-少谈主义，多解决具体问题-
房价都在降，北京和上海有什么不一样？
作为全国最特殊的市场，在房地产深度调整之下，北京楼市也陷入了困境，而且整体跌幅不小。
图源网络
参照6月北京各区成交均价，各区表现惨烈。其中东城、西城成交均价已经下探到10万元以下，同比降幅高均超过20%，成为北京跌幅最大的2个区域。而亦庄，过去一年成交均价仅下降2.7%，成为最抗跌的区域。
这似乎有点超乎大家预想，北京跌得最狠的是最核心中心区，而偏远的门头沟、六环核心的亦庄，反而跌幅较小。
新房方面，拿海淀区的两个豪宅来举例，印香山首开晒出20.4亿元（去化80%），香山樾首开卖出285套（去化68.5%），如今，大半年过去了，它们的网签数字分别还是16套和111套。
而且，今年的北京楼市，居然没有日光盘，对比上海、深圳多个日光盘层出不穷，北京豪宅市场确实堪忧。甚至于在二手房领域，单价还能以10万+的价格成交的二手房都很少了。
反观上海，领邸玖序、顺昌玖里、融创外滩壹号院等多个核心区域的超级豪宅反而上演快速“日光”，豪宅比刚需更好卖，成为上海楼市的独特现状。但外环之外的项目则很冷，去化率堪忧，而且越往郊区市场越羸弱。从二手房来看也是越往外跌幅越高，多个环沪区域房价跌幅超过40%。
为什么会出现这样的情况？
结论是：上海楼市是刚需没了，而北京则反过来，只剩下刚需，投资和改善需求没了。
先来看北京：
“626”新政后，北京改善型房源成交增幅并未出现明显变化，但总价500万以内的二手房，即大家俗称的刚需老破小，成交却明显放大。
这背后是政策催动之下积攒的刚需客户开始忍不住入场，按照刚需群体心理，反正近期必须买房，政策给力、价格相对较低，是合适的购房时机。
此外，北京刚需版块的房价整体跌幅小于核心城区，背后原因则在于，楼市整体下行，对核心城区的投资改善影响非常大，以此前中产投资最多的学区房为代表，投资客、改善客大多选择停止买入，反而进行抛售，加大了房价的下行幅度。而对于五环外的郊区刚需来说，手里的房产大概率是唯一的北京房产，主要用于自住，不可能因为房价下行就抛售房产，而且还有不少刚需趁着房价便宜继续买入，从而托住了刚需的房价。
而改善方面，在缺少新的刚需入场的现状下，城市内部的置换链条被迫断裂，本来想改善的也改不起了。此外，房价普跌下之下，原来可以吸引全国改善客群的北京，在外地房子卖不掉情况下，北京的改善盘、投资盘更不可能独善其身。
例如两三年前，就有大批南方客户来北京买房，他们买的普遍是次新改善盘，包括在朝阳区的望京、双井这些改善投资板块，这些人买房普遍用杠杆，每年承担着高额持有成本，如今，资金压力之下大批人不得不选择断臂求生。
再来看上海：
一个明显的现象是，在上海新房领域，越郊区的项目越需要中介带看才能实现转换，尤其是对于当下羸弱的环沪市场，几乎没有一个项目有自我供血的能力，脱离开渠道就失去了造血的可能。
另一个数据也能说明问题，在现在的上海售楼处里，改善和第二套的客户比例接近80%，第一次买房的只有20%左右的占比。
对于刚需来说，买房心态已经和以前不一样。以前是赶紧买，先上车，不买会后悔；现在是买不买都行，什么时候买都行，以及不买好像会更好！
那么同为一线城市，为什么北京和上海的差异如此之大？
背后其实是城市定位和产业结构。
比如，上海的刚需可以去苏州、杭州、无锡、常州等环沪城市发展。上海周边的有钱人，则更喜欢往上海跑，买入上海核心区域的资产。
而北京的刚需只能呆北京，能退一步的城市选择不多。而且，由于城市特色，北京的高收入人群数量没有上海多（体制内，财不外露）。
最终而言，分析房价、分析购房者，其实分析的是城市运营。
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