今年上半年，土地市场进一步收缩，全国土地成交金额约1.1万亿，同比减少35%。从拿地企业看，央国企虽然仍是投资的主力军，但市占率出现大幅下降。百强新增拿地金额中，央国企占比由去年61%大幅下降至48%。反而是近年经营最为困难的民营企业，其市占率却几乎未发生变化，仅由25%降至23%。
可见，即使是财大气粗的央国企，或由于当前销售端的滞缓以及自身的负债问题，也陷入到一个调整之中，且可能仅仅只是开始。
但对于民企而言，是否意味着整体的市占率已经走到了低谷？之后反而将不断的寻找机会抬升？
亦或是在市场之中，是否已出现了很多新晋民企，或是基于新投资逻辑拿地的民企，只是尚不为我们所熟知？
通过近期的观察，行业中的确不乏一批新入场或逆势发力的民营企业。
宸嘉发展：上海“100嘉佰道”开盘即售罄，突破联动价，单盘吸金超61亿；
中堃置业：溢价20%夺南京一宗低密地块，而该司去年刚成立，定位只做高端产品；
江山万里置业：与地方城投集团成立合资公司，聚焦高端住宅项目开发；
坤和集团：联合绿城以近60%溢价率竞得杭州低密地块，创下杭州土拍市场溢价率新高；
邦泰集团：作为一家重仓川内三四线城市的民企，今年以来逆势加速全国布局。
结合上述五家企业及本轮幸存下来的民营企业进一步思考，我们认为，对于多数民企而言，如果不具备抵抗周期错位能力（详见本期晨光地产行研《重新审视行业四大属性：多元化或许才最适合房地产规模化》），没有办法在周期发生错配时实现软着陆。若要跨越周期，它们的着眼点一定是要放在一个个具体的项目上。即确保一个个项目可以产生更高的利润，确保在一个个项目上可以获得竞争优势，不论是投资上的竞争优势，还是利润合作上的竞争优势，亦或是有效货值最大上的竞争优势。
那么，基于该操作思路，民营企业又可以分为哪几种类型？而它们身上又具备哪些共同的特质呢？
在《晨光地产行研》 2024年8月期【做一成一，扁平管控——民营企业下半场的正确打法】篇中，我们对以上问题有深入的研究及探讨，欢迎感兴趣朋友前来咨询！
【以上内容为个人观点，仅供参考，不构成投资建议，不代表所
《晨光地产行研》
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