11月至少会出三个「地王」｜维维说房
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2024-10-31 07:32
浙江
昨天（10月30日），杭州又挂牌了三宗宅地，分别位于东新、南部新城和富春湾新城，预计11月29日出让。关注度最高的是东新地块，这是东新板块这些年以来第一宗不限价地块，成熟的市中心地段、厚实的改善需求，加上不限价的自由，都注定了它会创下板块地价的新高。![]()
东新地块南面就是已经售罄的棠前嘉悦府，再往南几百米是明年计划开业的杭州嘉里城，距离北面的地铁5号线东新园站也就三四百米，位置相当好。地块的容积率是2.5，建筑面积4.7万方，起始楼面价29750元/㎡。目前，地块边上还有两个新楼盘，一个是在售的西房·宸樾恒久府，一个是刚刚亮相的伟星·星晖嘉和府。这两块地都是在限价解除之前出让的，西房地块的成交楼面价是34575元/㎡，伟星地块的成交楼面价是36259元/㎡，新房精装限价都是47000元/㎡。和此前挂牌的安琪儿、奥体地块一样，很多人关心的是，不限价之后，这宗地块的地价又会拍到多少？当初，西房和伟星两块地出让时，都经过了激烈的竞争，溢价率都不低，毕竟地段条件摆在那里，市中心又不缺改善需求和购买力，即便有限价的「紧箍咒」在，利润空间压缩到很小，但胜在安全，对开发商来说依然是非常稳妥的选项。而现在，限价这道「紧箍咒」没了，开发商有了自主定价权，这样的市中心宝地当然会更抢手，别说是此前三万五六的地价，就是站上4万+也是轻轻松松。整个东新文晖一带，二手房价格都很坚挺。像今年3月底交付的锦尚和品府，以及早一些交付的中海·望庐，二手房的成交均价基本都在五万以上，好的房源更是能卖到六万多。关键成交量也很稳健，像和品每个月都能卖出十几套，常常出现在全杭州月度成交TOP榜单中。五六万的房价，是这一带改善家庭实打实的购买力，那么从承价能力的角度来看，接下来的新房和二手房卖一个价格也没问题。倒推到地价上，拍出4万+也照样能留出利润空间。但如果产品有明显的创新和进阶呢？假设是被有追求的大牌开发商拿下，在这里做出一个有明显进阶的高端住宅，售价还有机会往上探。普通产品迎合需求，好产品则会引领需求、创造需求。当然，这跟房企本身的判断有关，是否看好这个地段，是否对自己的产品力和销售能力有足够的信心。![]()
自从杭州宣布取消新房限价之后，杭州已经挂牌了三次土地，每次都有热门选手。先是靠运河的安琪儿地块，再是「商改住」的奥体地块，现在又来了市中心的东新地块。这些率先出场的宝地，都会是打响板块内地价新高的「第一枪」。像安琪儿区块此前拍出的地价都在36000元/㎡上下，新房限价46500元/㎡，卖得都非常好，甚至还要拼社保；周围的二手房呢，对面华家池能卖到六七八万。还有炙手可热的奥体地块，起拍价就定到了36000元/㎡，板块内个个都是超级红盘不说，二手房随随便便也是六七八万，杭州壹号院这样的「顶流」更是能站上10万+。不限价之后，这些地块未来的新房，都有可能卖出和二手房一样的价格，甚至超过。立马的，「地王」还没四面开花，很多人已经开始感到焦虑了，高地价频频出现，房价是不是真的要涨了？第一，我们要认清一点，这些板块都是「名义性上涨」。表面上看起来，似乎是房价和地价都涨了，但本质上是因为新房限价取消了，「倒挂价差」被消弭，原先欠下的在一点点补回去。如果没有限价，这样的地价早几年就出现了，新房和二手房也不至于有那么大的倒挂价差了。第二，价格贵的前提，是产品力足够好，不是所有的房子都能鸡犬升天。如果在产品上没有明显进步，跟周围的次新房相差无几，那就无法对购买力产生强烈的刺激。这时候对购房者来说，买新房还不如买二手房，起码不用等，成本会更低。第三，「地王」往往都出现在高总价板块。比如安琪儿、奥体、东新这样的市中心，或者是那些地段条件很优质的低密地块，典型如滨江集团刚刚拿下的湘湖地块、绿城建杭合作开发的白马湖地块等等。这些区域拥有极强的购买力，购房者愿意为地段和产品买单，再加上产品形态又有一定的稀缺性，开发商号召力也强。而绝大多数家庭要买的楼盘和板块，本身已经经过了市场的锤炼，没什么新房二手房间的倒挂价差，也就不存在这轮上涨。更何况，单价比较主流的板块，通常供应量比较大，而需求却没那么集中，在目前的市场行情下，根本不具备上涨的条件。新房限价取消之后，考验的是开发商的能力；同时考验的，还有买房的眼力和定力。![]()
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本文主笔︱戴滋仪 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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