-少谈主义，多解决具体问题-
“在践行新旧模式转换过程中，最直观的感受是要处理好债务问题。因为债务是刚性的，并不会因为业务模式的转换而消失或者延缓。”
龙湖董事会主席兼首席执行官陈序平在2024年半年度业绩发布会上说出的这句话，让我们对龙湖的清醒，有了更加具体的认知。
从半年报数据来看，龙湖交出了还不错的年中答卷。
盈利方面，上半年实现营业收入469亿元，同比下滑24%；毛利润96亿元，同比下滑31%；归属于股东的核心净利润为47.5亿元。其中，物业销售营收338亿元，同比下滑32%，拖累整体。从利润贡献来看，经营性收入毛利润占比超过70%，核心净利占比超过80%。
从毛利率来看，2024上半年龙湖整体的毛利率为20.6%，其中物业开发的毛利率为7.4%，投资运营及物业服务的毛利率分别为76.4%及32.2%。
销售上，上半年龙湖集团实现全口径销售金额511.2亿元，同比下滑48%，相较于全国整体市场25%的下滑幅度，龙湖开发销售业绩下滑明显。
投资上，上半年在北京、上海、苏州等七个城市获取7幅土地，新增收购土地储备总建筑面积59.75万平方米，同比下降77%，权益地价为52亿，新增货值大概173亿，整体延续以销定支的投资策略。
债务方面，截至6月底龙湖集团有息负债1874亿元，相较于2023年底减少52亿元。今年已经归还了107亿元年内到期的境内信用债，年内剩余境内公开债10亿元，目前已经提前归集。同时，已经开始提前筹划明年一季度到期的境内债券，预计在今年年底之前全部归集。而在2026年底前，无境外到期公开债券。
整体而言，龙湖的2024上半年可以总结为：销售下滑、投资收缩、专心偿债，但在同期上市房企利润六成普亏的大背景下，龙湖依然实现了为47.5亿的核心净利润，且全年预计能达到100亿。
这背后，是龙湖在住宅销售下滑达40%的同时，依靠规模较大且稳定持续双位数增长的第二曲线实现了利润补位。
而这，是龙湖多年布局的成果。龙湖早在2003年就开始做商业，且在过往在地产开发整个市场比较好的时候，每年以销售回款的10%用于投资和沉淀经营性的资产。按照龙湖内部测算，大概2028年底，龙湖经营性收入将占比过半，到那时候龙湖整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。
所以，当下的龙湖，已经成为了民企信仰般的存在，也成为我国房地产新模式下房企生存之道的成功探索者之一。
回头看，从2022年龙湖创始人吴亚军在风浪中退位以来，新上任的龙湖掌舵手陈序平，虽然低调，但依靠积极地偿债、稳健地投资等稳扎稳打的方式，在“动荡”的市场中，把“动荡”的龙湖（投资市场股债双杀、供应商偿债舆论等）一步步稳定了下来，且成为房企中的一股清流。
如今，龙湖虽然暂时安全，但依旧很清醒。面对高达1874.2亿的有息负债余额，龙湖很清楚，在践行新旧模式转换过程中，债务问题至关重要。
因为大多数债务是建立在旧模式基础上的，是建立在过往地产开发每年销售规模比较大的基础上的，而地产开发的特点是规模大、周期短，不确定性也大。所以如果企业的债务结构依然建立在“开发模式”上，那即使想转型，转型也将很难完成。
而解题方式即切换债务结构——依靠稳定且持久的经营性业务构建新的债务结构。前提则是：①、把债务规模降下来；②、把债务的周期拉长。
所以，龙湖的做法是：一方面用全航道的正向现金流去降负债总额，另一方面用长周期经营性物业贷款去替换3、5年的信用债融资。这两大资金闭环双管齐下，让龙湖集团整个债务规模总量下降，债务周期变长，最终让负债偿还节奏与经营性收入的节奏相匹配。
整体而言，在2020/2021年的狂奔节奏下（这两年龙湖的拿地权益金额分别为1060亿元、758亿元）以及当前市场的持续下行中，龙湖的“历史包袱”肯定也不小，并不能保证百分百不会爆雷。但可以看到，龙湖正通过自己的清醒认知和有序运营，建立属于龙湖的跨越周期新模式。
更多内容，欢迎探讨
【以上内容为个人观点，仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】
《晨光地产行研》
98房改之后，这轮危机是房地产行业真正意义上的第一次调整，真伪显现。伴随危机，我们一直在思考，一直在和企业复盘，也一直在迭代。
调整筑底之时，机会开始浮出水面。这个时候前行需要信心和勇气，需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。
期待一起前进，也期待更多的合作，这是对我们价值的最大支持！
《晨光地产行研》『 产品介绍 』
房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品
每2月一期
站在管理层角度，从更高维视角
前瞻分析影响地产走势的中宏观要素
帮助企业管理者
拓展认知界面，把握投资机会
是投资者理解房地产必读的战略内参
更多内容跳转小程序查看FOCUS地产战略
