-少谈主义，多解决具体问题-
金地当前的运营，或有些被动。
上一次我们谈到金地，还是今年3月份。在当时战战兢兢的市场氛围里，生命人寿、福田国资正式入主金地董事会，是金地“安全着陆”的信号。（跳转查看：金地安全着陆）
但当时我们就注意到，虽然金地化债董事会成立，但在最新的董事会人员名单中，并无经营实操人员进入，整体上金地最新的管理层组合方式，并不是一种谋发展的态势。（更多详细内容请咨询工作人员）
此后，金地在市场上接近隐身，直到本次旗下子公司金地商置公告出售旗下四个位于上海的产业园项目全部股权。
按照金地当前的实际情况看，本身债务压力并不迫切，上半年金地集团公开债务均如期兑付，已偿付债务近150亿元。下半年也仅有一只余额为4.8亿美元的海外债券到期，以及另有两只本金额合计30亿元的中期票据到期。按照金地集团的表态，“钱已经准备了”。
于是，本次出售4个已经运营成熟且优质的园区资产，就显得有些意外。
从资产情况来看，四个产业园项目均为成熟优质资产，分别是上海松江区望东中路的金地威新虹桥科创园和申港路的金地威新松江智造园、嘉定区银龙路的金地威新嘉定智造园，以及宝山区威航路的金地威新宝山智造园。总可租赁面积43.9万平方米，常年保持90%以上的出租率。
从交易内容来看，金地商置此次的交易对手是暂定名为深圳市领新产业园私募股权投资基金，该合伙企业投资规模上限为15亿元。
根据安排，金地商置间接附属公司上海金缔威实业需出资3亿元（上限），持有20%的股权；南京太保鑫汇致远（中国太保附属公司）出资8.25亿元，持股55%；中宏人寿保险（股东为宏利人寿保险(国际)及中化集团）出资3.4485亿元，持股22.99%；深创投不动产基金持股0.01%、深圳市红土创业投资持股2%（两者均由深创投集团控股拥有）。接盘方背后涉多家国资企业，包括中国太保，金地集团的第二大股东福田投控、深圳市人民政府国有资产监督管理委员会等。
整体来看，交易完成后金地商置会退出一部分产业园的股权，而新介入的国资公司则会完成对基金的控股。
一线城市成熟的产业园区作为当下房地产市场上的优质底层资产，既可以创造持续性的现金流入，又可以作为底层资产发行REITs实现投资闭环，不仅是房企手里的香饽饽，也是险资的重要投资标的。
从金地商置本身来看，市场下行行情下，2024上半年预计亏损约20亿元至23亿元。面对“现金流压力”，以及国资股东的介入要求，金地或才会选择出售一线城市运营成熟的产业园资产。
而这背后，或也显示出金地当前所处的被动局面。
整体而言，对于金地来说，虽然暂时“保住了命”，但从管理层的权利洗牌，到如今的资产剥离，未来的路会走向何方，还未可知。
更多房企分析及战略应对，我们在最新期《晨光地产行研》（2024年8月期）中将有深入地探讨。欢迎有需要的投资者前来咨询！
更多内容，欢迎咨询
【以上内容为个人观点，仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】
《晨光地产行研》
98房改之后，这轮危机是房地产行业真正意义上的第一次调整，真伪显现。伴随危机，我们一直在思考，一直在和企业复盘，也一直在迭代。
调整筑底之时，机会开始浮出水面。这个时候前行需要信心和勇气，需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。
《晨光地产行研》『 产品介绍 』
房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品
每2月一期
站在管理者角度
前瞻分析影响地产走势的中宏观要素
帮助企业管理者
拓展认知界面，把握财富机会
是投资者理解房地产必读的战略内参
更多内容跳转小程序查看FOCUS地产战略
