文︱裘维维
这几天，杭州规划与自然资源局发布了一份文件——《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》，目前正在公示。
地上停车空间、风雨连廊、封闭式阳台等等，都是与我们切身相关的。
有哪些大的变化？
先说简单的。
1.封闭式阳台，只需要算一半面积。
这是实打实的实惠。同样一个户型，阳台如果是10平方，只算一半的话，足足省下5平方的钱。
而杭州的现行规则，敞开式阳台才能算一半面积，封闭式阳台则需要算全部面积。
哪些房子需要设封闭式阳台？
譬如滨江区、余杭区的好些土地，在出让之时，就规定了要采用公建化立面，也就是阳台得是封闭式的；除此之外，邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的楼盘，也有切实的封闭式阳台需求。
这类楼盘的优势很明显，就是外立面颜值很高，但劣势也很明显，因为阳台算全面积的话，开发商通常会把阳台做小，这样才能让购房者尽量少为阳台掏钱。
等到新规实施，就不需要有这些顾虑了，这些房子的得房率会切实提高。
2.风雨连廊合法化。
过去一两年，好些开发商为了提高住宅品质，绞尽脑汁做风雨连廊。
为什么要绞尽脑汁，因为以杭州的规则，风雨连廊一旦报批是要计入容积率的。容积率多金贵啊，所以开发商只能想方设法后期改建。
现在新的规则下，风雨连廊终于合法了。
这次的《征求意见稿》里，明确提出「设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。」
楼市行情下行之后，风雨连廊在绝大多数城市都已经合规合法了，政府还鼓励多建，因为风雨连廊对于居住者来说，是能实际提升居住感受的，刮风下雨烈日当头，都能在园区里溜达。
行情不好的时候，开发商为了房子更好卖，肯定得在产品上多下功夫，风雨连廊就是一个很好的提升品质的点，虽然要投入更多成本，但是产品的说服力也会变强，这是为住户谋福利的大好事。
接下来，建风雨连廊的楼盘会大幅增加。
3.小区入户大堂可以做得更好了。
越来越多的楼盘在卷门头，这是楼盘的重要形象面，接下来，可以卷得更顺理成章，更有想象力。
因为入户门厅也可以不计容了。
《征求意见稿》中提到，居住用地沿街的主要出入口（不超过2处），如果面积不大于200方、至少两面开敞，可以不纳入容积率计算。
我们可以把它简单理解成入户大堂，原来开发商也需要想方设法，比如打个擦边球把配套用房利用起来，或者偷一些面积，才能做出入户的仪式感、尊贵感，现在可以堂堂正正大大方方地设计，把「脸面」做得更漂亮、更实用。
4.小区与城市的链接会更紧密。
很多时候，明明地铁就在楼盘脚下，但到地铁站还得绕个圈，或者在太阳底下暴晒走到地铁口，因为我们的城市不太允许建空中连廊。
现在《征求意见稿》里的态度，是鼓励，建了还能给奖励：「鼓励用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置。」
就像新加坡一样，在乎居民的步行体验。
再说复杂的。
5.停车空间计容新规，会催生更多整体抬高的小区花园。
我们的小区花园，现在是跟街道平行的；新的规则之下，将诞生更多可以俯瞰街道的小区花园，就像杭州亚运村里的万科·日耀之城，超级红盘江河汇IFC的住宅，整个小区都是抬高的。
以后会出现更多这样的楼盘，因为停车空间的计容方式，变化非常大。
我们现在住的小区，停车位通常位于地面以下，因为只有地下空间才能不计入容积率。这两年，也出现了大量的下沉式庭院、下沉式会所，也是为了不计容，只有做在地面以下，才能让住户有更多小区内的公共空间。
接下来呢？《征求意见稿》中提到了三种形式：
①专门的停车楼；
②底层架空平台下方的停车空间（小于4.5米）；
③建筑内部的多层停车空间。
不管是住宅还是写字楼或是综合体，都有最低车位配比，在这个配比之内，这三种形式，都可以不计入容积率。
作为住宅楼盘而言，第二种方式大概率会成为更主流的模式，也就是架空停车。
这种模式相当于开发商在地面之上，先造一层盖板，盖板上面用来造房子，盖板下面用于小区停车。
或者这么理解，就是把我们现在的小区，连同地下车库一起，整体抬到了地面上。那么我们的小区花园，其实是在空中了。
这对开发商来说，诱惑力也是很大的，既节约了时间，工程进度可以更快，同时也一定程度上节约了成本。
开发商从拿到土地到房子预售，最大的工程量就是用在挖地下室上，少则两三个月多则四五个月，甚至有些综合体，地下空间要挖上个两年。现在理论上时间可以节约不少，地下空间只要符合人防要求就行了。
开发成本也能省一些，就像以前造地铁，为什么会有地上和地下两种模式，因为挖地下隧道贵啊，难度大工期长，造一座高架桥就容易多了，成本也低得多。
工程周期变短、开发成本变低，对杭州有兴趣的开发商还会更多。
只不过，今后的房子，对设计的要求更高了，要顾及到周边的已建成小区，以及城市界面。
也正因为设计上花的时间更多，我们的体验也能更好，在小区花园里也能俯瞰城市街道。
杭州在降首付、降利率、全面打开限价之后，终于又在容积率上出手了。
优化容积率是全国这一轮楼市调控的主调子，大多数城市都已经陆续出台了相关政策，甚至不少都是直接针对得房率下手——
深圳把不计面积的飘窗进深从0.6米增加到0.8米，实际增加使用面积；
福州把只计一半面积的阳台，从套内面积的上限15%提升到了20%（杭州目前是7%），并且放开跃层户型的管控，挑空面积可以做到入户层套内面积的30%，相当于花一样的钱能多得一个房间。
还有合肥、广州、成都、昆明，包括浙江的温州、湖州、嵊州等等，也都在得房率上放开了手脚。
相比起来，杭州这次的力度不算大，毕竟优化幅度过大，也会带来今后管理和使用上的安全隐患。
现在的结果则是，对楼盘品质有极大的促进作用，购房者能享受到一些切实的好处；而与此同时，对开发商来说，可以施展的空间更大，更有积极性来杭州拿地。
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总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
