在过去的几期内参中，我们通过国际对比房行业运行逻辑和趋势发现，全世界主要的成熟经济体在过去50-70年间的房价总体趋势都是上涨的。
不过这其中日本却是“特立独行”的存在，1990年代房地产泡沫危机之后日本的经济和房地产发展就一蹶不振，陷入“失去的二十年”，甚至可以说，隔壁这场危机对我们的国家经济增长和房地产发展产生的“疤痕效应”也是非常巨大的，其惨痛教训也常常为我们国家所警惕和鉴戒。（详见2023年12月地产战略投资内参《以史为鉴一：通过世界主要国家，正确来看我国房地产发展阶段》、《以史为鉴之二：中日危机对比分析及借鉴》等文章）
正如我们此前文章中所分析的，日本之所以酿成这样的“孤立”事件，前后经历房地产泡沫危机、银行危机、金融危机等三轮衰退，总共历时20年才彻底走出泡沫危机的阴影，而且即便是最终经济复苏带动房地产市场景气度回升，住房建设量也回不到危机前水平。
这一方面主要是因为日本房地产危机调控失败，救助过于迟缓，对致命性问题逃避遮掩，使整个恢复节奏反复而漫长，导致“久盘必跌”现象；另一方面由于调整拖的时间太长，期间遭遇很多不确定因素，比如内部不可抗的阪神大地震和福岛地震、外部不可预测的互联网泡沫危机和全球金融危机等，导致复苏进程不断被阻断，也就是“夜长梦多”。（详见2024年3月晨光地产行研《从日本来看“久盘必跌”和“夜长梦多”》一文）
但今天我们想要再补充一个角度，即日本的住宅强制报废制度。
因为我们认为这种独特的住房制度深深影响着日本住宅尤其是二手房的有效存量、流通率和资产价值，造成了日本房地产“落成即下跌”的普遍趋势，也深刻影响着日本国民的消费心理。
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住房22年就价值归零？银行体系、税费环节“歧视”二手房？日本的住宅强制报废制度，对我们有哪些警醒？
【以上内容为个人观点，仅供参考，不构成投资建议，不代表所
《晨光地产行研》
98房改之后，这轮危机是房地产行业真正意义上的第一次调整，真伪显现。伴随危机，我们一直在思考，一直在和企业复盘，也一直在迭代。
调整筑底之时，机会开始浮出水面。这个时候前行需要信心和勇气，需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。
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