-少谈主义，多解决具体问题-
从卷产品卷创意到卷价格，保利这个行业第一还是很努力的。
按照保利发展最新的半年度业绩报，今年上半年，保利实现签约金额1733.36亿元，稳居行业第一，虽然同比减少了26.81%，但依然是营收超千亿的房地产“佼佼者”——上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.62%。
此外，从销售情况来看，上半年权益销售金额约1330亿元（销售权益比77%，较2023年提升9个百分点），较2023年同期下降17%。比较而言，2024全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%，保利销售情况好于全国整体市场。
利润方面看，上半年毛利率16.0%，与2023全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。
更让人“眼前一黑”的是上半年的经营活动现金流，净额为-171亿元，同比大跌339.97%。受此影响，保利半年度财报发布后，股价迎来两连跌。
所以整体来看，保利虽然实现了“地产一哥”的地位，但背后付出的“代价”也不小。
回溯来看，保利上半年的主要动作包括几个方面：
1、产品创新，打破了“优质地段改善产品为主”的常规思维方式，在广州、上海、杭州等多个城市都曾推出过“优质地段+小户型”的产品组合，且在产品力、得房率、户型设计等方面都有亮眼的表现。
具体案例我们在今年3月期的《晨光地产行研》【“敏而先行”的保利刚需策略——产品向上卷，价格向下卷】篇中有详细的分析及解读，感兴趣可以跳转查看，也可以咨询工作人员。
2、降价保量。今年来保利降价促销的消息层出不穷，甚至还引起过老业主的投诉，但在“坚定去库存”的集团战略之下，保利以价换量的路依然走的很坚决，今年，保利在大本营广州、一线核心上海北京等城市都打出过价格战。
降价保量的背后，损失的自然是利润。根据最新数据，保利发展中期毛利率为16.02%，其中一季度为18.64%，二季度为14.57%。再来看同比，2023年一季度销售毛利率为21.87%、二季度为21.01%，2023年中报销售毛利率还稳定在21.26%，相当于今年上半年的销售毛利率比去年同期，少了5.24个百分点。
3、大幅减少拿地。今年上半年，保利发展共拓展项目12个，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。作为对比，去年上半年，保利发展一共拓展了41个项目，总地价超过700亿。
简单计算一下，今年上半年新增的项目总地价不到去年同期的20%。对于拿地的骤降，保利的朋友表示：我也不懂这个市场了，就是基本不敢再拿地。更多内容我们在此前的文章“保利也不拿地了”已经有过分析，感兴趣读者请跳转查看。
值得注意的是，虽然保利今年大幅减少了拿地且大力度去库存，但据中报数据，保利发展的账面存货还有8313.95亿元，相较去年底的8695.08亿元的账面存货，仅减少了380亿元。显然，保利手里还有大把的存货待清理。
一个值得关注的信息是，保利发展表示：对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。比如保利在佛山禅城区的一个巨无霸地块，拿地时间已经四年，但始终处于未开发状态，很可能会进入置换程序。据统计，在保利发展600多个项目中，多年未开工项目只有10个左右，这些项目后续有极大可能会进行置换。具体操作上，最近广州市就刚完成了第一个置换案例，详细信息可以咨询工作人员。
4、积极融资。根据财报，今年上半年，保利发展筹资活动产生的现金净额159.8亿，前一年则是负的372亿。也就是说，在偿还债务之外，保利今年上半年新增了近160亿元的贷款。
新增融资背后自然是现金流的压力，毕竟今年上半年，保利经营活动产生的现金流为-171亿，同比下降339%，投资活动产生的现金流亏损两千万，同比下降100%。
整体来看，如今保利发展的核心问题就是：库存高企、去化难受，债务也在不断攀升，但是高利润的产品又不多，打折促销之下导致整体利润持续降低。
不过，保利发展对未来依然展现表现乐观，按照董事长刘平的态度：行业最坏的时刻基本上已经过去。（更多保利关于行业的判断及战略方向，可跳转查看我们此前的文章：保利发展的2024年中答案）
而按照总经理唐翔的表态，他认为，没有必要去判断或预测房地产行业的“底”何时会到来，反正始终会到来。企业需要做好自己的事，过去，房地产行业在“三高”模式下，有的基本功被丢掉了，现在要做的就是把基础工作做好，把产品品质做好，让客户的信心树立起来。
没错，在持续下滑的行业中，少忧虑宏观中观，多提升企业运营，才是王道。
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《晨光地产行研》
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