偏偏你争气：滨江区这个低调板块，成交量大涨︱维维说房
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2024-11-13 07:32
浙江
就在最近的滨江区数字招商推介会上，位于一桥南伟业路地铁站上盖的综合体项目，发布了第一批效果图。这是一个约34万方的超大综合体，有购物中心有商业街区有办公。关键，它的运营方，是华润置地。这是华润置地在杭州为数不多的「轻资产运营类」项目。项目全名是浦沿街道五村联合统筹开发项目，明年要开工。5月时，就已经公布了商业的运营中标公司——润欣商业投资（深圳）有限公司上海分公司，正是华润置地。第一，它的位置太核心。在成熟的一桥南，6号线伟业路站地铁口一出来，就能看见这块巨无霸地块。再向北走六七百米就是闻涛路，「杭州最美樱花跑道」，就到了。![]()
☝华润综合体位置图丨制图：维维说房
第二，周边的人口密度极高。围着伟业路地铁站，至少有十几个已经交付的住宅项目，而且都是十年以上的交付期，入住率非常高，十几万人生活在这里。无论是配套便利度还是城市烟火气，都非常充裕，居住感极好。第三，整个滨江区，都缺大型的品牌综合体。滨江区的商业其实不少，但体量大、品牌好的，数来数去也就是滨江天街、宝龙城、银泰百货这三家。只要看看周末滨江天街的客流量和停车难度，就足以证明滨江人对大型品牌商业的渴求了。当然，它还要等一等，因为现在还是一宗地块，明年才开工，而且根据此前的中标文件，建设周期为五年。![]()
☝华润综合体地块目前状态丨摄影：周羚
这个区域，除了今年开盘就卖完的的建发·璞云，已经很久没有新房出现，在楼市中的存在感并不高。但就在这两个月，这一带的二手房成交量大涨了约1/3：「以前一个月成交三四十套不错了，上个月有五六十套。」有整个二手房市场的成交量，整体水涨船高的行情关系，但更多的是，它自己，也在不断发生变化。「我们这里卖得最好的项目，上个月卖了20几套，光是网签，就有15套，是以前的2-3倍。」你可能猜不到——这个卖得最好的项目，是交付了十多年的六合·天寓。经纪人大伟是这么说的：「基本上性价比高的都卖空了，出来一套，卖掉一套。」六合·天寓某种意义上很有名，因为是一个非常「不像住宅」的住宅小区，虽然早早请了德国大师，虽然还拿过奖，但在过去很长的岁月里，在二手房市场并不吃香。方方正正的外形、并不出色的园林、很有压迫感的大板楼、部分楼幢没有阳台……很多人望而却步。第一，是配套。它刚交付的2007年，杭州地铁仍是镜花水月，但现在4号线联庄站就在它楼下；对面新开了社区商业海威领界，逛街吃饭一站解决；正北面过马路就是钱塘实验小学，你在楼上都能看到学校操场。时间真是神奇的力量，一点一点地，它突然就被配套围绕，成了这个片区最靓的崽。第二，是颜值。在一众已经交付十几二十年的楼盘里，它的立面基本算是鹤立鸡群，像是没有受过时光的摧残。哪怕说这是2010年之后交付的项目，都一点也不违和。![]()
☝六合·天寓外立面，并不显旧丨摄影：周羚
因为虽然它的立面并非石材或者铝板，只是涂料，但它的涂料用的是日本进口skk品牌，再加上几乎都是大面落地玻璃，颜值更耐久。一般刚交付的时候，大家都是靓妆打扮的状态，但时间一久，周边楼盘开始斑驳，它却连雨水的痕迹都不明显。时间真是神奇的力量，天寓在获得回馈的同时，居然颜值也没有被它打败。现在六合·天寓是什么价格？倒是真不贵，3.8-4万/㎡的真实成交价。139方差不多550万以下，168方则是650万以下。关键是流速非常快，基本上调到这个价位，一周内都能成交。从六合·天寓的南面阳台上，就能望见华润综合体地块。这片区域里「最靓的崽」，马上又有新的福利。![]()
☝天寓南面空地即为华润项目丨摄影：周羚
六合·天寓的出挑，只是滨江一桥南最近变化的体现之一。这个区域的住宅楼盘数量极多，从一桥到四桥，从闻涛路到江南大道这个片区，都是华润综合体的直接影响范围，大约有20来个楼盘。最近这里的成交量都有抬头的趋势，非常重要的原因是，学区变好了。这个片区的小学大致是「三分天下」：最西边，是新招生的九年一贯制杭二中附属学校；往东走到伟业路，是钱塘实验小学；再往东到四桥，这一片都是滨江实验小学。但无论是钱塘还是滨江，它们俩对应的初中，都是高新实验学校。这是滨江区这两年新晋学区「香饽饽」：「高新实验这两年的中考成绩，超过了老牌的江南实验学校。」这已经是滨江学区房的共识了。![]()
☝一桥南学区示意图（以每年教育局公示为准）丨制图：维维说房
而还没有经历过中考洗礼的二中附校，同样也聚集了大量的期待。有了一个成长性学校，和一个明显拔尖的初中，很多人还是会往这里聚拢。另一个原因，大伟说，可能是现在买房自住的年轻人更多了，所以他们考虑的不再是回报率，而是真实的生活氛围。在彩虹城，中央商业街的银杏大道，就很吸引人。两边是商业，中间是旱溪，沿着它一直往北走，就能走到闻涛路上。谁看到这段江景，不迷糊一阵子呢。这里交付十几年了，什么生活配套都成熟了。而从这里往南，有大量产业园，很多年轻人，都愿意买在这个挑不出什么短板的板块。![]()
☝彩虹城北面的闻涛路江景丨摄影：周羚
现在已经有宝龙城了，今后加上华润综合体，一下坐拥两个大型商业，比区政府板块更让人羡慕。头部楼盘有：绿城·柳岸晓风、银杏汇、钱江·水晶澜轩和钱江·彩虹豪庭，大量房源总价在2000万，甚至3000万以上。共同特点是，一线江景，住宅大平层，拥有比较高的品质感。尤其是柳岸晓风，是绿城的次新房，基本是一骑绝尘的认可度。而水晶澜轩和彩虹豪庭交付时间较早，但位置更成熟，面积也更大，尤其是水晶澜轩，基本都是300方以上的大平层，总价在3000万以上。彩虹豪庭则是有部分小户型，总价相对就下来了。腰部楼盘，是以彩虹城为主力的项目，基本在2007年前后以及更早交付品相不错的，成交均价在3.5-4万/㎡，江景资源好的，贵一些。包括彩虹城、水晶城、六合·天寓、太阳国际、南都·江滨花园……它们的共同特点是，房龄老、但居住感不错。甚至像江滨花园这样的小区，因为容积率只有1.0左右，全是洋房和小高层，挂牌房源都不太多，全是自住的。其中有两个相对单价高一些，分别是世茂·之西湖和钱塘帝景。前者是次新房，刚交付不久，小户型的成交价在5万/㎡；后者房龄也较新，位置也靠江，成交价约4.5万/㎡。此外，国信嘉园内部有不少叠墅和排屋，总价不低，叠墅在1200-1500万左右；排屋则接近2000万的价格。但是无论挂牌和成交房源，都比较少见。第三个段位的，就是年代更老一些的普通项目，交付时间在2005年之前的项目，价格会更低一些。碧水豪园、银色港湾都是这一类，基本在3.5万/㎡甚至以下。发现了吧，这是杭州超级全面的板块，几乎每个总价段的购房需求都能在这里得到满足，而且，板块本身还有新的变化在出现。它不是滨江区最吸引人的那个板块，因为大量购房者在滨江区都会更关注奥体、关注区政府，但最近的表现，却有种「都不看好你，偏偏你争气」的感觉。经纪人大伟就在这个区域生活了十多年，走在路上都会偶遇客户迎面而来打个招呼：「他们的房子都是在我这里卖掉又买进，小换大、旧换新，但就是，离不开这里。」▼
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本文主笔︱周羚 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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