶持频频出台，目的无一例外，就是向振奋市场，提高信心。
从产品层面上来看，面对市场的变化，从而也影响了项目各个方面的形式转变，无论是销售、产品、投资等，都与之前发生不同的更改。
很明显，未来行业将会发生关键性的变化。
当前的地产行业，正处于新&旧模式的接驳关键节点，这条贯穿行业的主线，正是来源今年引起全社会高度关注的“二次房改”。这则政策将“保障房体系”和“商品房体系”之间，划出了一条清晰的界限，让“住”和“投资”进行双轨制度。
▲中国推动新一轮“房改”，来源财联社
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。
二是首次明确提出“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”。商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。可以看出，商品房的价值属性将会逐步提升。
还有今年地产行业一个标志性事件，那就是8月底执行的“认房不认贷”政策，这意味着过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。
▲东莞8月发布“认房不认贷”政策，来源东莞住建局
而大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大东莞核心区域对人口的虹吸效应。这样的结果，地产行业将进入大分化时代，这种分化，无论在土地上，销售上，成交量上，都有体现。
就如近期取消土地限价新规后，12月14日南城CBD地块首拍，近140轮竞价，拍出了东莞历史最高楼面价29241元/㎡，刷新了东莞新地王。
▲东莞CBD土拍，保利顺利摘得新地王
年终的一把燃火，的确振奋了东莞楼市的未来信心，楼面价的刷新，也预示着该区域已经企稳了价值基础。同时，明年的东城万达地块，龙湾万江地块等核心价值土地，大概率与这次土拍一样，也会引起一轮土拍热潮。
2023以来，二手房相对新房来说，成交量是有所上涨的。1月至11月，全国二手房交易量占全部房屋总交易量达37.1%，较上年同期提高约10个百分点，创历史新高。
▲全国二手房交易量占比达新高，来源财联社
就在12月16日，住建局发布11月东莞商品住宅最新网签数据。其中新房成交17.87万㎡，环比下跌约36.9%，成交套数为1445套，环比下跌约45.7%。11月交均价30570元/㎡，重新回到“3”字头，相比10月小幅微涨4.9%。
▲东莞11月新房网签数据，来源住建局
此外，11月东莞二手住宅网签均价20108元/㎡，环比下跌4.9%，网签面积24.17 万㎡，环比上涨20%，网签2249套，环比上涨20.4%，甚至超过10月黄金月。
▲东莞11月二手房网签数据，来源住建局
二手房交易量的上涨有着多种原因导致。比如今年多家房企暴雷的频频出现，令众多购房者担心房子难以交付的难题，而二手房则不会出现该类问题，所见即所得。同时，今年国家高频出台“认房不认贷”、“降低首付和利率”等多个利好政策，进一步释放住房需求，助于提高二手房的流动性。
那么二手房交易量增长，有效进一步发挥房地产市场带来的经济龙头效应。老旧小区改造、完整居住社区建设、城市更新等工作的推进，大大提高了存量住房品质和城市面貌。同时也顾及到家具、家电、家装等下游产业发展，提升了产业的经济和居住的品质。
所以，一些二手房本身就具有地理位置优越、配套完善、服务优质等特点，和位置相对较为偏远的新建商品住宅相比，具有一定优势，还有一些二手业主个人原因导致的笋盘，当价格调整到预期心理价位时便可立即上车。
二手房交易量占比提升，不代表新房就无人问津了。随着“保交楼”工作扎实推进，加上国家的扶持政策，新房市场的预期也将随之修复和稳定。
12月21日，住建部部长倪虹强调，2024年将做好四大板块、18个方面工作，其中一条是“保交楼”工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。
▲住建部因城施策定调，来源财联社
其中，头部房企成为交付主力，在今年1-11月，碧桂园累计交付房屋约50万套，累计交付面积约6043万㎡，正处于“悬崖边”的碧桂园，也不辜负每一位购房者的信心。
▲碧桂园为今年交付冠军，来源NBD数据
可以看出，房地产市场正走到关键节点，老百姓的居住需求基本得到满足，住宅需求趋势逐渐走向改善路线，也是从卖方市场向买方市场的转移。未来，购房者将会掌握更多的主导权，房企之间的竞争也会逐渐激烈，行业模式回归市场本质，以产品力为导向的时代也会全面开启，值得期待！
