-少谈主义，多解决具体问题-
在看似平静的市场里，房地产正迷茫地等待命运的安排。
从京沪等一线城市消费数据的断崖式下跌，到今天对“进一步下调存量房贷利率、38万亿存量房贷可转按揭”的讨论，背后都暗含经济压力，也在加剧人们对经济通缩的担心。
从具体数据看，6 月，全国社零增速为2.0%，而北京社零增速为-6.3%、上海增速为-9.4%、广州为-9.6%、深圳为-2.5%，一线城市社零增速全部转负。
数据背后，一线城市消费疲软根本原因还是居民收入增长放缓，就业压力较大，以及房产价格下跌、股票投资等金融类资产的价格下跌等财产性收入减少。而一线城市的疲软，则会进一步影响全国。
聚焦到房地产来看，按照克而瑞数据，今年1-7月TOP100房企销售操盘金2.13万亿元，同比降低37.5%。8月份数据虽然还未出炉，但按照8月市场情况，预计也不会乐观。
而根据统计局最新数据，1-7月房地产无论是开发投资规模，还是商品房销售，都在维持两位数以上的同比降幅。
从房企角度来看，8月有两个方面值得一提。
一是在核心城市积极拿地。
8月上海、北京、南京、杭州等城市都出现了房企溢价抢地的情况。（具体可跳转查看：多个城市出现新“地王”，土拍市场点状升温已经开始）这背后，一方面是城市供地节奏的调整，另一方面，也是房企追逐核心资产的表现。
另外，当前大规模房企正面临一件很痛苦的事，即好的存货已经卖完了，剩下的都是硬骨头，而卖不掉的库存，每一天都在贬值。所以，在稀释存货压力和解决结算压力之下，房企只能继续拿地，但也只敢去拿那些安全性较高的地块。更多内容在我们昨天的文章中有具体分析，可以前往查看。（土地高热和流拍共存，背后是房企对核心资产的渴求）
另一方面，则是房企的危机依然没有解除。
例如，8月，陆续有多笔融资落地的万科，依然在继续卖资产，而且新增的融资都增加了抵押物，评级还被进一步下调，项目资金挪用的舆论也继续发酵。
其余房企，除了中海、华润等不缺资金、不担心安全问题的大型国央企仍有余力考虑产品升级、销售节奏调整之外，大多房企表现如市场一样平静，有种在市场“垃圾时间”里安静等待命运安排的平静感。
而从8月密集发布的上市房企半年业绩报来看，营收缩减、利润下滑、毛利率走低、经营性现金流负增长等各家几乎都不可避免。而数据背后，对应的则是销售总量下降、项目降价促销、资金回流困难等现实状态。
二手房市场，经过上半年的价格急跌与政策托举之下的成交量上涨，8月二手房交易也来到冷静期。例如上海，“527”新政后4个月，上海二手房成交量经过政策刺激的上涨之后开始下滑，预计月成交在1.78套左右（数据来源：安居客），较7月2.04万套环比约有10%的降幅。
整体评价8月的二手房表现，即政策放松刺激的刚需购买力已基本释放完毕，成交量缓慢下降，房价的下跌也进入缓慢进程。
市场表现其实也符合我们的判断，即2024年剩下的不到半年时间，是房地产行业的“垃圾时间”。所以，对房地产企业而言，当下要做的就是一件事：活着，具体是靠腾挪周转活着，还是靠处置存货活着，又或是靠解决融资问题活着，只要是想方设法活着，就能撑过黑暗。
但换个角度而言，又何尝不是“黎明前的黑暗”，等到2025年，就是迎来曙光的时候！（具体可参看我们最新期《晨光地产行研》中【2029年改革任务背后蕴藏的行业发展时间表】篇，对行业未来5年的几个重要时间节点，有证据明确、逻辑清晰的详细分析）
更多内容，欢迎探讨
推荐阅读：
【以上内容为个人观点，仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】
《晨光地产行研》
98房改之后，这轮危机是房地产行业真正意义上的第一次调整，真伪显现。伴随危机，我们一直在思考，一直在和企业复盘，也一直在迭代。
调整筑底之时，机会开始浮出水面。这个时候前行需要信心和勇气，需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。
期待一起前进，也期待更多的合作，这是对我们价值的最大支持！
《晨光地产行研》『 产品介绍 』
房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品
每2月一期
站在管理层角度，从更高维视角
前瞻分析影响地产走势的中宏观要素
帮助企业管理者
拓展认知界面，把握投资机会
是投资者理解房地产必读的战略内参
更多内容跳转小程序查看FOCUS地产战略
