昨天(10月15日),杭州迎来新政后的首场土拍,出让的两宗地块全部被绿城拿下,总价约22亿元。这两块地都在拱墅区,一宗位于运河新城,是杭州限价的末班车,为33700元/㎡,底价成交;一宗位于华丰,新房不限价,溢价率拼到了18.07%。
杭州已经宣布全面取消新房限价,但在此前挂牌的地块中,仍有几宗赶上了「末班车」——其中之一,就是绿城刚刚拿下的运河新城地块,容积率2.1,限价33700元/㎡,与之前的板块限价保持一致。地块西面紧贴着丽水北路,在大家·泊缦府的北面,直线距离地铁4号线平安桥站大概七八百米;沿着丽水北路一路南下,是一连串的重量级城市资源,大运河未来艺术科技中心、京杭大运河博物院、大运河音乐公园……有「主城区光环」和运河新城公共配套的加持,还有3万出头的主流价格,加上绿城的品牌号召力,应该是不太愁卖的。绿城今年在运河新城,开发了宸岸印月里,位置更南面、更好,邵逸夫医院、育才学校等都在周边,但它是超级红盘——今年5月入市,首开直接触发了拼社保,有房家庭要118个月才能入围,平均中签率13.99%;之后两次加推,中签率也都保持在15%左右。收官那一次,登记家庭更是达到了2456组,热度可见一斑。宸岸印月里地块当时的溢价率「火拼」到了29.74%,成交楼面价21602元/㎡;而新地块直接底价成交,楼面价16763元/㎡。同样是33700元/㎡的新房限价,这一次有了更大的利润空间,产品上也就有了更多的发挥余地,甚至价格上也有很大的腾挪空间。整个运河新城,目前的新房供应量还挺充足,在售的项目有滨运锦绣里,位置更核心,新房限价也更高一些,40000元/㎡;同样33700元/㎡的大家·泊缦府,还剩下最后一批169方大户型;另外,绿城和滨江集团还各自有新盘待入市。但去化速度也很快,毕竟像这样配套很全面,总价也可控,同时又处在主城区范围内的实力板块,还是会受到大量青睐的。
跟运河新城地块的「冷静」相比,另一宗不限价的华丰地块,就显得很火热了。
地块容积率2.2,足足经过了23轮报价,溢价率一路追到了18.07%,最终才花落绿城,成交楼面价18370元/㎡。
直线距离地铁3号线华丰路站大约四五百米,周边虽然没什么大型配套,但也没什么可售项目,整个城区基本已经建成,两站地铁就能到新天地。
没供应量+新房不限价,意味着留给开发商的空间是足够大的,尤其是像绿城这种在产品上非常有追求的房企,轻轻松松就能建个板块头号楼盘。也意味着,绿城能获得更充足的自主权,有产品开发上的主动权,也有新房定价上主动权,同时还有利润空间的自主权。
新房不限价,并不代表一定就能有更大的利润空间,能卖出多少价格,得「各凭本事」,绿城有的就是本事。
在宣布取消新房限价之前,除了昨天出让的土地,杭州还挂牌了两批地块,一共四宗,分别位于钱二、萧山市北、南部新城和勾庄,这个月内都要完成出让。
其中,钱二地块和萧山市北地块依然限价,分别为67500元/㎡和39500元/㎡——
这两宗地块,也是杭州新房限价时代的「末班车」。
在接下来的土地市场上,绿城的优势肯定是越来越大的,因为要想把房子卖出声量,只能拼真本事。
这个真本事,包括了拿地策略的讲究、产品开发的实力、工程运转的能力、楼盘营销的手段等方方面面。只有全方位发力,才能确保项目不砸在手上,房子能相对快和好地卖掉。
活跃在杭州楼市的房企,仍然有不少,但并不是所有房企的能力,都能这么全面。而且,一下子放开限价,很多企业还需要时间去适应不一样的节奏。
新房限价一宣布放开,绿城就拿下了两块地,这也表明了绿城对杭州市场的态度。维维说房视频号
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本文主笔︱戴滋仪 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛