杭州新地王，会拍到7万/㎡吗︱维维说房
楼市
2024-10-25 07:33
浙江
一场土拍，把全杭州楼市的信心又往上拔了一大截：这周钱江新城二期宅地出让，拍了足足77轮，最后由绿城拿下。成交楼面价50717元/㎡，比绿城自己当年创造的「凤起潮鸣地王价」又高出不少，杭州新地王就此诞生。而这，只是个开始。杭州的「地王」纪录，接下来很快就要被刷新。跟钱二地王前后脚，奥体核心区土地也挂牌了。这是一块「商改住」用地，位置非常好，周围三大红盘：揽奥望座、望阙轩、嘉品；还有三所名校：都是学军系，小学、初中、高中都在。地铁站、国博、「莲花碗」、「大墨镜」，全在它周边一公里范围内，妥妥的奥体「C位」。所以它的起拍价就已经是「板块地王」——3.6万/㎡，刷新了奥体所有土地的楼面价。那么，等它在下个月20日出让，会不会越过钱二，成为新的杭州「地王」？因为它位置如此核心，有着完全不亚于钱二的「显赫」出身，还有「宇宙中心」的光环，但更关键的，是因为它是一宗不限价的「自由」地块。钱二地块精装限价67500元/㎡，楼面价拍到5万/㎡已经很极限，房价和地价之间的「房地差」只有约17000元/㎡，利润空间已经被压缩到很小。而奥体地块，则是彻底拿掉了束缚，房价、地价都是「上不封顶」。它边上的次新房嘉品，二手房价格基本要上到7万/㎡以上，位置更显赫的杭州壹号院，则是普遍在10万/㎡甚至更高。7-10万/㎡，差不多是这片区域，用实际成交「投票」出来的二手房价格，也是重要的参考价。所以，哪怕这宗地块最终贴着7万/㎡开卖，同时参考钱二地块1.7万/㎡房地差的「极限操作」，它的地价「下限」依然可以是5.2-5.3万/㎡。这么看，钱江新城二期的「地王」头衔，只能维持到11月20日了。那么，新任「地王」的上限，又会在哪里？如果以10万/㎡的售价来倒算，地价是不是会达到前所未有的7万+/㎡？第一步，新房不限价了，未来的奥体新房到底能看到什么价？据说最近，已经有不少要拿地的开发商，在认真「算账」，很多人的目标是：「新房剑指10万+/㎡。」这是杭州壹号院目前的二手房价格，好的楼层和户型，甚至12万/㎡以上也经常可见。只不过，它在奥体断层领先的，也是目前奥体次新房的价格天花板。因为它属于滨江区，面朝莲花碗又是地铁上盖，从位置上要明显好出一大截，加上当时的产品定位在奥体也是断层领先。但新房呢？可以看一眼地段接近的商业大平层安铂中心，产品做得够好，成交单价能稳在7万/㎡上下，总价两三千万，还卖得很好。商业产权和住宅产权，假设产品是同一水平线，住宅贵个三五成仍有不错的接受度。在奥体，从来不缺一掷千金的购买力。只要地段和产品足够好，它会将杭州的塔尖人群，聚集起来。1.7万/㎡的房地差，是极限操作下的保本微利。但如果只有这点差价，恐怕只能做一个跟此前产品基本接近的项目，没法拿出一个一鸣惊人的镇场式产品。如果镇不住场，则会面临巨大的销售压力——作为购房者，买二手房不是更香吗？毕竟价格有优势，还没有等待成本。如果这宗奥体地块，新房要卖到10万/㎡以上，起码就得留出3万/㎡左右的房地差，只有这样才有空间在产品上投入更大。有壹号院这个衡量尺摆在这里，奥体核心区的新房想要卖到10万/㎡，不是没可能，只不过前提是，要做出一个具有颠覆性的超级豪宅，远远好于壹号院，才有人愿意买单。也就是说，如果开发商的目的是「剑指10万+/㎡」，那么楼面价拍到7万/㎡左右，是完全有可能的。因为拍到7万/㎡，依然具备做出一个好产品的空间。第三步，有多少开发商具备「剑指10万+/㎡」的勇气和实力？这块地的新房要卖到10万+，满足的条件，起码得有这些——奥体地块的总建面约8.2万方，起拍楼面价3.6万/㎡，起拍总价29.5亿。如果拍到7万/㎡，意味着总价要达到57.4亿，对开发商的资金要求，可不低。2.产品力得有全方位、大幅度的提升，拥有绝对的征服力。天花板的价格，得有天花板的产品力去配。也就是说，得在现有的产品力天花板项目基础上，从建筑立面、园林景观、户型格局、室内装修、用料用材等各方面，都要有突破性的进步。一句话，全方位升级。包括杭州还没「卷」起来的豪宅户型、室内用材、豪奢程度……方方面面，都要在这个项目里呈现，要让产品一亮相就对购房者和市场产生绝对的征服力。毕竟愿意为「天花板价格」买单的人，一定是不止基于新房预售阶段的展示面打动力，而是对开发商的品牌得有足够的信赖，才能让他们相信，这些展示出来的更新升级、美好未来，会成为现实。对于未来的房价，有些人看到的是7万+/㎡，有些人看到的是10万+/㎡，有些人相信，10万/㎡，是目前市场的极限，而不是奥体的极限。未来的房价能看到多高，决定着拍地时有多高的出价能力，它们是成正比的。到了11月20日，「新地王」会揭晓，它是一条楼市重要的观测线。但有一点，无论这块地成交价到什么程度，甚至突破了7万/㎡，成为更高价的「地王」，它都是一个「补偿型」地王——不是房价和地价涨了，而是因为新房限价取消了。维维说房视频号
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本文主笔︱周羚 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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