-少谈主义，多解决具体问题-
房价要跌多少？跌多久？涨得回来么？其实，都是有时间表的。
房价有没有周期？按照长江证券的分析，从长时序数据来看，是有的。
根据全世界20多个国家（地区）长时数据来看，房价存在比较稳定的周期波动。从波动频率来看，实际房价序列每50年出现一次超过40%的下跌，每20年出现一次超过20%的下跌，规律相对稳定。
同时，房价超过40%以上的下跌也对应着未来房价的上涨，房价的涨跌是一个双向波动的过程。
不过，我们也要认识到，房价的上涨进程和下跌进程是相互独立的。所谓的“涨的越久、跌得越久”、“涨得越多、跌得越多”的规律并不存在，因为，驱动房价上涨的因素和导致房价下跌的因素并不一致。
根据对以上国家/地区近50年（1970年-2020年）的房价数据的研究分析发现：
为了准确定位房价周期，寻找更多样本，本研究选用了四项技术性标准：（1）用剔除了通胀的实际房价，而非名义房价；（2）基于国际清算银行（BIS）的数据库寻找样本，而非OECD的数据库；（3）以房价高点作为周期起点，定位周期个数；（4）以单周期的最大跌幅对周期进行分类，以区分正常周期、小型泡沫（小型熊市）、大型泡沫（大型熊市）。
大型房价泡沫的实际房价在高点的6年后止跌回升。同时，自第4年开始，房价降幅开始收窄。由此来看，第3年到第4年是房价下跌节奏的转折年，从第4年开始，实际房价从环比加速下跌转向环比缓慢下跌。
小型房价泡沫的实际房价约4.25年止跌，但房价回升的时点更为滞后。小型房价泡沫实际房价触底之后，有3~4个季度的磨底期，这意味着房价回升的时间点或在房价高点的5年之后。从斜率角度看，小型地产危机仅有第一年加速下跌，而自第二年开始，实际房价跌幅就逐年收敛。
相比于房价环比转正，同比转正需要的时间更久，比环比止跌的时点晚1年以上。
以房价同比增速为对象，进行描述性统计，大型房价泡沫实际房价同比转正要6.75年，比环比止跌时点晚0.75年；小型房价泡沫同比转正要5.75年，比环比止跌时点晚1.5年。
此外，按照大型房价泡沫实际房价的中位数，可能在20年内都涨不回前高。
以中位数来看，大型房价泡沫的实际房价中位数涨回前高所需时间超过20年；小型房价泡沫的实际房价中位数涨回前高所需时间约为13年；常规周期的实际房价中位数涨回前高所需时间约为6年。
按照以上结论，我们来粗略地预估下我国本轮房地产调整的时间表：
我们以2021年6月为房价高点来进行估算，设定本轮调整为大型房价泡沫，则房价见底时间为：2027年6月。
按照第3年到第4年是房价下跌节奏的转折年来看，从2024年6月-2025年6月，即从现在开始到明年年中，房价下跌节奏会放缓，也即从明年下半年开始，房价降幅会开始收窄。
请注意，以上结果仅供参考，具体情况按照实际结果为准。
值得一提的是，这与高盛的预测不谋而合。根据高盛预测，到2027年三季度，我国房地产市场的成交量价都会达到底点，并迎来全面反弹。关于高盛预测的相关内容，我们在最新期《晨光地产行研》『高盛的逻辑和思考』一文中有详细的描述和解读，欢迎感兴趣人士前来咨询。
而根据我们的观察及研究，在今年7月召开的二十届三中全会上，其实也已经为行业接下来五年的发展指明了方向。
沿着高层的既定计划，我们通过目标倒排，梳理出了未来房地产行业发展的清晰脉络以及4个重要时间节点。串点成线，未来五年房地产行业发展的时间表已经跃然纸上！
我们对行业发展脉络的把握，对楼市发展趋势的研判，对相关政策执行的推断，有理有据，可以说比较准确，也比较笃定。具体内容详见最新期《晨光地产行研》，欢迎各位朋友前来咨询。
最后，从居民资产负债表的角度看，房价止跌是资产负债表不再收缩的第一步。真正关键的是，房价需要多长时间涨回前高，以完成居民资产负债表的修复。房价涨回前高所需时间越长，房价在消费能力上留下的“疤痕效应”越重。
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《晨光地产行研》
98房改之后，这轮危机是房地产行业真正意义上的第一次调整，真伪显现。伴随危机，我们一直在思考，一直在和企业复盘，也一直在迭代。
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