文︱刘恋 「维维说房」主笔
「最近亚运村的华润·亚奥城交付了，有一套江景房我很喜欢，但单价含税要6万多，我要买吗？」
「你说单价多少？」
「6万多。我也纳闷，亚运村的房子价差也太大了，一会儿说破发，有的房源成交单价4万出头，但有的就要6万以上。」
前几天听两个朋友聊买房，他们都很震惊于亚运村分裂的二手房价差。
现在三个楼盘都交付了——万科·日耀之城、绿城·桂冠东方、华润·亚奥城，三者产品定位差不多、品牌都不错，当初新房都是4.7万/㎡的限价，但到二手房市场，不同的房源就是能卖出2万/㎡的单价差，由于户型大，换算成总价就差两三百万了。
为什么？其实没什么玄机，就是个体房源位置的差异。
亚运村是一块大型三角地，西北面沿着钱塘江，斜边平行于铁路线。这个市场上少有卖错的房子，如果你看到亚运村有特别便宜的房源挂出来，闭着眼都知道它是靠铁路的，例如桂冠东方四区房源、日耀之城的小三角地组团；贵的都是靠近南面滨水区或沿江的，例如刚刚交付的亚奥城。
尤其当你站在亚奥城高楼层的房子中，客厅一览无余奔涌的钱塘江，那一刻让你掏钱的情绪价值会拉满。
好多人根据亚运村二手房价总结经验：以后买新房，选大地段很重要，选房源的小地段也很关键，尤其是买高端楼盘，改善人群更愿意为居住品质买单。
道理是这个道理，但这个购房经验，在今后不限价的市场或许不太用得到了，因为能自由定价了，开发商会在新房阶段，就给每个房子标好它真正值得的价格，不再是均价思维了。
楼盘产品的分化、售价的分化，会成为接下来杭州楼市的一个典型现象。
限价时期，同一板块里的楼盘差异其实没有那么大，大家都是戴着镣铐跳舞，能发挥的总是有限，但接下来不一样了，各方各面都会拉开差距。
1.同一地段里的不同楼盘，会出现价格分化。限价时代，造成价差的原因往往是地段不同，同一地段的楼盘限价都是一刀切的；接下来即便地段一样，不同房企开发的楼盘，价格也会不同，因为品牌号召力不同，产品功力也不同。
品牌号召力和产品力更强的楼盘，跟一般房企开发的普通楼盘，就会出现较大的价差。
在很早以前，我们经常说绿城、滨江的新房总是能卖出溢价，接下来这样的场面会重新出现，甚至更显性。因为过去这几年来，购房者对「什么是好产品」以及「好产品的兑现能力」，感知度都更高了，买单的意愿更强。
2.即便同一楼盘，也会有产品和价格的分化，甚至有些是巨大的。楼层、外部资源、视野甚至户型，都会影响产品的定位和定价。
很典型的案例，比如伦敦泰晤士河畔的住宅，正对着观河的房子跟没有河景资源的房子，价差可以从50%拉到100%，甚至更高；还有三亚的海景房，高楼层有全海景海的，单价能卖到8、9万，二楼看不到的，只能卖4.5万/㎡左右。
接下来的杭州也一样。假若亚运村重新开发，房企的开发逻辑和产品定位，跟现在相比一定是翻天覆地的不同，滨水区、有江景的房子，可能就是超级豪宅的定位，一切配置都更高更好，价格自然也会更高。
所以啊，不用讶异于亚运村现在的二手价差分裂，它本来早就会如此。
告别过去的均价思维后，楼王会重新出现。房企在产品开发层面上，考虑的必须更多，什么样的地段匹配什么样的产品、面积段，户型怎么做，同一个楼盘甚至连装修标准都可以不同。自由定价的市场来了，要想产品更吃香更好卖，颗粒度只能越卷越细。
对我们购房者来讲，这也是一件好事，因为今后能买到需求更匹配的房子。
当然，也不用担心价格会因此猛涨，因为大部分主流家庭要买的楼盘和板块，楼市水温还是相对平稳，会在一个合理的价格区间里。
但对于本就购买力旺盛的高端板块，会迎来较猛烈的价格波动。
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本文主笔︱刘恋 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
