文︱张飞天 「维维说房」主编
「杭州地王」之争，已经越来越激烈——
绿城刚拿下钱二的「地王」还没多久，后脚奥体核心区的宅地就要来了，就连沉寂很久的滨江核心区，都腾空出世了一宗超级宝地。
虽然这宗滨江地块还没挂牌，但已经成为目前整个杭州最有力的「地王候选人」，甚至也完全有机会成为整个杭州最新的「新房价格灯塔」。
这宗商住地块，是由原本的三宗商业地块整改而来，体量有约10万方，其中商业占比30%，住宅占比70%。
在目前已上架和即将上架的所有地块里，这宗地块绝对是「杭州地王」的最佳竞争者。两个原因——
1.位置足够显赫，足够稀缺；
2.改善需求旺盛+实力强。
它的位置有多好？
东面紧紧贴着中海·寰宇天下，往北200米是钱塘江，往东走300来米是星光大道购物中心，往南两个路口是滨江区政府，隔壁还有一个星耀城，可以说是整个滨江区最显赫的位置了。
如果要说缺点，可能就是限高，因为它有100米限高，北面恰好又贴着两幢商业高楼，到时候会被挡掉不少江景资源。
想一想滨江区这样的位置上，已经多久没有新楼盘出现了？上一个还是三年半之前，冲刺在杭州超级红盘潮里的丹枫四季，这一次也是靠「商改住」才好不容易挤出了一块新地。
也正因为供应量实在太少，所以这一带但凡产品还不错的次新房，单价都不错，像丹枫四季的二手房成交价基本在8万+；常年稳居区政府一带「霸主地位」的滨江金茂府，成交价更是要9万+，楼市高峰期10万+也是稀松平常。
说白了，如果你想要在这一带买套产品又新又好的次新房，没有一两千万基本是别指望了。
对于「缺货」太久的滨江区政府一带来说，这宗地无疑是久旱逢甘霖，必然是要被各方阵营虎视眈眈的，也完全具备成为「杭州地王」的实力，因为它的新房价格天花板是够高的，即便跟周边二手房齐平，也可以卖到10万+。
新房价格的天花板有多高，决定了土地溢价率的天花板高度。
当然，它能把新房价格的天花板拉到多高，跟谁拿下这块地、能做出什么样的产品有关。
目前为止，杭州高层住宅里面，新房价格最贵的依然还是凤起潮鸣，2018年开盘时的均价是79800元/㎡，其中精装标准达到了9800元/㎡。这还是限价之下批出来的价格，也是目前为止杭州新房价格的天花板。
滨江区这块地未来的新房价格，显然可以远远超过这个既定的天花板。
如果是绿城拿下，并且在这里做出一个跟南京的金陵月华同等量级的产品，它甚至是能卖到12万/㎡的。
☝金陵月华实景图
金陵月华那块地，也是南京的「地王」，是绿城跟华发一起开发的，起步户型就是205方，产品上也是一眼就能抓到的奢华，光是一个门头就做了110米宽、9米高，奢石更是从门口一路往园区里铺，发光云石、铂金钻、紫点金麻、汉白玉、亚马逊蓝、孔雀蓝、蓝翡翠、蓝金刚……你听过的，或者没听过的奢石名字，或许都能在这里遇见。
进入门庭之后，一座2.4米宽的拱桥一路贯通到入户大堂，这座拱桥还是用整石曲面板打造的，花了大手笔。
☝金陵月华实景图
园区中间的下沉式庭院有2200方，而且这个庭院的层次感非常丰富，做了36个不同的标高，甚至还在空中做了一条悬浮的凌空步道，据说花了300万。
☝金陵月华园区实景图
甚至就连地库都是用超级豪宅的精装修标准来打造的，入口坡道的贵重感和仪式感、地库大堂的奢华感、一丝不苟的地库天花板、PLUS版的车位尺寸……你都找不到任何懈怠之处。
☝金陵月华地库实景图
这是绿城目前最新的高层顶豪产品，起码在当下杭州的高层住宅里面，还无法找到能跟它匹敌的项目。
如果这样一个无懈可击的楼盘，放在滨江区政府的边上，再加上绿城本身的品牌号召力，它可以卖多少钱？12万元/㎡，一定会有人买单。
因为当你走进这个楼盘的那一秒钟开始，或许就已经无法抗拒这样新一代的超级豪宅；只要口袋里的钱够得上，就会心甘情愿为它买单。
最近很多人都在说「地王」，因为在「地王」出现的一刹那，市场确实会避免不了地要亢奋一番。
但是比「地王效应」更大的，是「高价热销效应」。
限价这几年来，杭州不缺超级红盘，就算楼市行情没那么好了，也依然能有拼出顶格社保的楼盘出现。但是，这只是价差红利诱惑下的「政策性清盘」，而不是真正的「市场化清盘」。
如果绿城在滨江区政府边造了一座金陵月华，卖12万元/㎡，结果还是被一抢而空，哪怕是开盘当下卖掉了八成，这种刺激得有多大？
12万元/㎡，这是略超杭州壹号院二手房的价格，也是追平南星桥二手房的价格，但即便这样还是被市场哄抢，这才是真正市场化的超级红盘。
这样的价格灯塔带来的「热销效应」，对于楼市和城市来说，才是真正的刺激点。对于开发商来说，也是一种振奋剂，因为它充分说明，只要产品力足够强，就能获得回报。
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本文主笔︱张飞天 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
