文︱刘恋 「维维说房」主笔
杭州全面取消新房限价之后，第一批宅地正式挂牌，虽然只有两宗。
一宗在市中心安琪儿，一宗在之江核心区，计划11月15日出让，但这依然是场意义十足的土拍，尤其是安琪儿地块，看点有两个——
第一，取消新房限价后，这次土拍将检验板块的真实地价。
第二，这里将诞生取消限价后，杭州住宅品质提升的指标性楼盘。
先看土地指标，安琪儿地块就在翡翠嘉运府北面，一线临京杭大运河，这在市中心很难得，容积率2.2，可建面积约34087㎡，楼面起价29918元/㎡。
☝安琪儿地块位置图丨制图：戴滋仪
新房没有限价后，各方面较之前都会构成鲜明对比，首先最后的土地成交价，就很有想象空间。
安琪儿区块已经出让两宗地，地价全部拍到36000元/㎡上下，均是滨江集团开发，两个楼盘都非常火爆——
翡翠嘉运府，光速清盘；目前在售的翡翠锦和府，刚刚首开，有房家庭的社保拼到171个月，平均中签率13.69%。它们都是有限价的，精装均价46500元/㎡。
现在挂牌这宗地位置更好点，也没有新房限价了，楼面价能拍到多少钱，会不会接近、甚至超过目前46500元/㎡的新房售价呢？这都是有可能的。
毕竟这一带的改善需求非常庞大，市中心高净值家庭的承价能力也摆在牌桌上。像安琪儿对面的滨江·华家池公寓，二手房成交价七八万稀松平常，而且走量也不错。
在市中心，只要产品做得足够好，贵一点依然有人买单，而高售价也足以为高地价买单。
另一个形成鲜明对比的，则是新政之后产品的差异。
这个项目，将检验不限价之后的真实市场下，杭州改善型住宅的产品力水平在哪。
过去很多年，我们总说杭州是全国住宅产品力之都，因为有非常优秀的本土房企，如绿城如滨江，而外来大鳄来到杭州，也纷纷被动地卷起产品力。
可最近两年我们已经很少说这个话了，因为限价限制了产品发挥空间，上海甚至南京、宁波、合肥等城市的高端住宅，都能甩杭州一两条街。
现在不限价了，局势一定会慢慢扭转，比如安琪儿这块地，就有机会成为一个杭州住宅品质提升的指标性楼盘，一是地段够核心；二是总价门槛足够高，必然是一个千万级以上的高端改善楼盘，产品力上的天花板会相对更高。
当然它不是杭州这座城市的天花板，地块体量过小，加上西侧有高架，在产品开发层面上，比较不容易发挥到理想状态，更多属于产品力「反攻」的小试牛刀之作吧。
之江地块的各方面条件也不错，在之江的位置属于非常核心，一路之隔是之江文化中心，且靠近地铁，到之江文化中心站大概三四百米；地块容积率2.2，可建面积约76769㎡，规模也中等。
☝之江地块位置图丨制图：戴滋仪
因为位置核心，这块地的楼面起价不低，20073元/㎡，高过边上建发·云涌之江当时18923元/㎡的成交楼面价。
再加上新房不限价，这宗地块也有条件成为之江的一个标志性楼盘。
总体来讲，这两宗地块都是接下来市场的关注焦点，对改善家庭来说，首先是可以期待的选项。
对杭州楼市而言，走出限价的象牙塔后，它们的地价会拍到多少？会有哪些开发商参与？产品能做到什么程度？今后住宅售价多少？
这些问题和答案，对后续地块的开发项目，都具有极大参考意义。
它们是检验真实市场的试金石。
维维说房视频号
长按识别关注
本文主笔︱刘恋 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
