-少谈主义，多解决具体问题-
保利发展发布2024年半年度报告后，股价迎来两连跌。
8月19日晚间，保利发展发布了2024年半年度报告。上半年，公司实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%；实现利润总额141亿元，同比下降 28.7%；毛利率16.0%，与2023全年水平保持一致；归属于上市公司股东的净利润74.2亿元，同比下降39.3%。业绩增收不增利，且净利润暴跌近四成。
真正让人意外的是保利的流动性情况。截至6月底，保利发展经营活动现金流净额负171亿元，较去年同期下降243亿元，同比降339.97%。要知道，截至去年年底，保利发展还保持了连续六年经营现金流为正的成绩，然而今年上半年却变成了负数。
上半年，保利最大的优势依然体现在融资方面。报告期内，保利筹资活动产生的现金净额159.8亿，填补经营活动现金流的缺口。截至今年上半年，保利持有货币资金余额1468.8亿元，有息负债规模3735亿元，其中保一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。
从整体债务情况看，报告期末公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，三条红线保持绿档水平。
从宏观数据回归到微观项目，其实对保利而言，前两年拿地、已经销售且进入结算的，有不少去化率、利润都不错的项目。比如，位于北京朝阳十八里店的朝央和煦，广州的保利云镜、天瑞、燕语堂悦，以及佛山的保利中交大都汇、保利琅悦和珺悦府。
但同样的，保利的历史包袱亦不少，主要集中在天津、南京等城市。据悉，保利在天津保利云禧、保利云庐、南京保利观棠和府、温州保利国际广场这些项目上的跌价准备约为10亿元。
值得注意的是，2021年年中，保利的库存存货是8017亿元。三年后的今天，这个数字是8313亿元。显然，这三年，地产行业深度调整，但对于央企保利，反而存货越来越多。曾经历史包袱，如今或都体现在了企业的账面上。因此，如今的保利亦不得不大幅收缩投资，同时把今年的主要任务设置为去库存。
从销售来看，保利今年启动了多次降价促销活动。从大本营广州来看，早在3月，广州保利多个楼盘集体降价促销；最近，上海保利同样打出价格战，如7月9日保利•琅誉281套住宅开盘，主推建面99平方米三房，均价11.7万元/平方米，是内环为数不多能在1000-1200万元区间购置三房的项目。在北京，7月份保利发展亦开启连续31天不间断直播，并对部分楼盘推出最高1.76%（税前）的全民营销大比例返点。持续大力度去库存之下，保利土地储备计容建面较年初下降8%，已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。
另外，在新增投资方面，保利也进行了“极限刹车”。与2023年上半年拓展的41个项目相比，保利发展今年1-6月期间新拓展项目数量锐减至12个，权益地价仅109亿元，总地价更是由同期的709亿元骤减至126亿元。更多内容可跳转我们此前的文章查看：保利也不拿地了。
回顾保利近几年的发展情况，从“保三争一”，到荣登“地产一哥”。行业的整体退步反而让保利“扶摇直上”。但其实，相对比华润置地，中海地产，绿城中国等头部房企，保利发展的经营特点很难形容，不管是产品标准还是经营业务，都没有出挑的地方。
我们此前的文章写过，在今年6月的股东大会上，以刘平董事长为代表的保利发展管理层，依然对行业未来展现出了十足的信心，具体可跳转我们此前的文章查看：保利发展的2024年中答案。
但从当前的半年报成绩来看，显然信心不能当饭吃。
作为行业“一哥”，虽然业绩难看但认真给行业打气也是应该的。不过，预计排队比惨然后股价排队下跌的8月，我们依然乐观不起来。
最近，保利发展控股副总经理唐翔说：行业最坏的时候已经过去了。
是吗？
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