-少谈主义，多解决具体问题-
到了看成绩单的时候。
时值九月，2024年中报收官，除了个别深陷债务重组困境的房企之外，上市房企陆续交出了上半年的答卷。
营收平均缩减20%
从76家已发布半年报的内房股来看，2024上半年总营收10327.97亿元，平均营收135.89亿元，同比减少约20%。其中，营收超千亿的内房股仅剩万科一家。
超6成房企亏损
净利润方面，76家内房股有49家净利润为负，占比超60%，总亏损达1351.19亿元，实现盈利的27家房企总净利为693.74亿元。累计来看，76家房企整体净利润累计为-657.45亿元、归母净利润累计为-750.84亿元。
显然，房地产市场整体都在下滑。从头部典型房企来看，展现的情况也是一样的。
万科：亏损98.5亿元，债务压力加大
上半年，万科实现营业收入1427.8亿，同比下降28.9%；上半年实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿，同比下降37.6%。归属于上市公司股东的净利润为亏损98.5亿元，同比下降199.8%。开发业务的结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。
此外，从半年度来看，万科经营性现金流量净额为-51.8亿，同比下跌-377.6%，不过，二季度经营性净现金流则由负转正（42亿）。
债务方面，万科虽已经蹚过了今年到期境外债关口，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。但从最关键的偿债能力上，除了剔除合同负债的资产负债率略微上升外，其他两项指标仍在明显恶化：净负债率由上年末的55%上升到了今年中的62%；现金短债比由上年末的1.47倍骤降到了今年中的0.85倍。
而且，明年，万科还将迎来密集的债务偿还期，累计将有超过246亿元的到期债务需要偿还。万科的自救之路依然任重而道远。
保利发展：规模稳居第一，整体降价保量
上半年，保利发展实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.62%。全口径销售金额1733.36亿元，销售面积954.25万平方米，分别同比减少26.81%和31.01%，销售额排名稳居行业第一。
归属于上市公司股东的净利润为75.08亿元，同比减少38.57%。毛利率16.02%，同比降低了5.27个百分点，净利率和归母净利率分别同比下降了3.31和3.59个百分点至7.68%和5.33%。
从保利近几个季度的销售毛利率看，保利发展为了保销量，放弃了毛利率。保利发展第二季度销售毛利率为14.6%，比一季度18.6%的毛利率少了4个百分点。进一步回溯发现，保利发展则是从去年第三季度开始放弃毛利率指标（23年三季度毛利率14.69%、四季度毛利率11.82%）。
另一方面，保利上半年经营活动产生的现金流净额-171亿元，同比下降高达339%。其实，保利在今年一季度，减少了折扣力度，毛利率所有上升，但带来的结果是一季度经营活动产生的现金流净额-333.1亿，为了保证现金流，公司在第二季度开启加大推货力度，采取“降价保量”策略，使得年中经营性现金流有所好转。
中海地产：上半年权益销售行业第一
上半年，中海实现营收869.4亿元，同比减少2.5%；股东应占溢利为103.1亿元，同比下降23.5%；净利润规模行业第一；完成合约销售金额1483.8亿元。按权益金额计，中海已位于销售榜行业第一。在手现金1002亿元，净借贷比38.7%，资产负债率56.1%，处于行业的最低区间。
中海在核心一二线城市的占比极大增强了其业绩稳定性。上半年，中海83%的销售贡献都来自于一线和强二线城市。在北上广深4个城市，中海销售额774亿，占上半年总销售金额的62.7%；且每个一线城市销售均超百亿，其中上海单个城市达到340亿，并在北京、上海、深圳均做到当地市场的TOP1。
华润置地：经常性收入利润贡献首超开发销售
上半年，华润置地实现综合营业额791.3亿元，同比增长8.4%；股东应占溢利102.5亿元，同比下降25.4%。从业务构成来看，上半年开发销售型业务营业额为591.3亿元，同比增长8%；经常性收入合计200亿元，同比增长9%。利润层面，占总营业额25.3%的经常性收入，贡献了51.4%的核心净利润，首次超过开发销售型业务。
今年上半年，华润的开发业务毛利率已经跌到12.4%，创下了历史最低水平。但它的整体毛利率，仍维持在了22.3%，与中海不相上下，这背后主要即得益于华润的经常性业务大幅拉高了它的毛利率水平。
具体来看，华润置地经营性不动产业务毛利率71.5%，经营性不动产（不含酒店）毛利率77.4%；华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率34%。
龙湖：第二曲线占比快速上升
上半年，龙湖实现营业收入469亿，同比下滑24%，归属于股东的核心净利润为47.5亿。
从收入、利润结构整体来看，上半年，龙湖集团经营性收入131亿，占比28%，毛利额占比超过70%，核心净利占比超过80%。
从毛利率来看，上半年龙湖整体的毛利率为20.6%，同比下降1.8个百分点，其中，物业开发毛利率仅为7.4%，投资运营及物业服务毛利率分别为76.4%及32.2%。
需要注意的是，龙湖集团第二曲线占比快速上升，除去经营业务稳定增长外，更多也是建立在开发业务规模快速收缩之上。按照该速度，预计2028年经营性收入占比能够过半，龙湖可以实现第二曲线收入超过第一曲线。
从几家典型房企可以看出，当前房企的危机依然没有解除，而中海、华润、龙湖之所以能够做到游刃有余，中海靠的是低成本融资背后对一线城市核心聚焦投资带来的收益，而华润和龙湖则依靠积累已久的第二曲线实现了利润的补位。
当前，大部分房企其实进入了一个“卷又卷不动、躺也躺不平”的尴尬期，尤其是对于此前积重难返的企业来说，滞重存货去不掉、资产价值持续下跌、又没有能力进行新的投资。而按照当前形势来看，房地产至少还有2-3年的调整期。
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